인천지방법원 2026타경95. 부천시 소사구 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 134호로, 건축물대장상 이용은 기타제2종근린생활시설입니다. 소유자 오성철은 2022년 12월 매매를 원인으로 거래가액 1,090,242,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행 근저당권 936,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 한국무역보험공사 가압류, 부천시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으나 모두 말소기준보다 뒤의 권리입니다. 부천시 압류는 2026.03.27. 해제로 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경95 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 134호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기타제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 오성철 · 2022.12.02 매매 · 거래가액 1,090,242,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,026,000,000원 / 1,026,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 834,987,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.12.20. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이며, 이후 2024.06.26. 한국무역보험공사 가압류 95,000,000원, 2026.03.18. 신한은행의 임의경매개시결정, 2026.03.30. 국의 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)행복한시간을만드는사람들 | 2023.05.31 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.05.31.은 말소기준권리인 2022.12.20. 신한은행 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,026,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,026,000,000원입니다. 소유자 오성철의 2022년 매매 거래가액은 1,090,242,000원이지만, 과거 취득가액 하나를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다.
가격 측면에서 확인 가능한 확실한 숫자는 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 820,800,000원, 2회 유찰 시 656,640,000원으로 내려갑니다. 다만 이 역시 시세와 직접 비교하지 않은 절대가격일 뿐이므로, 유찰됐다는 이유만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,026,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,660,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 95,000,000원 | 77,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,031,000,000원 중 1,013,340,000원이 배당되고 17,660,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건축물대장상 기타제2종근린생활시설이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물입니다.
- 주위환경. 옥길버들초등학교 북동측 인근으로, 남서측 대단위 아파트단지와 학교, 소사경찰서, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 드라이브 인 주차시스템을 갖추고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서~남동측으로 폭 30m 광대로와 폭 20m 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. (주)행복한시간을만드는사람들의 실제 점유 범위와 현재 계약 상태를 확인합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당표 원본에서 임차인 배당 순위를 다시 확인합니다.
- 후순위 압류 재확인. 한국무역보험공사 가압류와 국의 압류가 말소기준 이후라는 점을 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,026,000,000원을 인근 근린시설 및 동일 건물의 실제 거래·임대수익과 별도로 비교합니다.
- 용도 확인. 실제 사용계획이 기타제2종근린생활시설의 용도 및 관련 규제와 맞는지 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현황조사상 임차인 1명이 있으나 전입이 말소기준보다 뒤여서 대항력도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 신건 최저가 1,026,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 현재 실거래 비교 근거가 충분하지 않으므로, 이 물건은 권리는 합격, 가격은 추가 검증으로 보는 것이 적절합니다. 유찰 시 최저가는 820,800,000원, 656,640,000원으로 내려가지만, 그 숫자만으로 저평가를 단정해서도 안 됩니다.
