청주지방법원 2026타경50035. 청주시 흥덕구 가경동 동부아파트 106동 204호, 지상 14층 건물의 2층 아파트입니다. 현재 소유자는 이경옥이며, 2010.04.22 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2013.12.16 설정된 운신새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·가압류· 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계할 임차보증금도 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 핵심은 복잡한 임차권이 아니라 신건 가격이 최근 거래 흐름에 비해 매력적인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1517 동부아파트 106동 2층204호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 흥덕구 가경로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 실거래 비교면적 | 지상14층 중 2층 · 84.94㎡ |
| 소유자 | 이경옥 · 2010.04.22 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 132,274,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.12.16 운신새마을금고 근저당권입니다. 2023.12.29 운신새마을금고의 명칭이 새청주새마을금고로 변경됐고, 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 140,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 새청주새마을금고 근저당권 10,400,000원씩 2건, 주식회사오케이파이낸셜대부 근저당권 19,500,000원, 충북신용보증재단 가압류 56,060,000원, 롯데캐피탈주식회사 가압류 45,507,704원 등이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균과 비슷하지만 최신 거래보다 높다
동부아파트 동일면적 84.94㎡ 실거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 258,125,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 257,772,727원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 추세 -1.6%를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 11 | 261,500,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 15 | 233,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2024.12 | 84.94㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 11건 | 257,772,727원 |
현재 최저매각가 256,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.3%입니다. 평균만 보면 소폭 아래지만, 최신 거래는 250,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -1.6%입니다. 즉 신건 가격은 최근 평균과 거의 같은 수준이면서 최신 거래보다 높은 위치입니다. 이 때문에 현재 회차를 명확한 저가 매수 구간으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 2. 근저당 · 운신새마을금고 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 3. 근저당 · 새청주새마을금고 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 4. 근저당 · 새청주새마을금고 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 56,060,000원 | 22,816,000원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 45,507,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 330,367,704원, 배당액은 251,616,000원이며 미배당은 78,751,704원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 2023.12.29 근저당권 변경으로 채권최고액 140,000,000원이 별도로 기재되어 있으므로, 실제 배당관계는 입찰 전 등기와 배당요구 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
④ 회차별 가격 — 권리보다 가격을 볼 사건
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 256,000,000원 | 78,751,704원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 204,800,000원 | 129,234,904원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 163,840,000원 | 169,621,464원 | 0원 |
권리 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 달라지는 핵심은 매수인의 승계부담이 아니라 매수가격 자체입니다. 현재 회차는 최근 시세와 거의 붙어 있지만, 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 동부아파트는 455세대이며 준공일은 1998-06-20입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사평스라브지붕 지상14층 건물의 2층 204호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가경3택지개발지구)이며 공시지가는 913,000원/㎡입니다.
- 도로. 간선도로와 연계된 단지 내 도로가 개설돼 있고, 중로1류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 257,772,727원의 99.3%지만 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이므로 전체 평균 258,125,000원만 보고 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 256,000,000원, 1회 유찰 204,800,000원, 2회 유찰 163,840,000원의 가격 차이를 최근 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2013.12.16 근저당 설정 후 2023.12.29 채권최고액 140,000,000원 변경등기가 있으므로 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 2026.01.30 국의 압류가 있고, 실제 배당에서는 세금의 종류와 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석은 깔끔합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 257,772,727원과 거의 차이가 없고, 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -1.6%입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성만 보고 신건에 가격 프리미엄을 줄 사건이 아니라, 최근 거래와 회차별 가격을 비교하면서 접근할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
