인천지방법원 2026타경62. 부천시 원미구 심곡동 화신오피스텔 5층 504호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2001년 8월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021년 7월 30일 75,000,000원에 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 임유진의 전입일과 확정일자는 모두 2022년 4월 21일이고, 말소기준인 국세 압류는 2023년 6월 30일입니다. 임차인은 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면 부족액을 낙찰자에게 청구할 수 있는 구조입니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기와 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경62 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-6 화신오피스텔 5층 504호 도로명주소: 경기도 부천시 부일로 519 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 중 5층 504호 · 2001년 8월경 사용승인 |
| 소유자 | 박일성 (2021.07.30. 매매 · 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 임유진 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30. 갑구 28번 국 압류 (계양세무서장) |
| 인수 대상 | 을구 8번 주택임차권등기 · 임유진 · 미배당 보증금 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준은 2023년 6월 30일 국세 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 추가 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 임유진은 2022년 3월 20일 점유를 개시했고, 2022년 4월 21일 주민등록 및 확정일자를 갖췄습니다. 2023년 4월 28일에는 보증금 75,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 일반적인 후순위 임차권과 달리 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
임유진 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
75,000,000원 |
전입 2022.04.21 확정 2022.04.21 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 |
보증기관 승계 없음 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.02.05 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.03.20 |
| 전입신고일 | 2022.04.21 |
| 확정일자 | 2022.04.21 |
| 임차권등기일 | 2023.04.28 (을구 8번) |
| 배당요구 | 배당요구 있음 2023.04.28 |
| 예상 우선배당 | 52,529,800원 |
| 예상 미배당 / 인수 | 22,470,200원 |
임유진은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 우선변제권이 있다는 것은 배당에서 먼저 변제받을 수 있다는 뜻이지, 낙찰자가 보증금을 전혀 부담하지 않아도 된다는 의미는 아닙니다. 우선배당 후에도 남는 보증금이 인수 위험의 핵심입니다.
주택도시보증공사는 별도로 225,000,000원의 가압류채권자로 등재되어 있습니다. 임차인 명의의 보증금 대위·승계 신고로 확인된 것은 아니므로 실제 임차인 수에 더하거나 임유진의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격의 착시 — 5,390만원이 취득원가가 아니다
감정가 대비 최저가만 계산하면 77,000,000원짜리 물건을 53,900,000원에 입찰할 수 있어 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이는 인수보증금을 제외한 표면가격입니다. 실제 경제적 부담을 판단하려면 임차인이 배당받지 못하는 금액을 반드시 더해야 합니다.
= 76,370,200원
감정가 77,000,000원의 약 99.2%
배당 계산상 매각대금 53,900,000원에서 집행비용 1,370,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 52,529,800원이 배당됩니다. 보증금 75,000,000원에서 이 배당액을 차감한 22,470,200원이 매수인 인수 예상액입니다.
이 때문에 실질취득은 보증금 75,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어들고, 반대로 매수인 인수액은 증가합니다. 회차별 집행비용 추정액이 달라 총액이 완전히 같지는 않지만, 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지는 않습니다.
회차별 실질취득 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
53,900,000원 | 52,529,800원 | 22,470,200원 | 76,370,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
37,730,000원 | 36,650,860원 | 38,349,140원 | 76,079,140원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
26,411,000원 | 25,535,602원 | 49,464,398원 | 75,875,398원 |
각 회차의 최저가와 배당·인수 추정액을 적용한 결과입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수보증금의 합계이며 취득세, 명도비용, 기타 낙찰자 부담 비용은 별도입니다. 실제 낙찰가가 최저가를 초과하거나 배당순위가 조정되면 금액도 달라집니다.
시세 판단 — 감정가와 실거래 시세는 다르다
현재 확인되는 2021년 7월 30일 소유권이전 거래가액은 75,000,000원입니다. 다만 이는 과거 취득 거래로, 현재의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 감정가 77,000,000원 역시 현재 거래 가능한 시장가격과 같다고 볼 수 없습니다.
최근 12개월 거래 평균과 최신 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 76,370,200원의 실질취득이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 실제 이용상태가 오피스텔이므로 동일 건물 및 유사 면적·용도의 거래가격, 층별 차이와 임대수익 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
|
1. 임차인 임유진 우선변제 보증금 |
75,000,000원 | 52,529,800원 |
|
2. 갑구 29번 가압류 주택도시보증공사 |
225,000,000원 | 0원 |
|
3. 갑구 32번 경매개시결정 임유진 청구금액 |
75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 우선변제 임차인에 매각대금 전액이 배분되는 추정입니다. 임유진의 경매신청 청구금액 75,000,000원은 동일인의 임차보증금 반환채권과 중복될 수 있으므로 별도의 임차보증금으로 가산하지 않습니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 미칠 사항은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 원미초등학교 남동측 인근. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다. 남측 및 서측으로 공도와 접합니다.
- 건물. 2001년 8월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 건물입니다. 본건은 5층 504호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 주거 이용, 임대 가능 범위 및 금융 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 대로3류 및 소로2류와 접하며, 토지 공시지가는 ㎡당 5,021,000원으로 기재되어 있습니다.
- 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계와 관련한 현황은 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 면적·용도·임대수요에 따라 매수층과 거래가격이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래에 근거한 가격 검증이 되지 않은 상태이므로 매각 가능성과 실질취득 대비 수익성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 최저가 53,900,000원만 준비하는 것으로 취득이 끝나지 않습니다. 현재 추정 인수액 22,470,200원을 포함한 실질취득 76,370,200원을 기준으로 판단하세요.
- 대항력·임차권등기 확인. 2022.04.21. 전입 및 확정일자, 2023.04.28. 을구 8번 임차권등기, 2023.06.30. 말소기준 압류의 선후관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 임차보증금 반환관계. 임유진은 임차권등기권자이면서 경매 신청채권자입니다. 계약서, 지급내역, 반환채권의 귀속, 실제 점유 이력 및 배당청구의 동일성을 확인해 채권 중복계산을 방지해야 합니다.
- 보증기관 권리 확인. 주택도시보증공사의 가압류 225,000,000원에 대한 청구 원인 및 다른 채권과의 관계를 확인하세요. 단순한 가압류 등기만으로 임유진의 보증금 승계 또는 채권 중복 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
- 조세채권. 계양세무서·부천세무서·부천시 관련 압류가 있습니다. 우선징수세액 및 법정기일에 따라 실제 배당액과 인수보증금이 바뀔 수 있으므로 사전 확인이 중요합니다.
- 실거래가격. 최저가가 아니라 76,370,200원의 실질취득을 기준으로 최근 12개월 유사 오피스텔 거래 및 최신 거래가격을 비교하세요. 감정가와 과거 소유권이전 거래가만으로 현재 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 또는 3회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 76,079,140원, 75,875,398원으로 추정됩니다. 유찰에 따라 경제적 부담이 크게 낮아진다고 기대해서는 안 됩니다.
- 이용상태·관리비·명도. 공부상 용도와 실제 오피스텔 사용, 현재 점유관계, 체납 관리비 및 인도 절차를 확인하세요. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 조세 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,390만원에 낙찰받아도 5,390만원짜리가 아니다”
이 사건은 낮아진 최저매각가와 실제 취득 부담 사이의 차이가 극명한 물건입니다. 낙찰가만 보면 감정가의 70%에 입찰할 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득은 76,370,200원으로 올라갑니다. 감정가 77,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다.
추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 배당 부족액이 늘어 실질취득은 75,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 조세채권의 실제 우선순위에 따라 부담이 더 커질 가능성도 있고, 최근 실거래가격을 통한 저평가 여부는 아직 확인되지 않았습니다.
결론은 신중한 입찰 검토가 필요한 고부담 인수형 물건입니다. 선순위 임차권을 무시하고 표면 최저가에만 주목하면 예상보다 훨씬 높은 취득원가를 부담할 수 있습니다. 권리의 소멸 여부보다 보증금 인수액·세금 배당순위·현재 실거래 시세가 입찰 판단의 핵심입니다. 이 물건에서 중요한 것은 낙찰가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 낙찰 후 총 얼마를 부담하고 그 금액이 현재 시장에서 정당한가입니다.
