청주지방법원 2026타경50022. 오창모아미래도와이드파크 307동 2층 203호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 가압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 과거 하나은행 근저당은 2016.05.24 설정됐지만 2021.12.15 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2025.01.17 에스비아이저축은행 가압류입니다. 그런데 조국현은 2021.12.18 임대차계약, 2021.12.23 확정일자, 2022.01.28 주민등록·점유를 갖추었고 2025.01.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금이 다 갚히지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
여기에 이준해도 2024.09.09 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 대항력은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 조국현의 미배당액 1,482,000원만 보고 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 이준해의 보증금이 존재하고 배당으로 해소되지 않는다면 추가 승계 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50022 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 307동 2층203호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 2산단4로 45 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 기준 59.9853㎡ |
| 현재 소유자 | 김희옥 · 2023.06.08 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
2016년 하나은행 근저당은 2021.12.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 조국현이 임대차계약·확정일자·전입·점유를 갖추었고, 이준해도 2024.09.09 전입했습니다. 현재 말소기준은 2025.01.17 에스비아이저축은행 가압류이므로 두 임차인은 모두 그보다 앞섭니다. 반면 2025.01.17 에스비아이저축은행 가압류, 2025.07.31 신한카드 가압류, 2026.02.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조국현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 260,000,000원 | 2021.12.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 이준해 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 조국현은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차의 예상 미배당액은 1,482,000원입니다. 이준해는 대항력은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 추가 승계액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오창모아미래도와이드파크 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 245,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 238,000,000원, 최근 12건 최저도 238,000,000원, 최고는 259,500,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 263,000,000원으로 최근 12개월 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 21 | 239,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 18 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 11 | 244,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 259,500,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.9853㎡ | 12건 | 245,000,000원 |
가격 판단은 여기서 한 단계 더 보수적으로 해야 합니다. 현재 회차의 확인 실질취득 264,482,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원보다 19,482,000원 높고, 비율로는 약 108.0%입니다. 최신 거래 238,000,000원과 비교하면 26,482,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 조국현 미배당 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 263,000,000원 | 1,482,000원 | 264,482,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 53,345,600원 | 263,745,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 94,836,480원 | 263,156,480원 |
따라서 1회 또는 2회 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 2회 유찰 시 확인 실질취득 263,156,480원도 최근 12개월 평균 245,000,000원보다 18,156,480원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 조국현 보증금 | 260,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 에스비아이저축은행 가압류 | 21,310,595원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 4,189,937원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 조국현 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 4,482,000원과 조국현 임차보증금 258,518,000원으로 매각대금 263,000,000원이 소진됩니다. 조국현 보증금 부족분 1,482,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 오창모아미래도와이드파크는 630세대, 사용승인일은 2016.01.07입니다.
- 최근 거래. 동일 평형 최근 12건이 확인되며 거래가는 238,000,000원부터 259,500,000원까지 분포합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 26,753.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 자연녹지지역과 접합니다.
- 공시지가. 671,600원/㎡입니다.
- 경매 통계. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조국현 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당액 1,482,000원뿐 아니라 실제 배당표 확정 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 이준해 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하지 않고 총 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 210,400,000원, 2회 유찰 시 168,320,000원으로 내려가도 조국현 인수가 각각 53,345,600원, 94,836,480원으로 늘어 실질취득은 2.63억대에 머뭅니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 245,000,000원, 최신 거래 238,000,000원보다 현재 확인 실질취득이 높습니다.
- 임대차관계 원본 대조. 조국현이 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 기재된 관계를 임대차계약서·임차권등기명령·경매기록과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당을 바꿀 수 있는 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 표면적인 최저매각가만 보면 해석을 잘못하기 쉽습니다. 신건 최저가는 263,000,000원이지만 조국현의 보증금 미배당 1,482,000원을 합친 확인 실질취득은 264,482,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 245,000,000원보다 높습니다.
더구나 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 대신 조국현에게 미배당되는 보증금이 늘어 1회 유찰 후에도 실질취득 263,745,600원, 2회 유찰 후에도 263,156,480원입니다. 즉 조국현 보증금 때문에 유찰만으로는 가격 메리트가 거의 생기지 않는 구조입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 이준해의 보증금이 미상이라 추가 인수 위험도 남습니다. 현재 확인된 가격도 최근 시세 이상이고, 최종 인수액도 확정되지 않았으므로 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.