청주지방법원 2026타경50011. 청주시 서원구 분평동 분평주공3단지 308동 15층 1506호 아파트입니다. 현재 소유자는 이승한이며, 2011.05.09. 거래가액 112,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 75,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 등기된 이장섭 근저당권 60,000,000원, 하나캐피탈 주식회사 가압류 15,392,050원, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 국민은행·한국주택은행 관련 근저당권과 개인 근저당권, 예가람저축은행·서민금융진흥원 가압류도 있었지만 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2011.05.09.의 말소기준권리와 그 뒤에 남아 있는 권리입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50011 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1200 분평주공3단지 308동 15층1506호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로1137번길 130 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용중 |
| 층 | 지하 1층·지상 15층 중 제15층 제1506호 |
| 소유자 | 이승한 · 2011.05.09. 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 39,869,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 말소기준권리는 2011.05.09. 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사를 거쳐 2025.11.13. 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 말소기준권리 이후의 이장섭 근저당권, 하나캐피탈 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 108.0%
분평주공3 동일 평형의 최근 거래 12건 평균은 128,690,833원입니다. 현재 최저매각가 139,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 108.0%로, 평균 시세보다 높은 구간입니다. 최신 거래는 2026.08. 119,000,000원이며, 최근 표본의 최저는 110,000,000원, 최고는 153,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.71㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 153,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 19 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 141,790,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 128,690,833원 |
신건 최저가와 최근 평균의 차이는 10,309,167원입니다. 더구나 가장 최근인 2026.08. 거래 119,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 20,000,000원 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 3. 근저당 · 이장섭 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 15,392,050원 | 654,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 150,992,050원 중 예상 배당액은 136,254,000원이고, 미배당은 14,738,050원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 크게 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 14,738,050원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 42,148,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 64,033,330원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 권리구조가 그대로라면 유찰의 효과는 매수인에게 승계 부담을 만드는 것이 아니라 입찰 기준가격을 낮추는 것입니다. 특히 1회 유찰 시 111,200,000원은 최근 12개월 평균 128,690,833원 아래로 내려옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 분평주공3단지아파트 단지 내에 위치하며 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 서측 근거리로 96번 지방도가 통과하고, 남서측 도보 약 5분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 로폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 피씨조 경사지붕, 지하 1층·지상 15층이며 외벽은 시멘몰탈 페인팅, 창호는 PVC 샷시유리 마감입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역(분평택지개발지구) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,014,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 단지. 분평주공3은 850세대이며 사용승인일은 1997.06.18.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 평균 128,690,833원의 108.0%입니다. 권리가 깨끗해도 현재 가격을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래와 비교. 가장 최근 거래는 2026.08. 119,000,000원입니다. 현재 최저가와 20,000,000원 차이가 납니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 기준 111,200,000원, 2회 유찰 기준 88,960,000원으로 가격대가 크게 달라집니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전에 현황조사와 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표와 인수 구분. 채권 미배당이 발생하더라도 등기상 소멸 대상 채권의 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서 등을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.05.09. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 이장섭 근저당권·하나캐피탈 주식회사 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 128,690,833원의 108.0%이고, 최신 거래 119,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리위험을 피하는 것이 아니라 최근 실거래와 유찰 시 가격을 비교해 적정 응찰가를 정하는 것입니다.