206,500,000원
인천지방법원 2026타경107. 경기도 부천시 소사구 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터의 8층 807호입니다. 건물 이름만 보면 업무용 사무실처럼 생각하기 쉽지만, 집합건축물대장상 이 호실의 용도는 기타공장입니다. 2022년 사용승인된 지식산업센터 내 공장 호실로, 일반 아파트와는 매수 수요와 이용 조건이 다릅니다.
소유자는 김경희이며, 2022년 3월 소유권을 이전받은 뒤 중소기업은행 근저당권과 하나은행 근저당권이 순서대로 설정되었습니다. 이후 별내새마을금고의 가압류가 붙었고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 가장 앞선 중소기업은행 근저당입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸하느냐가 아닙니다. 신청채권자 하나은행보다 먼저 배당받는 중소기업은행의 채권최고액이 266,000,000원인데, 현재 최저매각가는 그보다 낮은 206,500,000원입니다. 제시된 예상배당표대로라면 하나은행은 배당받지 못합니다. 따라서 무잉여 여부와 경매절차의 실제 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경107 (부천지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 8층 807호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지식산업센터 · 집합건축물대장상 기타공장 |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 10층 중 8층 807호 |
| 사용승인일 | 2022.01.26 |
| 소유자 | 김경희 (2022.03.21 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 295,000,000원 |
| 최저매각가 | 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 100,588,904원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 266,000,000원) |
| 임대차관계 | 확인된 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 상세 임대차관계 미상 |
| 매수인 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 · 예상 인수액 0원 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신청채권자는 배당 0원
등기부의 권리 순서는 명확합니다. 2022.03.21 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 하나은행 근저당권과 별내새마을금고 가압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최초 소유권보존 당시의 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기는 김경희에게 소유권이 이전되는 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 매수인이 해당 신탁권리를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
이 근저당권과 후순위 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 기재되어 있지 않습니다. 제시된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 및 임대차관계는 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 시세는 미확인
감정가는 295,000,000원이고, 현재 최저매각가는 206,500,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 70%로 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 가격 인하가 이루어진 셈입니다.
그러나 지식산업센터의 감정가는 실제 매매시장에서 형성되는 거래가격과 다를 수 있습니다. 이 호실과 비교할 만한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 206,500,000원이 시세보다 저렴한지, 적정한지, 오히려 비싼지는 현재 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 295,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 206,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 현재 실질취득 추정 | 206,500,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 감정가 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 감정가 34.3% · 가정 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판정 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당구조입니다. 집행비용 3,691,000원을 공제하면 배당 가능한 금액은 202,809,000원입니다. 이 금액이 선순위 중소기업은행에 배당되어 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 266,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 별내새마을금고 | 618,819,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,004,819,117원 | 202,809,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 802,010,117원 |
채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당채권액과 배당순위는 채권계산서·조세채권·배당요구 등의 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
또한 2026.09.30 기각결정정본 발송·도달 이력이 확인됩니다. 다만 어떤 신청에 관한 기각결정인지까지는 확정할 수 없으므로, 이 기록만으로 매각기일이 취소되었거나 경매가 종료되었다고 판단해서는 안 됩니다. 법원의 사건 진행내역과 결정문을 대조해 2026.10.27 매각기일이 실제로 유지되는지 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 후순위 배당은 0원
현재 회차와 추가 유찰 시의 배당구조를 비교하면 이 사건의 특징이 더욱 분명해집니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당권자의 회수액이 줄고, 채권자 전체 미배당액은 커집니다. 하지만 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 하나은행의 예상배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 802,010,117원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 863,092,817원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 905,850,707원 |
여기서 802,010,117원, 863,092,817원, 905,850,707원은 각각의 가정 매각가에서 채권자들이 회수하지 못하는 금액입니다. 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 미회수 채권이므로 그 금액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 학교시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근 부광로와 양지로에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2022.01.26 사용승인된 지상 10층 건물의 8층 807호입니다. 외벽은 외장석재 및 강화유리, 창호는 페어글라스 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 준주거지역이자 옥길공공주택지구 지구단위계획구역입니다. 대지 지목의 공업용 토지로, 부지면적은 10,455.7㎡, 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다. 공장·창고시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 25m, 북서측 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 차량 접근 측면에서는 비교적 양호한 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역, 지구단위계획구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기록에는 2025.08.26~2026.08.25 기간과 주택 유형 대상이 명시되어 있으므로, 현재 적용 여부와 기타공장 호실에 대한 적용 여부는 구분하여 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와 현황의 특별한 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 사용상태와 승인 용도 준수 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터의 기타공장 호실은 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 입주 가능 업종과 자격, 관리규정, 실제 임대수요, 주변 공실 및 거래량에 따라 처분 가능성이 달라지므로 별도의 시장조사가 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각기일과 사건 진행 여부. 2026.10.27 매각기일이 유지되는지 법원 사건 진행내역을 확인하세요. 2026.09.30 기각결정정본 발송 기록의 대상과 결정 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 무잉여 여부. 신청채권자 하나은행의 예상배당이 0원입니다. 중소기업은행의 실제 피담보채무 잔액, 선순위 배당액, 무잉여 통지 및 경매절차 속행 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 및 점유. 확인된 임차인 내역은 없지만 상세 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임차계약, 사업자등록, 대항요건 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 기타공장 용도. 호실의 법적 용도와 실제 사용상태를 대조하고, 지식산업센터 입주 가능 업종, 입주자격 및 관리규약상 제한을 확인하세요. 일반 사무실이나 주거용으로 자유롭게 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실거래가 확인. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터에서 면적·층·용도·사용상태가 유사한 호실의 최근 실거래와 실제 매물 호가를 비교해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임대수익 및 공실. 실제 임대료, 관리비, 공실 기간과 임차 수요를 확인해야 합니다. 특히 기타공장 호실은 업종별 사용 가능성과 입주 수요가 중요합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터의 공용부분 관리비 체납 여부, 승계 가능한 비용 및 장기 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 취득자금과 부대비용. 매수인 인수 추정액은 0원이지만 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도로 발생할 수 있습니다. 최저매각가를 전체 취득비용으로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 경매 진행내역 및 실제 거래자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 경매절차
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수 추정액이 0원이라는 점입니다. 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가도 206,500,000원으로 내려왔습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실제 시장가격이 확인되지 않은 상태에서는 206,500,000원이 싼 가격이라고 말할 수 없습니다. 지식산업센터의 기타공장 용도라는 점에서 매수자격·사용제한·임대수요·환금성도 일반 주거용보다 면밀하게 살펴야 합니다. 임대차관계가 미상이라는 점 역시 현장 확인이 필요한 부분입니다.
무엇보다 이번 경매는 후순위 하나은행이 신청했지만, 현재 예상배당에서는 하나은행에 돌아갈 금액이 0원입니다. 여기에 기각결정정본 발송 이력까지 있으므로 매각절차가 그대로 진행되는지를 먼저 확인해야 합니다.
결론은 ‘권리 말소 구조는 양호, 가격과 절차는 보류’입니다. 선순위 채권의 실제 잔액과 매각절차 유지 여부를 확인하고, 점유관계와 최근 실거래 시세까지 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 입찰을 서두를 물건은 아닙니다.
