광주지방법원 2026타경50019. 여수시청 본청 북서측 인근의 스위트엠학동 11층 1105호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 정광섭은 2023년 7월 26일 매매를 원인으로 거래가액 400,147,000원에 취득했고, 2023년 8월 31일 소유권이전과 동시에 여천신용협동조합 앞으로 채권최고액 282,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사론포인트 근저당권은 2023년 12월 7일 이미 말소됐고, 이후 여수시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자인 김종택은 2025년 8월 25일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 전입일 기준 대항력이 없습니다. 권리상 승계할 임차보증금은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 소액임차인 해당 여부는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 16층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 정광섭 (2023.07.26. 매매, 2023.08.31. 소유권이전, 거래가액 400,147,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천신용협동조합 / 479,387,103원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 을구 1번 여천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 3,000,000원 (2026.01.15. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기에는 대한토지신탁주식회사와 코리아신탁주식회사의 신탁등기가 있었으나, 2023년 8월 31일 신탁재산이 주식회사지아이엘드림으로 귀속된 뒤 정광섭 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 여천신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그보다 늦은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입일 기준 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종택 | 2025.08.25 | 2026.03.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 판정 유보 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025년 8월 25일은 말소기준일 2023년 8월 31일보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구는 2026년 3월 24일 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 판정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 메리트를 입증할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 396,000,000원의 70%인 277,200,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 277,200,000원으로 같습니다. 소유자가 2023년 거래가액 400,147,000원에 취득한 금액과 비교하면 약 69.3% 수준이지만, 과거 취득가는 현재의 적정 시세를 의미하지 않습니다.
최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 현재 시세를 판단할 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가를 할 수 없습니다. 사건상 근린시설로 분류되고 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 만큼, 동일 건물과 인근의 유사 용도·면적·층 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 여천신용협동조합 | 282,000,000원 | 272,519,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사론포인트 | 74,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 시뮬레이션상 총 미배당 | 356,100,000원 | 83,580,800원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 을구 2번 주식회사론포인트 근저당권은 등기상 2023.12.07. 말소됐으며 예상배당도 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 본청 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측은 왕복 6차선 포장도로, 북측은 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·소로1류 등에 해당합니다. 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 함께 반영한 수요층 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 김종택의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 현황조사서와 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 최우선변제 가능성. 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금 미상이라 소액임차인 해당 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 미납관리비. 2026.01.15. 기준 3,000,000원으로 기재돼 있습니다. 최신 금액과 전용·공용부분 구분, 납부주체를 관리사무소에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 건축물대장과 집합건축물대장상 정확한 용도 및 영업·임대 가능 범위를 대조하세요.
- 시세 원본 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물 1105호와 유사한 층·용도·면적의 최근 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 배당관계 대조. 배당 시뮬레이션에 표시된 주식회사론포인트 근저당권은 등기상 말소됐습니다. 등기부와 채권계산서, 실제 배당요구 내역을 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 안전”과 “가격상 유리”는 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 8월 31일 여천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 경매등기는 소멸합니다. 실제 임차인 김종택의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인이 승계할 보증금은 없으며, 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 277,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐, 현재 시세와 직접 비교할 최근 실거래 근거는 없습니다. 여기에 보증금·확정일자 미상, 미납관리비 3,000,000원, 근린시설 분류와 오피스텔 이용이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류입니다. 동일 건물과 유사 물건의 최신 거래를 확인해 277,200,000원 이하에서 실제 안전마진이 존재하는지 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.