인천지방법원 2026타경87. 김포시 구래동 6917의 1층 116호를 포함한 근린시설 경매입니다. 감정 이용상태는 목록1이 일반음식점, 목록2~4가 주차장으로 확인되며 일괄매각입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 802,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2022년 5월 11일 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 702,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 김포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2023년 소유권이 박양금에게 신탁으로 이전됐고 등기부 자체에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6917 1층 116호 · 김포한강9로115번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 목록1 일반음식점, 목록2~4 주차장 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 116호 |
| 소유관계 | 박양금 (수탁자·단독소유) · 2023.03.21 소유권이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 802,000,000원 / 802,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 584,454,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.11 근저당
2016~2017년에 설정됐던 광주은행·농협·새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022년 5월 11일 인천강화옹진축산업협동조합 근저당이며, 그 뒤에 붙은 서울보증보험 가압류 22,995,280원과 김포시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 2건 중 1건은 대항력 미상
| 성명 / 점유자 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대금이앤씨, 박양금 | 116호(42.00) | 2023.09.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오소정 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 대금이앤씨·박양금의 전입일은 2023.09.07로 말소기준 2022.05.11보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 오소정은 주거 용도로 확인되고 2026.04.28 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 802,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 802,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,420,000원 |
| 1. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 22,995,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,584,720원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 724,995,280원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 66,584,720원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 목록1은 일반음식점, 목록2~4는 주차장으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층입니다.
- 도로. 본건 토지는 4면이 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되며, 토지 지목은 주차장입니다.
- 토지. 토지면적 1,926.3㎡, 공시지가 1,592,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·주차장 일괄매각이어서 일반 주거물건보다 매수층과 가격 검증 기준이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오소정 대항요건 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 취급하고 원본 자료를 재확인해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 수탁자 박양금 명의의 신탁 부동산이므로 신탁 목적·수익자·임대차 권한·처분 조항을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 116호 일반음식점뿐 아니라 목록2~4 주차장이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 위치·면적·권리관계를 대조하세요.
- 가격검증. 비교 실거래 근거가 없는 상태에서 감정가 802,000,000원을 시세로 단정하지 말고 상가 수익가치와 주변 거래를 별도로 확인하세요.
- 김포시 압류. 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있으나 실제 배당 단계의 조세채권과 당해세 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 점유·임차관계가 2건 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업·주거 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 기본 골격은 나쁘지 않습니다. 2022.05.11 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 실전에서는 두 가지가 남습니다. 첫째, 오소정의 대항력 여부가 미상이라는 점. 둘째, 신탁원부 확인이 필요한 신탁 부동산이라는 점입니다. 여기에 일반음식점과 주차장을 묶은 근린시설이라 실거래 시세를 단순 비교하기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “명시 인수는 0원, 그러나 임차·신탁 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다.
