청주지방법원 2026타경50040. 본건은 진천군 덕산읍 용몽리 1091에 위치한 진천덕산우방아이유쉘 108동 602호, 18층 중 6층의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이명숙이고, 2022.12.30. 소유권이전 당시 거래가액은 177,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 을구 2번 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 66,440,000원입니다. 이후 을구 3번 근저당권이 추가되었고 2026.01.13. 청주에스티의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격입니다. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 2.31억원입니다. 반면 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건은 1.84억~2.40억원에 형성되어 있고 평균은 1.968억입니다. 최저가 2.31억원은 최근 12개월 평균의 117.4%이고, 최신 거래인 2026.08 거래가 1.95억원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50040 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 1091 진천덕산우방아이유쉘 108동 6층602호 |
| 도로명주소 | 충청북도 진천군 덕산읍 덕금로 842 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 이명숙 |
| 취득정보 | 2022.12.30. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 구조 / 층수 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층 중 제6층 제602호 |
| 사용승인일 | 2017.06.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 청주에스티 / 56,542,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인에 따른 인수 부담은 없습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.12.30. 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권이고, 채권최고액은 66,440,000원입니다. 이후 을구 3번 우리은행 근저당권(채권최고액 69,850,000원)과 2026.01.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 과거 을구 1번 근저당권과 그 변경등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
진천덕산우방아이유쉘은 498세대 단지이며, 비교 대상은 전용 84.99㎡로 본건 면적과 일치합니다. 최근 12건의 거래를 기준으로 보면 최신 거래는 2026.08 195,000,000원, 최근 12개월 평균은 196,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 196,833,333원 |
최근 거래 범위는 184,000,000원~240,000,000원입니다. 평균은 196,833,333원이고 최신 거래는 2026.08의 195,000,000원입니다. 그런데 본건 최저매각가는 231,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 117.4% 수준입니다. 특히 최신 거래와 비교해도 높은 가격이므로, 신건에서 감정가에 가까운 응찰은 가격상 여유가 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 66,440,000원 | 66,440,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 69,850,000원 | 69,850,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 청주에스티 | 56,542,915원 | 56,542,915원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,133,085원 |
신건 231,000,000원 기준 채권 총액은 전액 배당되고, 소유자 교부액은 34,133,085원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 소재 진천덕산우방아이유쉘 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.
- 건물·설비. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 제한. 어린이공원 저촉, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 포함 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 498세대 단지로 최근 12건의 거래가 확인되며, 거래가는 184,000,000원~240,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저매각가 231,000,000원이 최근 12개월 평균 196,833,333원보다 높습니다. 현재 회차는 가격 메리트를 확보한 상태가 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 195,000,000원입니다. 신건 응찰가가 최신 거래 대비 어느 수준인지 반드시 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 0회 유찰이며 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원입니다. 회차별 가격과 당시 시세를 함께 비교해야 합니다.
- 권리관계. 말소기준권리는 2022.12.30. 우리은행 을구 2번 근저당권이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·인도 확인. 입찰 전 실제 점유관계와 관리비 등 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도 가격은 따로 본다”
이 물건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하므로 권리 측면에서는 부담이 작습니다. 그러나 신건 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 196,833,333원보다 높고 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리는 합격, 가격은 보류로 판단하는 것이 맞습니다. 매수의 승부처는 신건에서 서두르는 것이 아니라 유찰 후 가격이 실제 시세와 어떤 관계를 만드는지 확인하는 데 있습니다.
