인천지방법원 2026타경139. 부천시 원미구 심곡동 뉴센스빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 제시된 말소기준권리는 2019.05.31. 주식회사하나은행 근저당권이고 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 2026타경139 및 2026타경147 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 내역은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
다만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 200,000,000원인데, 2026.06 최신 거래는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 110,000,000원이고 표본은 1건입니다. 과거 2022년 거래가 포함된 전체 3건 평균은 153,000,000원이지만, 최근 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 값을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 그 최근 기준의 181.8%로, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-2 4층 401호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 신흥로99번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.65㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영광 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 해남군수산업협동조합 / 112,712,307원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 상태이므로, 실제 현장 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 경고
뉴센스빌의 매칭된 실거래 표본은 총 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.06 1건, 110,000,000원뿐입니다. 반면 2022.03 거래는 149,000,000원과 200,000,000원이어서 전체 평균 153,000,000원에는 과거 가격이 함께 섞여 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.7㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 40.65㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2022.03 | 40.65㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저매각가 200,000,000원은 전체 3건 평균 153,000,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원이고, 현재 최저가는 그 기준의 181.8%입니다. 최근과 과거를 비교한 가격 추세 역시 -37.0%로 나타나므로, 과거 200,000,000원 거래만을 근거로 현재 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,400,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정된 3,600,000원이며, 하나은행 근저당 36,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 잔여는 160,400,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
한편 2026타경139의 경매개시 채권자 해남군수산업협동조합의 청구액은 112,712,307원이지만, 제시된 회차별 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 산정돼 있습니다. 등기상 기존 근저당과 권리이전 내역을 포함해 실제 배당요구 관계를 원본에서 대조할 필요가 있는 부분입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 대해 2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,515,000원/㎡이며, 토지는 187.8㎡·지목 대·평지·가로장방·소로한면입니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없으나 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성 판단. 총 8세대이고 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 가격 판단의 오차 가능성을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 우선. 전체 평균 153,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근과 과거의 가격 추세가 -37.0%이므로 과거 200,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하기 어렵습니다.
- 유찰 회차만 보고 낙관 금지. 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원도 최근 거래 110,000,000원보다 높습니다.
- 등기 연결관계 대조. 2010년 해남군수산업협동조합 근저당, 2026.07.30. 수협엔피엘대부주식회사 권리이전, 2019년 하나은행 말소기준권리의 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유와 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 경매개시 채권자 해남군수산업협동조합의 청구액 112,712,307원과 예상배당상 0원 산정의 관계를 원본 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 거래 181.8%”가 더 중요하다
이 물건은 임차인 내역이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 거래 110,000,000원의 181.8%이고, 최근 가격 추세는 -37.0%입니다. 전체 3건 평균 153,000,000원은 2022년의 149,000,000원·200,000,000원 거래를 포함하므로 현재 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다.
더구나 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원까지 내려가도 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 강한 보류. 이 사건은 최저가가 내려왔다는 사실보다 최근 실제 거래 수준과의 간격이 충분히 좁혀졌는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
