청주지방법원 2025타경52012. 진천읍 교성리 56-6 가동, 감정상 2층부터 4층까지 각 층을 다가구주택으로 이용하는 지상 4층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지 면적은 297.0㎡이고, 감정상 2층 5가구·3층 5가구·4층 5가구로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 이종완이며, 권리분석의 기준점은 2013.12.10. 청주행복신용협동조합 근저당권 357,500,000원입니다.
말소기준권리 이후에는 전세권, 다수의 가압류, 강제경매개시결정, 압류, 추가 임의경매개시결정과 주택임차권등기가 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 등기 소멸과 별개로, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유·임차관계는 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52012 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 교성리 56-6 가동 · 충청북도 진천군 진천읍 중앙동로 26-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 · 지상 4층 |
| 층별 이용 | 1층 계단실 · 2층 다가구주택 5가구 · 3층 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 5가구 |
| 토지 | 대 297.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 347,500원/㎡ |
| 소유자 | 이종완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 903,050,560원 / 903,050,560원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 1층 이동이 용이한 컨테이너 창고 1동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 기준은 2013.12.10. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 청주행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 357,500,000원이며, 이후 설정된 전세권·임차권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 2025년 이후 임차권등기가 여러 건 존재하지만 등기 시점과 각 임차인의 전입시점은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 분석 — 16명 중 대항력 미상 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 | 203호 전체 | 2021-09-03 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최효정 | 204호 전체 | 2022-08-16 | 4,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성동 | 302호 전체 | 2022-02-11 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종태 | 305호 전체 | 미상 | 4,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동화 | 401호 전체 | 미상 | 4,500원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤병이 | 404호 전체 | 2022-10-11 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미연 | 미상 | 2021-01-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM NATALYA GEORGIEVNA | 미상 | 2018-04-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PAK VENERA PETROVNA | 미상 | 2022-06-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI QINGSONG | 미상 | 2017-07-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건희 | 건물3층 170.28㎡중 도면표시 | 2022-03-31 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 건물 3층 170.28㎡중 도면표시 | 2022-09-01 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 중국인 최청송 | 가동 건물 4층 144.18㎡ 중 도면표시 | 2017-06-12 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현희 | 별지목록 기재 건물 2층 170.28㎡ 중 | 2022-07-29 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차권자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 2022-08-16 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일을 가진 임차관계는 모두 2013.12.10. 말소기준권리보다 뒤입니다. 이건희 40,000,000원, 홍정민 45,000,000원, 중국인 최청송 45,000,000원, 조현희 45,000,000원의 주택임차권등기도 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 903,050,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,430,506원 |
| 2. 근저당 · 청주행복신용협동조합 | 357,500,000원 | 357,500,000원 |
| 3. 전세권 · 중국 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 398,515,334원 | 398,515,334원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,398,433원 | 40,398,433원 |
| 6. 경매개시결정 · 최효정 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 81,233,599원 | 10,206,287원 |
| 8. 경매개시결정 · 청주행복신용협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,002,647,366원, 채권자 예상배당은 891,620,054원이고, 신건 매각가 기준 미배당 111,027,312원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 11,430,506원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 생거진천 종합운동장 북동측 인근이며, 주변은 2~4층 규모 다가구주택과 진천신정주공아파트·진천대명루첸1차아파트 등 중소규모 아파트단지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 중앙동로가 문화로·생거진천로와 연계되고, 진천군 중심부 및 청주시 등 인접 시군으로 이동이 용이하며 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층, 외벽 치장벽돌 붙임, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 강화마루 및 타일, 하이새시이중창호입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 위생·급배수설비, LPG보일러에 의한 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 면적은 297.0㎡, 공시지가는 347,500원/㎡입니다.
- 경계. 토지는 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계 및 위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 1층에 있는 이동이 용이한 컨테이너 창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3명 확인. 김종태·이동화·차권자의 전입신고일과 실제 점유개시일을 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다.
- 최효정 관계 확인. 신청채권자 최효정이 임차인으로도 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 청구채권과 임대차관계의 원문 대조가 필요합니다.
- 임차권등기 확인. 이건희·홍정민·중국인 최청송·조현희의 임차권등기는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 구조이지만, 각 점유·배당 관계를 최종 문서에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.12.12. 안산세무서장 처분의 압류가 존재합니다. 실제 배당은 당해세 등 우선권 있는 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당 여유 없음. 신건 매각가에서도 소유자 잔여는 0원이고 채권자 미배당이 111,027,312원 발생합니다.
- 토지 경계 확인. 인접지와의 경계가 불분명하므로 필요 시 측량을 통해 정확한 경계와 위치를 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건 확인. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 1층 컨테이너 창고 1동은 제외됩니다. 현장에서 매각 대상과 제외 대상을 구분해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 말소기준권리는 2013.12.10. 설정된 청주행복신용협동조합 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다. 여기까지만 보면 권리관계가 단순해 보입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 임차관계입니다. 전체 16명 가운데 확인된 전입일을 가진 13명은 말소기준권리 이후이지만, 김종태·이동화·차권자 3명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 여기에 신청채권자 최효정이 임차인으로도 나타나는 특이점, 국세 압류, 토지 경계 불분명, 매각제외 컨테이너까지 함께 점검해야 합니다.
등기권리는 정리되지만, 미상 임차관계 확인 전에는 ‘완전 안전형’이 아닙니다. 신건 903,050,560원에서 실질취득 계산은 인수 0원을 전제로 같은 903,050,560원이지만, 최종 입찰 전에는 특히 대항력 미상 3명의 전입·점유관계를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
