인천지방법원 2026타경30062. 경기도 부천시 원미구 심곡동 다온하브 3층 320호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장의 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 14층 중 3층에 있으며, 비교 대상 전용면적은 39.094㎡입니다.
등기부상 소유자는 최서진으로, 2024.04.19. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.10.10. 부천시 압류가 등기됐고, 2026.01.09. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 권리는 그보다 앞서 대항력을 갖춘 박준우의 임차권입니다.
박준우는 2022.08.01. 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.30.입니다. 임차권등기일은 2024.08.19.로, 말소기준인 2025년 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 320호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 비교 대상 전용면적 | 39.094㎡ |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 14층 중 3층 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 기준일 | 283세대 · 2005.03.05. 준공 |
| 소유자 | 최서진 (2024.04.19. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 133,700,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 204,038,570원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 매수인 예상 인수 | 48,971,800원 (박준우 미배당 보증금) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
과거 설정됐던 군위농업협동조합 근저당권(채권최고액 520,000,000원), 광주지구축산업협동조합 근저당권(144,000,000원), 국민은행 근저당권(126,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 과거 권리의 채권최고액을 현재 부담액으로 합산해서는 안 됩니다.
현재의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.10. 부천시 압류입니다. 해당 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 박준우는 그 이전부터 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 예정된 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 건물의 전부 · 주거 임차권등기 |
180,000,000원 | — | 2022.08.01. 2022.06.30. |
대항력 있음 우선변제 있음 인수 위험 |
예상 미배당 48,971,800원 배당요구 있음 · 잔액 매수인 인수 |
| 박희성 현황조사 · 매각물건명세서 기재 |
1,500,000원 | 650,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 확인 필요 전입일·점유관계·배당 여부 미확인 |
박준우는 임차보증금 180,000,000원에 대해 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 예상 배당액은 131,028,200원입니다. 배당 부족분 48,971,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
박희성은 보증금 1,500,000원, 월차임 650,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 박준우의 보증금 인수액만으로 전체 임차인 위험이 끝난다고 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상
다온하브의 비교 실거래는 전용면적 39㎡ 안팎을 중심으로 확인됩니다. 전체 4건의 평균 거래가는 167,000,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균으로 표기된 값은 180,000,000원(1건), 가장 최신으로 표시된 거래 역시 2024.04. 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 39.09㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 39.09㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 38.62㎡ | 3층 | 129,000,000원 |
| 2021.10 | 35.33㎡ | 3층 | 179,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,000,000원 |
| 최근 평균 표기값 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최저매각가 133,700,000원은 최근 평균 표기값의 74.3%입니다. 이 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 인수액을 더한 실질취득은 182,671,800원입니다.
최근 평균 표기값과 최신 거래가인 180,000,000원 대비 101.5%입니다. 시세보다 약 2,671,800원 높은 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 따라서 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
또한 시세 자료의 전체 평균과 최근 평균은 구분해야 합니다. 전체 평균 167,000,000원에는 과거 거래가 포함되며, 현재 가격 판단에는 최근 평균 및 최신 거래를 우선합니다. 다만 최신으로 표시된 거래가 2024.04.이고, 최근 12개월 평균 표기값의 집계 기준시점도 명확하지 않으므로 2026년 매각기일에 대응하는 최신 시세로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 표시된 최근 거래 추세는 과거 대비 +10.7%이나, 이 역시 거래 시점과 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 박준우 우선변제 | 180,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 204,038,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박준우 보증금 부족분 | 180,000,000원 | 48,971,800원 미배당 |
집행비용은 추정치입니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 박준우의 보증금 일부 배당에 사용되며, 한국주택금융공사에는 배당금이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 변동할 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 절약은 아니다
| 회차 | 최저가 | 박준우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 133,700,000원 | 48,971,800원 | 182,671,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 93,590,000원 | 88,494,620원 | 182,084,620원 |
| 3회 유찰(34%대) | 65,512,999원 | 116,066,235원 | 181,579,234원 |
2회 유찰을 가정하면 최저가는 93,590,000원까지 내려가지만, 박준우의 인수액은 88,494,620원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에도 최저가는 65,512,999원으로 낮아지는 반면, 인수액은 116,066,235원입니다.
그 결과 실질취득은 각 시나리오에서 182,671,800원 → 182,084,620원 → 181,579,234원으로 완만하게 변할 뿐입니다. 박준우의 보증금 180,000,000원과 집행비용이 사실상 취득비용의 하한을 형성하기 때문입니다. 다른 임차인의 미확정 권리와 취득 부대비용까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
현재 회차의 박준우 보증금 기준 실질취득은 약 1.827억입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 1.8억 안팎에서 유지됩니다. 최저가의 할인율을 실제 취득 할인율로 착각해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건물의 3층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 대체로 사다리형 토지로, 남·동·북측이 도로에 접합니다. 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 대상과 적용기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 제시된 토지 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다. 토지면적 333.1㎡는 개별 호실 전용면적과 구분해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 물건종류는 근린시설, 감정상 공부 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권등기도 있으므로 실제 사용상태와 건축물대장을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 다온하브는 283세대 규모이고, 제공된 비교 실거래는 4건입니다. 경매 평균 유찰 3.6회와 제한적인 거래 표본을 고려하면 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박준우 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입 2022.08.01., 확정일자 2022.06.30., 임차권등기 2024.08.19.를 확인하고 예상 미배당 48,971,800원의 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 박희성 대항력. 보증금 1,500,000원과 월차임 650,000원 외에 전입일·확정일자·점유관계가 확인되지 않았습니다. 대항력 유무와 별도 인수 가능성을 검증해야 합니다.
- 배당표 재검토. 현재 계산은 추정 집행비용을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제 및 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 위험. 두 임차인의 실제 점유관계와 임차권 해소 조건을 확인해야 합니다. 임차권이 남은 상태에서의 인도·명도 계획을 단순하게 가정해서는 안 됩니다.
- 가격 착시 방지. 최저가 133,700,000원이 아니라 인수액을 합산한 실질취득 182,671,800원을 기준으로 수익성과 적정가를 판단해야 합니다.
- 유찰 전략. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득이 약 1.82억 수준으로 추정됩니다. 추가 유찰만으로 큰 폭의 가격 절감이 발생한다고 판단하면 위험합니다.
- 시세 최신화. 표시된 최신 실거래가 2024.04. 거래입니다. 입찰 전 동일 건물·동일 면적의 더 최근 거래, 매물 호가 및 실제 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 실제 사용 및 관련 규제사항을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 내용 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 70% 취득가격은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험은 복잡하게 보이는 등기부 자체가 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 무시한 가격 판단입니다. 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 133,700,000원이 됐지만, 박준우에게 배당되지 않는 48,971,800원을 인수하면 실질취득은 182,671,800원입니다.
실질취득이 비교 시세 180,000,000원보다 높고, 박희성의 대항력도 확인되지 않았습니다. 더구나 단지 평균 유찰 횟수는 3.6회이며, 실제 매각가격의 할인폭과 달리 보증금 인수까지 합산한 취득비용은 추가 유찰 후에도 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다. 선순위 임차권의 처리와 박희성의 권리관계를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 박준우 보증금 인수 조건이 유지되는 한, 이 사건의 가격 판단 기준은 1.337억이 아니라 약 1.8억을 웃도는 실질취득비용입니다. 낙찰가보다 최종 부담액을 먼저 계산해야 합니다.