인천지방법원 2025타경32656. 부천시 원미구 약대동 ‘부천위브트레지움2단지’ 213동 6층 602호, 전용 114.98㎡ 아파트입니다. 소유자 임지영은 2014년 10월 24일 거래가액 451,336,352원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 말소기준은 2015년 7월 3일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 462,000,000원이었고 2020년 변경등기에는 채권최고액 408,440,000원이 기재돼 있습니다.
그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당권과 부천시·국·인천광역시·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 209 부천위브트레지움2단지아파트 213동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.98㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 임지영 (2014.10.24. 소유권이전 · 거래가액 451,336,352원) |
| 감정가 / 최저가 | 910,000,000원 / 637,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 517,989,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 현황 아파트(6층 602호)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2015.07.03. 국민은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 오케이저축은행 근저당권 2건, 부천시·국·인천광역시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이미 말소된 과거 근저당권들은 현재 매수인 인수대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.4%
부천위브트레지움2단지 전용 114.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 918,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 850,000,000원입니다. 현재 최저매각가 637,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.4%로, 제공된 최근 실거래 범위보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.98㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 114.98㎡ | 3 | 943,000,000원 |
| 2026.06 | 114.98㎡ | 3 | 845,000,000원 |
| 2026.05 | 114.98㎡ | 4 | 1,045,000,000원 |
| 2026.05 | 114.98㎡ | 6 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 114.98㎡ | 8 | 1,020,000,000원 |
| 2026.03 | 114.98㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2026.03 | 114.98㎡ | 18 | 870,000,000원 |
| 2026.03 | 114.98㎡ | 1 | 830,000,000원 |
| 2026.01 | 114.98㎡ | 18 | 935,000,000원 |
| 2026.01 | 114.98㎡ | 8 | 915,000,000원 |
| 2025.11 | 114.98㎡ | 10 | 917,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 918,333,333원 |
표본 내 최저 거래가는 830,000,000원, 최고 거래가는 1,045,000,000원입니다. 현재 최저매각가 637,000,000원은 이 범위 아래에 있고, 최신 거래 850,000,000원과 비교해도 낮습니다. 권리 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 자료 기준 실질취득액 역시 637,000,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,770,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오케이저축은행 | 368,400,000원 | 166,230,000원 |
| 3. 근저당 · 오케이저축은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,040,400,000원 중 예상 배당액은 628,230,000원, 미배당액은 412,170,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있으며, 그 경우 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 637,000,000원 | 628,230,000원 | 412,170,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 445,900,000원 | 439,041,000원 | 601,359,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 312,130,000원 | 306,960,180원 | 733,439,820원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 517,989,636원에 비해 예상 배당액은 166,230,000원으로 전액 만족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부천교육지원청 북측 인근으로, 주위는 유사 규모 아파트단지와 근린생활시설·공원·학교 등으로 형성돼 있으며 제반 주위여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역인 신중동역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물, 사용승인일 2012.04.13.이며 기본 급배수·위생·화재탐지·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 일부 토지는 시가지경관지구·상대보호구역·중로2류 등에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,013세대 단지이며 전용 114.98㎡ 동일 면적에서 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 최근 거래가는 830,000,000원에서 1,045,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 현장조사상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·인천광역시·국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 우선배당 가능성을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 637,000,000원은 최근 12개월 평균 918,333,333원의 69.4%, 최신 거래 850,000,000원보다 낮은 수준입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당표는 집행비용 8,770,000원과 등기 채권을 기준으로 하며 세금 우선배당 등에 따라 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·세금 관련 자료와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인 포인트는 점유와 세금”
이 사건의 강점은 1회 유찰 뒤 가격이 최근 실거래 대비 충분히 내려와 있다는 점입니다. 최저가 637,000,000원은 최근 12개월 평균 918,333,333원의 69.4%이고, 최신 거래 850,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 권리 확인을 ‘끝냈다’고 보기엔 두 가지가 남습니다. 하나는 국세·지방세 등을 포함한 압류 4건의 우선배당 여부, 다른 하나는 현장조사에서 확인되지 않은 실제 임대·점유관계입니다. 따라서 이 물건은 가격 측면의 매력은 분명하지만, 입찰 전 점유와 세금의 원본 확인을 마쳐야 완성되는 사건입니다.
