청주지방법원 2025타경2333. 청주시 흥덕구 강내면 학천리 ‘금의빌라 B동’ 4층 401호, 전용 62.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서은선이고, 2019.05.16 매매를 원인으로 거래가액 143,000,000원에 취득한 등기가 2019.05.22 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.24 설정된 장병섭의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 보면 이후의 2025.05.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 강선아·신옥순·김형아의 근저당권과 충절로신용협동조합의 근저당권이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-3 금의빌라 비동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.03㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 서은선 (2019.05.16 매매 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장병섭 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 규모 | 금의빌라B동 · 8세대 · 2018.04.25 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 인수 없다
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
현재 등기상 말소기준은 2024.10.24 을구 9번 장병섭 근저당권입니다. 2025.05.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 장병섭에게 57,341,600원이 배당되고 92,658,400원이 미배당되지만, 이 부족액은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득액은 현재 최저가와 같은 58,800,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 확실히 낮다
금의빌라B동 전용 62.03㎡ 실거래 12건을 보면 전체 평균은 95,002,500원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 100,700,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 10.7% 높은 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 62.03㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 62.03㎡ | 4 | 98,500,000원 |
| 2024.03 | 62.03㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2023.05 | 62.03㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2023.04 | 62.03㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 62.03㎡ | 2 | 86,830,000원 |
| 2022.08 | 62.03㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2022.07 | 62.03㎡ | 2 | 85,350,000원 |
| 2022.03 | 62.03㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.11 | 62.03㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2021.11 | 62.03㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2021.11 | 62.03㎡ | 2 | 85,350,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 100,700,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 58,800,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 58.4%입니다. 최신 거래 90,000,000원과 비교해도 낮고, 전체 실거래 최저 76,000,000원보다도 17,200,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 최근 시세보다 높은 유형이 아니라, 가격 할인 폭이 확인되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 장병섭 | 150,000,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 장병섭 채권 150,000,000원 중 57,341,600원이 배당되고 92,658,400원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 장병섭 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 92,658,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 109,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 122,106,616원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안아 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 가정상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원이므로, 유찰되면 실질취득액도 58,800,000원 → 41,160,000원 → 28,812,000원으로 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 금의빌라B동은 총 8세대이며 대상은 4층 401호입니다.
- 주위환경. 학천사거리 남동측 인근으로 다세대주택, 농경지, 소규모공장, 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 지방도가 경유해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 시설. 위생·급배수·난방설비와 엘리베이터가 있으나, 기준시점 현재 엘리베이터는 검사기간 도과로 운행정지된 상태입니다.
- 토지·도로. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 세로가의 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다.
- 공시지가. 239,300원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래는 확인되지만 8세대 소규모 다세대이고, 단지 경매 낙찰률이 33.33%이며 평균 2.0회 유찰됐다는 점은 재매각 가능성을 평가할 때 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 엘리베이터 상태. 검사기간 도과로 운행정지된 상태이므로 재운행 가능 여부와 비용 부담 구조를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 58,800,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 58.4%, 최신 거래 90,000,000원보다 낮습니다. 다만 실제 호수 상태 차이는 별도 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 경매 낙찰률 33.33%, 평균 2.0회 유찰 이력을 함께 보며 매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크다, 하지만 출구까지 확인해야 한다”
현재 최저가 58,800,000원은 감정가 120,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 100,700,000원의 58.4%에 해당합니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 할인 폭은 분명합니다. 동시에 등기상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 이 물건을 높은 등급의 ‘무조건 안전한 할인 매물’로 볼 수 없는 이유도 분명합니다. 임대관계는 미상이고, 엘리베이터는 운행정지 상태이며, 8세대 소규모 다세대라는 용도 특성에 경매 낙찰률 33.33%와 평균 2.0회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 권리와 가격은 양호, 최종 승부처는 실제 점유 상태·엘리베이터 정상화 가능성·재매각 환금성입니다.
