광주지방법원 2026타경50033. 순천시 조곡동 정원넥스빌아파트 102동 3층 304호, 전용 84.7057㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최노아·최노을로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.01.20 상속을 원인으로 2026.01.15 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2019.04.04 설정된 김정 근저당권 45,000,000원입니다. 이후의 김춘경 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 117,600,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 148,600,000원, 최신 거래는 2026.04 170,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.1%입니다. 전체 표본 평균만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가가 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50033 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조곡동 512 정원넥스빌아파트 102동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7057㎡ · 지하1층·지상20층 중 3층 · 남향 계단식 |
| 소유자 | 최노아 2분의 1 · 최노을 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2019.04.04 김정의 근저당권이며, 그 뒤 설정된 김춘경 가압류 36,079,138원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,463,633원과 2026.01.20 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 생기더라도 해당 가압류 채권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
정원넥스빌은 289세대, 2003.04.19 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.7057㎡이며, 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 148,600,000원, 최신 거래 170,000,000원, 최근 추세 10.9%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.71㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2025.11 | 84.71㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 84.71㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 84.71㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2025.09 | 84.71㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2025.06 | 84.71㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2025.06 | 84.71㎡ | 19 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 84.71㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 84.71㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.04 | 84.71㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 148,600,000원 |
실거래 전체 범위는 127,000,000원~183,000,000원이고, 전체 평균은 146,166,666원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 148,600,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 10.9%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격에 들어가는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 김정 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김춘경 | 36,079,138원 | 36,079,138원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,463,633원 | 34,074,462원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 181,542,771원, 채권자 총 예상배당은 115,153,600원이며 미배당액은 66,389,171원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조곡동 금강메트로빌아파트단지 남서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설·단독주택·임야 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 대중교통 조건은 보통이며, 단지 내 도로가 개설돼 남서측 간선도로에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상20층 건물의 3층 304호, 남향 계단식입니다. 급배수·위생·승강기·난방·옥내소화전 등 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 434,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 정원넥스빌은 289세대, 2003.04.19 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 127,000,000원부터 183,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.04.04 김정 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 148,600,000원, 최신 거래 170,000,000원, 현재 최저가 117,600,000원을 기준으로 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 시점은 현황조사 및 현장 확인을 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 공유상속 소유관계. 현재 소유자는 최노아·최노을 각 2분의 1 지분입니다. 명도 협의 상대방과 실제 점유자를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았고, 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능 항목은 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오는 현재 117,600,000원, 2회 유찰 시 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원입니다. 각 회차 모두 신청채권자 김정의 45,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 눈에 들어오는 회차
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2019.04.04 김정 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 117,600,000원이 최근 12개월 평균 148,600,000원의 79.1%에 해당하고, 최신 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세도 10.9%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
다만 채권총액이 매각대금을 웃돌아 현재 회차에서도 66,389,171원의 미배당이 발생하고, 현재 소유권은 최노아·최노을의 공유상속 형태입니다. 이 미배당액은 매수인 인수로 잡히지 않지만, 실제 점유관계와 명도상대는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다. 종합하면 권리 인수는 낮고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 편인 사건으로 평가할 수 있습니다.
