인천지방법원 2026타경62. 부천시 원미구 심곡동 화신오피스텔 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2021년 7월 30일 75,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 2023년 6월 30일 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 선언돼 있고, 그보다 앞선 임유진의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
임유진은 2022년 3월 20일 점유를 시작하고, 2022년 4월 21일 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 2023년 4월 28일 보증금 75,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준일인 2023년 6월 30일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인된 임차인입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경62 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-6 화신오피스텔 5층 504호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 519 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 15층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.07.30. 매매, 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임유진 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 살아 있는 핵심 권리의 순서는 명확합니다. 임유진의 전입·확정일자와 임차권등기가 먼저이고, 그 뒤에 말소기준인 국의 압류가 들어왔습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류, 국의 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임유진 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.03.20 전입 2022.04.21 | 2022.04.21 배당요구 2023.04.28 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 유찰 시 인수액 — 최저가만 내려가는 구조가 아니다
현재 회차는 최저가가 77,000,000원으로 임차보증금 75,000,000원보다 높고, 배당 추정상 임유진에게 보증금 전액이 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 가격이 보증금 아래로 내려가는 순간부터는 미배당 보증금이 매수인 인수로 바뀝니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 75,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 14,908,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 27,007,040원 |
또한 이 사건에는 국세·지방세 압류가 3건 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액이 줄어들 수 있고, 그만큼 매수인에게 승계되는 보증금 잔액이 생길 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 인수 0원도 77,000,000원 매각가와 제시된 배당 추정을 전제로 한 수치로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 임유진 보증금 (우선변제) | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 214,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 임유진 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 77,000,000원 가정에서는 집행비용 1,786,000원, 임차보증금 75,000,000원, 주택도시보증공사 214,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 임차인·관계인 리스크
임차인 임유진은 이 사건의 강제경매 신청채권자 임유진과 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 사건 메모에는 이 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료상 임유진의 임차권등기에는 임대차계약일자 2022년 2월 5일, 점유개시일자 2022년 3월 20일, 주민등록일자와 확정일자 2022년 4월 21일, 보증금 75,000,000원이 구체적으로 등기돼 있습니다.
이 점은 단순히 “임차인이 있으니 위험하다”거나 반대로 “신청채권자와 같은 사람이니 임차권이 무효다”라고 단정할 사안이 아닙니다. 입찰 전에는 임대차계약, 임차권등기명령 기록, 배당요구 내용과 신청채권 관계를 원본 기준으로 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원미초등학교 남동측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통사정도 무난한 편입니다.
- 실제 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 2001년 8월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물의 5층 504호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 대체로 평탄한 토지이며 남측 및 서측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 5,021,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 사항이 미상으로 기재돼 있으나, 등기부와 매각물건명세서에서는 임유진의 임차권등기가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 임유진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 배당으로 75,000,000원이 모두 나가지 않으면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 현재 회차에서도 임차인 배당이 줄어 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 61,600,000원 회차에서는 14,908,800원, 49,280,000원 회차에서는 27,007,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 임유진의 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자와 동일 이름으로 기재돼 있으므로 임대차·신청채권·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 세금 관련 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질취득가 하락”이 아니다
현재 신건 가격 77,000,000원에서는 제시된 배당표상 임유진의 보증금 75,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건의 진짜 성격은 대항력 있는 선순위 임차권에 있습니다. 1회 유찰만 되어도 14,908,800원, 2회 유찰이면 27,007,040원의 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮아지는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 줄어든 낙찰가만큼 미배당 임차보증금이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 인수형이기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 임차인·신청채권자 임유진의 관계까지 확인해야 합니다. 현재 회차는 배당 추정상 인수 0원, 유찰 뒤에는 인수액을 반드시 더해서 판단. 이 사건의 핵심 원칙입니다.
