광주지방법원 2026타경50039. 순천시 용당동 삼산현대 111동 4층 403호, 전용 55.02㎡ 아파트입니다. 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 과거 권리와 현재 말소기준권리를 구분하는 것입니다. 1999년 서울은행 가압류는 1999.03.23 말소됐고, 서울은행 근저당은 2008.09.10, 국민은행으로 이전된 종전 주택은행 근저당은 2017.07.28 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2017.08.02 한국주택금융공사 근저당권입니다.
말소기준권리 이후에는 한국주택금융공사의 담보 실행을 위한 임의경매개시결정이 존재하며, 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 권리표에 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 점유를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 용당동 191-1 현대아파트 제111동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 55.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 |
| 현재 소유자 | 최대식·최미애·최원식·최인식·최학식 (각 지분 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 62,466,572원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 단지 규모 | 1989.12.23 · 894세대 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
등기부에는 2017년 말소기준권리보다 앞선 가압류와 근저당의 흔적이 남아 있지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 1999.01.30 서울은행 가압류는 1999.03.23 해제로 말소됐고, 1999.03.16 서울은행 근저당은 2008.09.10 해지로 말소됐습니다. 1990.02.15 설정돼 국민은행으로 이전된 종전 주택은행 근저당도 2017.07.28 해지로 말소됐습니다.
그 뒤 2017.08.02 한국주택금융공사가 채권최고액 230,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분· 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항도 등기됐습니다. 이후 2026.01.13 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 추세
삼산현대의 비교 실거래는 전용 55.02㎡와 58.96㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 76,208,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 74,062,500원, 최신 거래는 2026.03의 88,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.96㎡ | 8 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 58.96㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 58.96㎡ | 5 | 75,500,000원 |
| 2025.12 | 55.02㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2025.10 | 58.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 58.96㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 58.96㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 55.02㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.02 | 55.02㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2024.10 | 55.02㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 58.96㎡ | 9 | 86,500,000원 |
| 2024.07 | 58.96㎡ | 9 | 86,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 76,208,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 74,062,500원 |
현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%이고, 전체 평균의 77.2%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 58,800,000원으로 같습니다. 최근 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 여유는 분명하지만, 실거래 최저가가 57,000,000원까지 내려온 사례가 있고 시장 추세도 -8.0%이므로 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 큰 폭의 저가라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 배당 가정표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 종전 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 종전 가압류 · 주식회사서울은행 | 4,784,262원 | 4,784,262원 |
| 종전 근저당 · 주식회사서울은행 | 6,240,000원 | 6,240,000원 |
| 근저당 · 한국주택금융공사 | 230,000,000원 | 46,317,338원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 총 채권액은 241,024,262원, 배당액은 57,341,600원, 미배당액은 183,682,662원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 183,682,662원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 201,005,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 213,130,878원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 한국주택금융공사의 배당 부족액은 커지지만, 담보권자의 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효산고등학교 북서측 인근으로 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남동측으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 47,571㎡, 공시지가는 640,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 894세대 단지로 거래 표본은 확인되지만 1989.12.23 준공 아파트이고, 비교 거래가 57,000,000원부터 88,000,000원까지 분산돼 내부 상태와 층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 2017.08.02 한국주택금융공사의 동의 없는 임대차 등 제한 문구가 등기돼 있으므로 매각으로 인한 말소 범위를 원본 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 종전 권리 말소 확인. 1999년 가압류와 근저당, 종전 주택은행 근저당의 말소등기가 현재 등기부에도 정상 반영돼 있는지 최신 원본을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 배당 가정에는 이미 말소된 종전 권리 항목이 포함돼 있으므로 실제 채권신고와 배당요구 내역을 법원 기록으로 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 74,062,500원뿐 아니라 하단 거래 57,000,000원과 최근 추세 -8.0%를 함께 반영해 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태. 1989.12.23 준공 아파트이므로 수리 상태, 누수, 난방·급배수, 승강기와 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 보수적으로
이 사건은 과거 선순위처럼 보이는 가압류와 근저당이 모두 말소돼 있고, 2017.08.02 한국주택금융공사 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원이며, 현재 최저가 58,800,000원이 곧 실질취득가입니다.
가격은 최근 12개월 평균 74,062,500원의 79.4%로 평균보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -8.0%이고, 실거래 하단이 57,000,000원까지 내려와 현재 최저가와 큰 차이가 없습니다. 여기에 임대관계 미상과 배당 가정표의 종전 말소권리 포함 문제까지 고려하면, 권리는 합격이지만 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.