인천지방법원 2026타경30. 부천시 원미구 상동 로하스캐슬아파트 9층 901호입니다. 현재 소유자는 김창용이며, 2022년 11월 23일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득하고 2023년 1월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 220,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 국세 압류, 김상희 가압류, 남부천세무서 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 확인되지 않고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 현재 확인 범위의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 237-36 로하스캐슬아파트 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 석천로52번길 73(상동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김창용 (2022.11.23. 매매, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 165,813,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 추가로 떠안을 금액은 현재 확인되지 않습니다. 2023년 1월 27일 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 316,000,000원, 현재 최저매각가도 316,000,000원으로 신건입니다. 로하스캐슬APT는 23세대, 사용승인일은 2021.08.13로 확인됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 수치로 검증할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,224,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김상희 | 163,000,000원 | 90,776,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김상희 | 165,813,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 548,813,424원 중 채권자 예상배당은 310,776,000원이고 미배당은 238,037,424원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 238,037,424원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 300,352,624원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 202,240,000원 | 198,608,640원 | 350,204,784원 | 0원 |
유찰되더라도 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당은 238,037,424원에서 300,352,624원, 350,204,784원으로 커집니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 김상희의 예상배당도 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 북동측 인근이며, 주변에 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 중동역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 9층 901호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 772.1㎡, 공시지가 2,120,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 로하스캐슬APT는 23세대 규모입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격대별 거래 활발성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 현재는 명시 인수권리·법정지상권 모두 해당 없음이고 임차인도 없지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 실제 배당 순서를 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 신건 최저가 316,000,000원이 실제 거래가 대비 유리한지는 현재 비교값만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가는 감정가와 동일한 316,000,000원이고, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 가격을 두고 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 국세·지방세 압류 때문에 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 별도 검증. 이 물건은 신건 가격의 적정성을 실제 거래 사례로 확인한 뒤 입찰 판단을 하는 것이 맞습니다.
