인천지방법원 2026타경30095. 부천 원미구 중동 ‘위브더스테이트’ 701동 302호, 35층 건물 내 3층의 오피스텔입니다. 현 소유자 박종숙은 2020.09.19. 매매를 원인으로 2020.11.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 400,000,000원입니다. 같은 날 부천농업협동조합 근저당 288,000,000원과 박종구 근저당 160,000,000원이 설정됐습니다.
권리의 기준점은 부천농업협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 박종구 근저당, 일동글로벌 주식회사 가압류, 부천시 압류와 현재의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 사항 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 오피스텔의 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수 0원과 현장 점유·명도 리스크는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1113 위브더스테이트 3층 701동 302호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 신흥로 150 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 35층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박종숙 (2020.09.19. 매매, 거래가액 400,000,000원 · 2020.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 594,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일동글로벌주식회사 / 46,330,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.30. 을구 6번 부천농업협동조합 근저당 288,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 박종구 근저당 160,000,000원과 2023.08.17. 일동글로벌 주식회사 가압류 31,775,342원, 2025.11.14. 부천시 압류, 2026.01.13. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
과거 하나은행·이우강·농협생명보험의 근저당과 과거 경매개시결정 등은 말소 이력이 확인됩니다. 현재 매각 구조에서 별도 인수권리와 법정지상권은 명시되어 있지 않아 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 594,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 594,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 부여할 수 없는 사건입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 594,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 475,200,000원 | 58,058,199원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 380,160,000원 | 152,068,439원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 594,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,340,000원 |
| 2. 근저당 · 부천농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박종구 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 가압류 · 일동글로벌 주식회사 | 31,775,342원 | 31,775,342원 |
| 5. 경매개시결정 · 일동글로벌주식회사 | 46,330,857원 | 46,330,857원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,553,801원 |
현재 최저가 594,000,000원 가정에서는 집행비용 8,340,000원을 포함해 채권총액 526,106,199원이 전액 배당되고 소유자 잔여 59,553,801원이 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 35층 건물 내 3층이며 사용승인은 2007.08.28.입니다.
- 입지. 원미고등학교 서측 인근으로, 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 신중동역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 광로, 동측·남측·북측으로 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 6,582,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정기재에는 외국인 등 토지거래허가구역 대상 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있어, 매각기일 기준 적용 여부는 관련 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대 관련 자료를 반드시 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 이력 4건 중 당해세 해당액이 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 채무자와 소유자 구분. 말소기준 근저당의 채무자는 곽우정, 현 소유자는 박종숙으로 서로 다릅니다. 근저당 설정 내용과 채권관계를 등기 원문에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 594,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 채권 미배당 58,058,199원, 2회 유찰 시 152,068,439원이지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건은 2020.11.30. 부천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리들이 매각으로 소멸해, 제시된 배당·시나리오 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 594,000,000원 가정에서는 채권도 전액 배당되고 소유자에게 59,553,801원이 남습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 세금 압류 이력에 따른 당해세 변수가 있으며, 무엇보다 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 594,000,000원이 시장에서 싼 가격인지 검증되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수 부담은 낮지만, 점유·세금·가격 확인이 끝나기 전까지는 신건 응찰을 서두를 근거가 부족한 오피스텔입니다.
