인천지방법원 2026타경107. 부천 소사구 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터 8층 807호입니다. 집합건축물대장상 용도는 기타공장이고, 감정평가서상 토지는 지식산업센터·창고시설·제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 프리케스트콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 8층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.01.26입니다.
권리관계의 출발점은 2022.03.21 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 266,000,000원이고 채무자는 소유자 김경희입니다. 같은 날 신탁등기가 말소되면서 김경희 앞으로 소유권이 이전됐고, 이후 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원, 별내새마을금고 가압류 618,819,117원, 그리고 2026.03.24 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 8층 807호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 집합건축물대장상 기타공장 · 지식산업센터 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 807호 · 사용승인 2022.01.26 |
| 소유자 | 김경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,588,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 하나은행 근저당권, 별내새마을금고 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 신건 가격 — 시세자료 없이 권리와 배당구조로 판단
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 295,000,000원인 신건입니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 시세 할인율이나 가격 메리트를 계산할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 권리구조와 회차별 배당 부족액만으로 판단하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 290,070,000원 | 714,749,117원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 772,923,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 819,462,317원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 714,749,117원 → 772,923,117원 → 819,462,317원으로 증가합니다. 그러나 이 부족액은 배당받지 못한 채권자의 손실 구간이지, 그대로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 266,000,000원 | 266,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 24,070,000원 |
| 3. 가압류 · 별내새마을금고 | 618,819,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,930,000원, 중소기업은행 266,000,000원, 하나은행 24,070,000원이 배당되고 별내새마을금고와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 총 채권액 1,004,819,117원 중 채권자 배당액은 290,070,000원이며 부족액은 714,749,117원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천소사경찰서 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터와 각급 학교시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고, 부광로·양지로 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 기타공장으로 등재되어 있습니다.
- 구조·설비. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 공동 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 25m, 북서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 속합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와 별차이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 자세한 임대차관계가 미상인 만큼 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원본 대조가 우선입니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.21 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 기타공장이므로 실제 사용현황과 지식산업센터 입주·사용 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 295,000,000원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 호실 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 회차 714,749,117원의 미배당액은 곧바로 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 하나은행 근저당·별내새마을금고 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 이 호실은 집합건축물대장상 기타공장이고, 감정평가에는 자세한 임대차관계가 미상으로 적혀 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 295,000,000원이 시장 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 평가는 “등기상 인수는 없지만 점유·가격 검증 전에는 보수적으로 접근”이 적절합니다.
