인천지방법원 2026타경30062. 부천대학교 남측 인근 다온하브 3층 320호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 일반 근저당이 아니라 2024.08.19. 박준우의 주택임차권등기입니다. 박준우는 2022.08.01. 전입·점유를 시작했고 2022.06.30. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 이는 2025.10.10. 부천시 압류보다 앞서므로 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
신건 191,000,000원에서는 배당표상 박준우 보증금 180,000,000원이 전액 변제돼 계산상 인수액이 0원이지만, 이 구조는 가격이 내려갈수록 안전해지는 경매가 아닙니다. 1회 유찰 시 최저가가 152,800,000원으로 내려가도 미배당 30,139,200원이 인수되고, 2회 유찰 시 최저가 122,240,000원에 인수액 60,271,360원이 붙습니다. 즉 박준우 임차보증금에 관한 실질취득 부담은 유찰 후에도 약 180,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 320호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 전용 39.094㎡ · 14층 내 3층 |
| 소유자 | 최서진 (2024.04.19. 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,038,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015년 군위농업협동조합 근저당, 2017년 광주지구축산업협동조합 근저당, 2020년 국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 선순위 권리는 을구 7번 박준우 주택임차권입니다. 이후 2025.10.10. 부천시 압류와 2026.01.09. 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.08.01 | 2022.06.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 박희성 | 1,500,000원 / 월 650,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 박준우 관련 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 191,000,000원 | 0원 | 191,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 30,139,200원 | 182,939,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 60,271,360원 | 182,511,360원 |
특히 1·2회 유찰 구간은 겉으로 보이는 최저가가 152,800,000원, 122,240,000원까지 내려가지만 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 실질취득은 각각 182,939,200원, 182,511,360원입니다. 따라서 이 물건은 유찰된 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 신건도 높다
다온하브 전용 39.09㎡ 안팎 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 167,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2024.04. 3층 39.09㎡ 180,000,000원이며 최신 거래도 같은 180,000,000원입니다. 신건 최저가 191,000,000원은 이 최근 시세의 106.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 39.09㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 39.09㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 38.62㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.10 | 35.33㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,000,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 표본 대비 10.7% 높은 것으로 집계됐지만, 그 최근 기준 자체가 180,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 191,000,000원은 물론이고, 유찰 후 임차보증금 인수를 합친 실질취득 182,939,200원·182,511,360원 역시 최근 거래 180,000,000원보다 높습니다. 유찰됐다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 박준우 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 204,038,570원 | 7,526,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박준우 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사는 청구액 204,038,570원 중 7,526,000원이 배당되고 196,512,570원이 미배당으로 남습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 철골철근콘크리트구조 14층 중 3층 320호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 단지. 다온하브는 283세대, 사용승인일은 2005.03.05.입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.4회로 집계돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박준우 배당액 확인. 신건에서는 전액 배당 가정이지만 실제 배당표에서 보증금 180,000,000원이 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 152,800,000원이지만 인수 30,139,200원, 2회 유찰 시 122,240,000원이지만 인수 60,271,360원이 붙습니다.
- 박희성 전입 확인. 보증금 1,500,000원·월세 650,000원의 점유자로 조사됐으나 전입·확정일자 정보가 없어 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원입니다. 신건과 유찰 후 실질취득 모두 이 가격보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차인 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 물건
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 박준우의 180,000,000원 임차권은 신건에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만 유찰되면 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 둘째, 가격은 신건 191,000,000원부터 최근 거래 180,000,000원보다 높고, 1·2회 유찰 후에도 실질취득이 182,939,200원·182,511,360원으로 최근 시세를 웃돕니다. 여기에 박희성의 대항력 가능·미상까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자만 낮아지는 유찰을 가격 메리트로 오해하면 안 되는 유형입니다. 현재 회차에서도 가격 우위가 없고, 유찰 후에는 선순위 임차권 인수가 커지므로 권리·가격 모두 보수적 판단이 필요합니다.