광주지방법원 2026타경50022. 여수시 돌산읍 우두리 ‘청솔3차’ 304동 13층 1301호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 최저매각가는 70,000,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 돌산새마을금고이고 청구액은 22,472,242원입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 시기의 대형 근저당들이 여러 건 보이지만, 각각의 후속 말소등기를 반드시 함께 읽어야 합니다. 국민은행 근저당은 2010년, 여수농업협동조합 근저당 2건은 2019년, 하정덕·이외자 근저당은 각각 2015년과 2016년에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 낙찰자가 떠안는 권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.05.16. 돌산새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1134-2 돌산청솔3단지아파트 제304동 제13층 제1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.85㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 건물구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 한승석 (2010.11.18. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 돌산새마을금고 / 22,472,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당의 말소 여부가 핵심
말소기준권리는 2019.05.16. 돌산새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금, 국민은행, 산와대부의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 전남신용보증재단 가압류는 2024.12.04. 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없으므로 임차보증금 승계도 없고, 매수인 실질취득액은 낙찰가와 같은 70,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저가와 동일
청솔3차는 568세대, 2003.02.27. 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 59.85㎡의 최근 실거래 12건은 70,000,000원부터 100,000,000원까지 분포하고, 평균은 82,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.85㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.85㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 82,916,666원 |
최저매각가 70,000,000원은 실거래 평균보다 12,916,666원 낮고, 평균의 84.4%입니다. 평균과 비교하면 할인 구간이지만, 2026년 3월 5층 거래가도 정확히 70,000,000원이었습니다. 따라서 최저가 자체가 최근 시장의 바닥보다 낮은 것은 아닙니다. 13층이라는 층 조건이 유리할 수는 있으나 내부 상태·향·수리비 정보 없이 평균값만으로 추가 프리미엄을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 재원 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 채권자 배당 가능 재원 | - | 68,340,000원 |
| 말소기준 근저당 · 돌산새마을금고 | 61,200,000원 | 청구액 22,472,242원 범위 확인 |
| 후순위 가압류·압류 | 채권별 상이 | 최종 배당표에 따름 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 채권자 배당 재원이 되는 단순 시뮬레이션입니다. 이미 말소된 과거 근저당은 매수인 인수권리와 현재 배당권리에서 제외해야 하며, 실제 배당순위와 금액은 채권계산서·조세채권·최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 동백초등학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지상 14층 철근콘크리트구조 아파트의 13층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·주차. 남측 왕복 1차선, 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며 단지 주출입구를 통해 지상 1층 주차장을 이용합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도로·중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 442,900원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 568세대, 2003년 준공 단지로 동일 면적 거래가 확인되지만 최근 거래가격이 70,000,000원부터 100,000,000원까지 넓게 형성돼 개별 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 국민은행·여수농업협동조합·하정덕·이외자 근저당이 각각 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 70,000,000원은 실거래 평균보다 낮지만 최근 최저 거래가와 같습니다. 취득세·수리비·명도비를 포함한 총원가 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태 점검. 2003년 준공 아파트이므로 벽지·타일·PVC 창호·난방·급배수 설비의 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 국민건강보험공단 압류 관련 조세·공과금 배당 여부도 점검하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서와 최종 매각조건을 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 포인트는 오래된 근저당의 설정일이 아니라 그 권리들이 이미 말소됐다는 사실입니다. 말소기준은 2019년 돌산새마을금고 근저당이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 인수액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 70,000,000원은 실거래 평균 82,916,666원보다 낮지만, 최근 최저 실거래와 같은 금액입니다. 13층이라는 장점보다 내부 상태와 부대비용이 더 크게 작용할 수 있으므로, 권리는 합격이지만 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다. 경쟁률이 높아져 낙찰가가 평균 시세에 가까워질수록 경매 취득의 실익은 빠르게 줄어듭니다.
