인천지방법원 2024타경53473. 김포시 풍무동 풍무푸르지오 102동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 고은비·유정현으로 각 2분의 1 지분이며, 2023.06.29 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 560,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 5번 주식회사국민은행 근저당권 105,600,000원이고, 그 뒤 설정된 하나로대부주식회사 근저당권 2건·전세권, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류와 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 말소기준보다 앞선 김포시 압류가 있었지만, 2022.02.10 압류는 2022.04.12 해제됐고 2022.11.28 압류도 2023.03.02 해제돼 이미 말소된 흐름입니다. 현재 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 이번 건의 핵심 리스크는 후순위 권리 승계가 아니라 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경53473 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 유현로 200, 102동 5층502호 (풍무동,풍무푸르지오) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9873㎡ · 지상29층 중 5층 |
| 소유자 | 고은비 2분의 1 · 유정현 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2023.06.29 · 거래가액 560,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 세울건대부주식회사 / 49,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선행 압류는 해제, 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다. 말소기준권리는 2023.06.29 접수된 국민은행 근저당권이며, 이후 하나로대부주식회사의 74,000,000원·72,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권, 경매개시결정, 중소기업은행 11,557,956원 가압류 및 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 65.8%
실거래 비교 대상은 풍무푸르지오센트레빌의 84.93㎡~85.0㎡ 면적대이며, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 691,750,000원입니다. 현재 최저매각가 455,000,000원은 이 최근 평균의 65.8%이고, 최신 거래는 2026.08의 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 9 | 709,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 24 | 715,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 713,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 21 | 684,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 8 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 685,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9873㎡ | 12건 | 691,750,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 650,000,000원~720,000,000원입니다. 감정가 650,000,000원도 최근 실거래 최저와 같은 수준인데, 한 번 유찰되면서 현재 최저가는 455,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이번 회차는 최근 실거래 기준으로 분명한 가격 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 하나로대부주식회사 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 하나로대부주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 을구 10번 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 11,557,956원 | 11,557,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,892,044원 |
현재 회차 455,000,000원 가정에서는 표시된 채권 268,157,956원이 전액 배당되고 소유자 잔여 179,892,044원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 455,000,000원 | 268,157,956원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 318,500,000원 | 268,157,956원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 49,129,256원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 318,500,000원으로 내려가도 표시된 채권은 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시 222,950,000원에서는 후순위에 49,129,256원 미배당이 생기지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동, 김포골드라인 풍무역 남측 인근에 위치하며 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상29층 중 5층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 풍무푸르지오센트레빌, 2,712세대이며 준공일은 2016.06.24입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·생산녹지지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(풍무2) 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건이 650,000,000원~720,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 평균 691,750,000원의 65.8%입니다. 신건보다 가격 메리트가 커진 회차입니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08, 680,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 실제 내부 상태·층·향 차이를 대조하세요.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 참고사항은 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 확인하는 것이 안전합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 국민은행 근저당권과 이후 근저당·전세권·가압류·압류의 현재 상태를 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 한 차례 내려왔다
이 물건은 권리보다 가격 변화가 핵심인 아파트입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 임차인 신고 역시 없습니다. 현재 최저가 455,000,000원은 감정가 650,000,000원에서 한 차례 유찰된 70% 구간이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 691,750,000원의 65.8%입니다.
최근 거래 최저가도 650,000,000원, 최신 거래도 680,000,000원이므로 현재 회차는 실거래 기준 가격 메리트가 확인됩니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있다면 예상배당은 달라질 수 있고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 권리 원본·점유 상태·세금을 마지막으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 맞습니다. 권리 인수 0원, 가격 65.8% — 현재 회차의 강점은 명확합니다.
