청주지방법원 2026타경50058. 충청북도 보은군 장안면 구인리 23-1, 도로명주소 구인길 19의 토지·건물 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 274.0㎡이고 감정평가서상 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리의 기준점은 2018년 설정된 보은새마을금고 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 충북신용보증재단·삼성카드·중소기업은행의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 장안면 구인리 23-1 · 충청북도 보은군 장안면 구인길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 274.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김재용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,154,000원 / 138,154,000원 (신건) |
| 청구금액 | 25,614,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지붕에 설치된 태양광시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.04. 을구 1번 보은새마을금고 근저당권 42,000,000원입니다. 2024년 설정된 충북신용보증재단 가압류 23,800,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 5,085,822원, 중소기업은행 가압류 4,869,157원과 2026.01.15. 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
2019.11.28. 영동세무서장 압류는 2020.01.17. 말소되었고, 2025.07.15. 국민건강보험공단 압류도 2026.04.07. 말소되었습니다. 따라서 등기상 이미 정리된 압류를 별도 인수권리로 볼 이유는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가를 곧바로 시세로 보기는 어렵다
본건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,154,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 138,154,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 수치로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 138,154,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,523,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,418,560원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 110,523,200원, 2회 유찰 시 88,418,560원에서도 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 변화가 곧 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 이것만으로 어느 회차가 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,156원 |
| 을구 1번 근저당권 · 보은새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충북신용보증재단 | 23,800,000원 | 23,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,085,822원 | 5,085,822원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 4,869,157원 | 4,869,157원 |
| 갑구 8번 · 충북신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,664,865원 |
현재 매각가 가정에서는 계산에 반영된 채권 75,754,979원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 59,664,865원입니다. 갑구 8번은 채권액이 확인되지 않아 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 보은군 장안면 구인리 소재 구인삼거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 274.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 35,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 매각범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 지붕 태양광시설까지 포함됩니다. 현황과 감정 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교금액 없이 감정가 138,154,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요. 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2018.05.04. 보은새마을금고 근저당권이며 이후 권리는 소멸 구조입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 갑구 8번 관련 채권액도 계산에서 제외되어 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2018년 보은새마을금고 근저당권을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 138,154,000원이며 실질취득도 같은 금액입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정평가상 단독주택으로 이용되는 토지·건물이고, 주변은 단독주택과 농경지가 섞인 지역입니다. 실거래 비교수치가 없는 만큼 감정가가 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 제시외 건물과 태양광시설이 일괄매각에 포함되고 임대관계가 미상인 점까지 고려하면, 이 물건은 권리보다 현장·점유·가격 검증이 승부처입니다.
