인천지방법원 2026타경30. 경기도 부천시 원미구 상동에 있는 로하스캐슬아파트 9층 901호입니다. 등기부에는 소유자 김창용이 2023년 1월 27일 소유권을 취득한 것으로 나타나고, 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 220,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세금 압류와 김상희의 가압류가 이어졌고, 김상희가 신청한 강제경매가 2026년 1월 27일 개시됐습니다.
이 사건에서 먼저 구별할 것은 소멸할 등기상 권리와 배당에서 회수하지 못할 채권입니다. 후순위 채권자가 미배당을 받는다고 해서 그 채권액이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 조세채권의 우선순위, 점유자의 실제 지위 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 237-36 로하스캐슬아파트 9층 901호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 석천로52번길 73 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 |
| 층수 | 지상 11층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 김창용 · 2023.01.27 소유권이전 · 등기 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 | 316,000,000원 |
| 최저매각가 | 221,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상희 / 165,813,424원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 우리은행 근저당권 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 신고된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
핵심은 2023년 1월 27일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 등기된 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2021년 청천새마을금고의 채권최고액 4,030,000,000원 근저당권은 2023년 1월 27일 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 등기 인수는 없지만 현장 확인 필요
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 이를 근거로 소유자 직접 점유나 임차인 부재를 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 신고 없음 |
| 실제 점유자 | 임대관계 미상 | 현장 확인 |
| 대항력·우선변제 | 판단할 임차인 정보 확인되지 않음 | 미상 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 | 인수 0원 |
대항력 있는 임차인이 별도로 확인된 상황은 아니며, 보증금이나 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 반대로 점유·명도 부담까지 없다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 매각물건명세서 최신본을 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 316,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 221,200,000원입니다. 감정가와 비교하면 70% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장에서 실제로 거래되는 가격과의 할인율이 아닙니다.
| 감정가 | 316,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 221,200,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 70% (1회 유찰) |
| 2회 유찰 시 | 154,840,000원 (감정가의 49%) |
| 3회 유찰 시 | 108,388,000원 (감정가의 34.3%) |
| 동일 면적 최근 실거래 | 비교가격 확인 필요 |
| 단지 규모 | 로하스캐슬APT · 23세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2021.08.13 (단지 준공일) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
이 물건이 속한 단지는 23세대 규모입니다. 규모가 작은 아파트는 비교할 수 있는 실거래 표본이 제한될 수 있어 인근 아파트와의 단순 가격 비교에도 주의가 필요합니다. 특히 건물 연식뿐 아니라 실제 전용면적, 층, 내부 상태 및 입지 차이를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,896,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 220,000,000원 | 217,303,200원 |
| 2. 가압류 · 김상희 | 163,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김상희 | 165,813,424원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당표로, 집행비용과 근저당권 배당을 우선 배치한 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김상희 명의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 별도로 표시된 값이므로 실제 채권 중복 여부 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,896,800원을 제외한 217,303,200원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 우리은행의 채권최고액 220,000,000원조차 전액 충족되지 않으므로, 후순위 김상희 채권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 221,200,000원 | 217,303,200원 | 331,510,224원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 154,840,000원 | 151,872,240원 | 396,941,184원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 108,388,000원 | 106,070,568원 | 442,742,856원 | 0원 |
유찰이 누적될수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 후순위 채권 미회수가 곧 매수인 부담 증가를 의미하지 않는다는 점을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 중동역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m의 도로가 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,120,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 기재된 외국인 등 대상 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 매각기일 현재의 지정 여부와 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021년 준공된 23세대 규모 아파트입니다. 단지 규모가 작아 거래 표본과 매수 수요층을 충분히 확인해야 하며, 대단지 아파트 수준의 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가 먼저 확인. 로하스캐슬아파트 901호의 실제 전용면적을 확인하고 동일 면적 최근 거래가격 및 인근 유사 아파트 거래를 비교하세요. 221,200,000원이 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 조세 압류 및 법정기일. 국세·지방세 압류에 따른 교부청구 내역, 조세 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 김상희 채권 중복 여부. 163,000,000원 가압류와 165,813,424원 경매신청 청구액의 관계를 확인해 예상 미배당 총액을 검증하세요.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 대항력 가능성을 현황조사와 현장에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 221,200,000원, 추가 유찰 시 154,840,000원 및 108,388,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 실제 입찰 상한은 실거래 시세를 기준으로 정하세요.
- 관리비 및 명도. 공동주택 관리비 체납 여부, 특히 공용부분 관련 부담 가능성과 점유자 인도 절차를 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각 진행 여부, 등기부 최신본, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유 확인
부천 로하스캐슬아파트 901호는 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 명세서상 매수인이 인수할 권리도 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 채권자 미배당액이 331,510,224원에 달하는 추정 구조이고, 조세채권의 배당 우선순위 및 임대관계가 확정되지 않았습니다. 특히 감정가 316,000,000원에서 최저가 221,200,000원으로 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
결론은 권리구조는 비교적 양호하나, 가격과 점유 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 1회 유찰이라는 할인율보다 중요한 것은 동일 면적의 실거래 수준, 조세 배당 관계, 실제 점유 상태입니다. 이 세 가지를 확인한 후에야 가격 메리트와 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.
