인천지방법원 2026타경139. 경기도 부천시 원미구 심곡동에 있는 '뉴센스빌' 4층 401호입니다. 2010년 준공된 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 해당 호실의 전용면적은 40.65㎡입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 한 차례 유찰로 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다.
감정가 대비 70%라는 할인율만 보면 가격이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 2026년 6월 확인되는 가장 최근 거래금액은 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 30,000,000원 높습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균과 최근 시장가격을 구분해서 봐야 하는 이유입니다.
권리관계 역시 단순하게 결론 내리기 어렵습니다. 분석상 말소기준은 2019년 하나은행 근저당으로 잡혀 있고 명세서에는 인수권리가 없다고 표시되어 있습니다. 하지만 2010년 근저당에 관한 말소 표시와 2026년 권리이전 기록이 함께 확인됩니다. 선순위 근저당의 실제 존속 여부가 최종 권리판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-2, 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로99번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 뉴센스빌 · 총 8세대 · 2010.04.14 준공 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 외벽 타일 마감 · 하이샤시 창호 |
| 소유자 | 김영광 (2010.07.26 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 해남군수산업협동조합 · 청구금액 112,712,307원 |
| 별도 경매개시 | 2026타경147 · 주식회사 하나은행 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당을 반드시 확인
권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2019.05.31 설정된 주식회사하나은행 근저당권(채권최고액 36,000,000원)입니다. 이 기준에 따르면 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 2010.07.26 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 말소된 권리로 표시되어 있지만, 2026.07.30에는 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 말소 완료된 권리와 후속 이전 등기가 함께 나타나므로 2010년 근저당이 실제로 말소된 상태인지 원본 등기기록과 말소사항을 대조해야 합니다.
또한 이 물건에는 2026.04.09 해남군수산업협동조합의 임의경매개시결정과 2026.04.15 하나은행의 별도 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 서로 다른 채권자에 의한 경매절차가 존재하므로 사건 병합 여부와 각 채권의 배당 지위를 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 인수 표시 없음, 점유 확인 필요
| 구분 | 확인 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고·확인된 임차인 0명 | 해당 없음 | 해당 없음 | 신고 없음 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 | — | — | 해당 없음 |
| 현장 점유 | 내부 확인되지 않음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 |
현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 명세서상 매수인에게 인수되는 권리는 '해당사항없음'으로 표시되어 있습니다. 보증기관 승계신고도 확인되지 않습니다.
다만 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 다릅니다. 점유자가 있다면 전입·점유 개시일, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 별도로 조사해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 현재 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 110,000,000원이 중요하다
뉴센스빌 실거래는 총 3건 확인됩니다. 이 중 2022년 거래가 2건이고 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 1건입니다. 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 153,000,000원만으로 가격을 판단하면 최근 시장 수준을 놓칠 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.7㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 40.65㎡ | 2층 | 149,000,000원 |
| 2022.03 | 40.65㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 153,000,000원 |
감정가 200,000,000원과 현재 최저가 140,000,000원을 비교하면 60,000,000원이 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 평균 110,000,000원과 비교하면 최저가가 127.3%에 해당해 오히려 높은 가격입니다.
배당모형대로 실제 인수금이 발생하지 않는다고 가정하면 실질취득금액은 140,000,000원입니다. 이 역시 최근 거래보다 30,000,000원 높습니다. 취득 부대비용이나 명도 비용은 별도이므로 총 자금 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
다만 최근 거래는 전용 42.7㎡의 5층 물건으로, 경매 대상인 전용 40.65㎡의 4층 물건과 면적·층수가 일치하지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 이를 해당 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 최근 거래가격과 하락 추세는 현재 최저가의 가격 경쟁력을 보수적으로 평가해야 할 중요한 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 101,240,000원 |
| 별도 확인 · 경매신청 채권자 | 112,712,307원 | 0원(모형상) |
표의 배당분배 합계는 140,000,000원입니다. 마지막 행의 신청채권자 청구금액 및 모형상 배당 0원은 별도 확인 정보이며 분배 합계에 중복 산입하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 모형상 인수 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 140,000,000원 | 0원 | 101,240,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 98,000,000원 | 0원 | 59,836,000원 |
| 3회 유찰 (34%) | 68,600,000원 | 0원 | 30,965,200원 |
3회 유찰 시 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각기일·최저가는 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 시나리오별 소유자 잔여액은 현재의 제한적인 배당모형에 따른 값입니다.
다음 회차 최저가가 98,000,000원까지 내려간다면 최근 거래금액 110,000,000원보다 낮아지는 구간에 진입합니다. 그러나 최근 시세가 하락하고 있고 거래 표본도 적으므로, 단지 최근 거래금액 아래라는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수시설은 갖춘 것으로 판단되지만, 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지 형상은 장방형, 지형은 평지로 파악됩니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 관련 규제가 확인됩니다. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있어 매수 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 공부상 토지면적 187.8㎡, 공시지가 2,515,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로, 경매 호실의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인된 매매 거래는 3건, 최근 12개월에는 1건입니다. 거래량이 적어 가격 검증과 향후 재매각 시 적정 매수자를 찾는 데 불확실성이 있습니다.
- 가격 추세. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -37.0%입니다. 전체 평균보다 최근 거래가격을 중심으로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2010년 근저당 말소 확인. 해남군수산업협동조합의 156,000,000원 근저당이 실제 말소되었는지, 2026.07.30 수협엔피엘대부주식회사로의 이전 등기와 어떤 관계인지 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 및 배당순위 재검토. 2019.05.31 하나은행 근저당을 기준으로 한 분석이 타당한지, 선순위 권리의 존속과 실제 매각소멸 관계를 확인해야 합니다.
- 경매신청 채권자 배당. 청구금액 112,712,307원에 대한 배당이 계산모형에서 0원인 이유와 소유자 잔여금 101,240,000원의 타당성을 확인해야 합니다.
- 중복 경매절차. 2026타경139와 2026타경147의 진행 관계, 매각절차상 처리상태와 각 신청채권자의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유자·임대차 조사. 내부 미확인 물건이므로 실제 점유자, 전입세대, 임차보증금과 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최신 거래는 전용 42.7㎡·5층으로 대상 호실과 차이가 있습니다. 면적·층·내부 상태를 반영한 추가 가격 검증이 필요합니다.
- 미납 관리비. 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 건물 내부. 폐문으로 확인하지 못한 설비·누수·수선 필요 상태를 현장 및 관리주체를 통해 점검해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 매각기일 공고를 대조하고 변경사항이 없는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가가 70%의 시장가격은 아니다”
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 가격이 감정가 대비 낮아졌다는 사실과 시장에서 저렴하게 살 수 있다는 판단은 전혀 다릅니다.
최근 실거래 평균은 110,000,000원이고 현재 최저가는 그 127.3%입니다. 가격 추세도 -37.0%로 하락하고 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 153,000,000원을 근거로 현재 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
권리 측면에서도 신고된 임차인은 없고 모형상 인수액은 0원이지만, 2010년 근저당 말소와 후속 이전 등기의 관계, 신청채권자 배당 누락, 실제 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 이 문제들이 해소되기 전에는 권리가 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다.
결론은 현재 회차 입찰에 신중해야 한다는 것입니다. 최근 시세보다 높은 최저가, 하락 추세, 소규모 다세대의 낮은 거래 유동성, 권리기록 확인 필요성이 동시에 존재합니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지는지 관찰하되, 가격 판단에 앞서 선순위 권리와 배당구조를 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 확인된 권리관계 아래 실제 얼마에 취득하느냐입니다.
