광주지방법원 2026타경50019. 여수시 학동 ‘스위트엠학동’ 11층 1107호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 정광섭은 2023.08.31. 거래가 400,147,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 여천신용협동조합이 채권최고액 282,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사론포인트의 채권최고액 74,100,000원 근저당은 2023.12.07. 이미 말소됐습니다. 2026.01.09. 임의경매개시결정과 2026.01.27. 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리순서만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안을 사정은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 제11층 제1107호 도로명주소: 전라남도 여수시 도원로 233 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 정광섭 (2023.08.31. 소유권 취득 · 거래가액 400,147,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천신용협동조합 / 479,387,103원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권에는 2021년 대한토지신탁과 코리아신탁을 거친 신탁 이력이 있으나, 코리아신탁 명의의 신탁등기는 2023.08.31. 말소되고 주식회사지아이엘드림에서 정광섭으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 여천신용협동조합 근저당이 현재 권리분석의 기준입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종택 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 신청 2026.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김종택은 현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다. 전입일 2025.08.25.은 말소기준일 2023.08.31.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구는 2026.03.24. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 277,200,000원으로 감정가 396,000,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 시나리오상 194,040,000원(감정가 49%), 세 번 유찰 시에는 135,828,000원(감정가 34.3%)입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 더한 277,200,000원이지만, 이를 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 거래가격 수치는 반영돼 있지 않습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 2. 근저당 · 여천신용협동조합 | 282,000,000원 | 272,519,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사론포인트 | 74,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 356,100,000원 중 272,519,200원이 배당되고, 미배당액은 83,580,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 학동 소재 여수시청 본청 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 포장도로, 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,852.9㎡, 공시지가는 1㎡당 1,464,000원입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·소로1류와 가축사육제한구역·장애물제한표면구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김종택의 보증금·확정일자·점유부분과 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2026.01.27. 국의 압류가 있으며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수인 부담 여부를 원본으로 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 점유·인도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 현장 점유 범위와 인도 협의 가능성을 조사하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류
이 사건의 핵심은 채권자 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 83,580,800원이지만, 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원이므로 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제에 따른 배당 변동 가능성이 남아 있고, 국의 압류와 당해세도 다시 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 감정가 396,000,000원에서 한 번 유찰돼 277,200,000원까지 내려왔지만, 최근 거래가격과 비교되지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리인수 0원, 임차·세금 배당 확인 필요, 가격 판단은 실거래 검증 후입니다.
