광주지방법원 2026타경50005. 보성군 회천면 동율리 789의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 음식점, 2층 주택 및 창고로 이용 중이고, 토지는 면적 437.5㎡의 대지입니다. 감정가는 717,159,740원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 502,012,000원입니다.
표면적으로는 감정가보다 215,147,740원 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 오성모의 전입일은 2009.10.01로 말소기준권리인 2021.01.13 보성밀알신용협동조합 근저당권보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 승계 보증금을 더한 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 회천면 동율리 789 · 전라남도 보성군 회천면 우암1길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 음식점, 2층 주택 및 창고 |
| 토지 | 대 437.5㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 오보영 (2020.12.29 소유권이전 · 2020.12.01 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 717,159,740원 / 502,012,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용웅 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년, 임차인은 2009년 전입
말소기준권리 이후 설정된 전남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 김용웅 근저당권, 국세 압류, 보성군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 오성모의 주택 점유와 전입신고는 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 승계할 수 있으므로 등기권리가 정리된다는 사실만으로 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오성모 | 2009.10.01 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
오성모는 보증기관의 대위·승계 신고인이 아니므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르므로 대항력이 인정된 자료이지만, 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 순위와 미배당 보증금, 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 502,012,000원은 감정가 717,159,740원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 이 물건의 실제 취득비용은 낙찰가 502,012,000원 + 승계되는 임차보증금이 될 수 있으므로 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 502,012,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,420,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 252,000,000원 | 248,591,880원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 합자회사거산주류 | 2,306,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 31,200,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 박명자 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 회천농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 8번 근저당권 · 보성밀알신용협동조합 | 426,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,508,000원 | 0원 |
| 11. 을구 10번 근저당권 · 김용웅 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 1,213,014,000원, 채권자 배당액은 494,591,880원, 미배당액은 718,422,120원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있으며, 대항력 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 신청채권자는 모든 회차에서 배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 502,012,000원 | 494,591,880원 | 718,422,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 351,408,400원 | 345,688,682원 | 867,325,318원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 245,985,879원 | 241,742,077원 | 971,271,923원 | 0원 |
신청채권자 김용웅의 청구액은 130,000,000원이지만, 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 배당액이 모두 0원입니다. 이는 선순위 채권 규모가 매각대금을 크게 웃도는 구조로 계산됐기 때문입니다. 다만 선순위로 반영된 과거 담보권의 말소 기록이 있으므로 실제 배당 결과는 원본 서류 대조 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 1층 음식점과 2층 주택 및 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 보성다비치콘도 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 소재하는 정비된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 437.5㎡, 평지의 가로장방형 중로각지이며 공시지가는 230,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 폭 12m~15m의 중로3류에 접합니다.
- 규제. 소·젖소·돼지·닭·오리·개·메추리 및 그 밖의 가축과 관련된 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 제시외 건물과 수목은 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 음식점·주택·창고가 결합된 복합용도로, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어려워 개별 수익성과 사용계획 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 오성모의 계약서, 보증금 액수, 지급내역, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 1층 음식점과 2층 주택·창고의 실제 사용자, 점유 범위와 사업자등록 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 오성모가 과거 소유자였던 점을 감안해 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 승계될 임차보증금과 명도·수리비를 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 최신 등기부 재검토. 배당표에 포함된 과거 담보권과 등기상 말소 기록이 일치하지 않으므로 잔존 권리를 재확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·국·보성군 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목의 현황, 소유관계, 사용 가능성을 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 영업 활용성 확인. 음식점 영업 지속 가능성, 설비 상태, 용도지역·지구단위계획 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 핵심은 1회 유찰이나 502,012,000원의 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 11년 이상 앞선 2009.10.01 전입 임차인 오성모가 있고, 그 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 결과만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
오성모의 보증금이 미배당으로 남으면 낙찰자가 그 금액을 승계할 수 있어, 실제 취득비용은 최저가보다 커집니다. 과거 소유자와 임차인의 이름이 같은 점, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 기록이 엇갈리는 점, 국세·지방세 압류가 있는 점도 확인이 필요합니다. 결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다. 임대차와 최신 등기관계를 확정하기 전에는 입찰가 상한을 계산할 수 없습니다.