청주지방법원 2026타경50078. 청주시 흥덕구 강서동 레지던스 마리 4층 405호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔(거실 및 화장실 등)이고, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 66,000,000원입니다.
그러나 낙찰가만 보면 권리구조를 놓치게 됩니다. 정용길 명의의 주택임차권 52,000,000원이 2024.08.28 등기됐고, 주민등록일자는 2024.07.11입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.23 강제경매개시결정보다 앞서며, 임차인 조사에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 4층 405호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 서현중로 53-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 오피스텔(거실 및 화장실 등) · 8층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 안명수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 정용길 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
2011.12.28 설정된 우리은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 528,000,000원과 1,032,000,000원이었지만 2014.09.25와 2014.11.19 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 살아 있는 핵심 선순위 권리는 근저당이 아니라 정용길의 주택임차권입니다.
등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 해당 등기에는 2014.09.01 민간임대주택 등록 및 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기록돼 있습니다. 입찰 전 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부도 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용길 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 52,000,000원 | 2024.07.11 | 2024.08.28 | 대항력 有 우선변제권 無 | 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2012.03.13이며 점유개시일자는 2012.03.21입니다. 보증금은 2015.06.19에 10,000,000원, 2018.04.05에 3,000,000원, 2021.03.17에 4,000,000원이 증액돼 총 52,000,000원으로 등기돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 118,000,000원
신건 최저매각가는 66,000,000원이지만 매수인 인수액 52,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 부담은 118,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “6,600만원짜리 물건”으로 판단해서는 안 됩니다.
레지던스마리는 24세대, 2011.12.10 준공으로 조사돼 있고, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.1회입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않고 낙찰률도 0.0%로 집계돼 있어, 단순한 최저가 할인만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 인수 · 정용길 임차보증금 | 52,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정용길 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,412,000원 |
현재 배당 산정에서는 신청채권자 정용길의 청구액 52,000,000원이 전액 배당되는 동시에, 임차보증금 52,000,000원이 매수인 인수액으로 별도 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동일인·동일 금액의 두 채권 관계는 입찰 전 반드시 원본 배당관계와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
신건에서는 신청채권 52,000,000원이 전액 배당돼 미배당액이 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 52,800,000원이고 미배당액은 550,400원, 2회 유찰 시 매각가는 42,240,000원이고 미배당액은 10,920,320원으로 늘어납니다. 대항력 임차인의 인수 범위는 실제 배당받지 못한 보증금 잔액과 연결되므로, 유찰 회차가 바뀔 때마다 배당과 인수액을 함께 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시외버스터미널 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근 노선변에 버스정류장이 있고 차량 접근 및 대중교통 이용이 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 405호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·강서지구 지구단위계획구역·주거용지에 해당하며 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 레지던스마리는 24세대이며 경매 평균 유찰 횟수가 8.1회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 산정상 최저가 66,000,000원 외에 임차보증금 52,000,000원의 매수인 인수 부담이 있습니다.
- 정용길 채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하고 금액도 52,000,000원으로 같으므로 실제 채권관계와 배당 후 잔존보증금을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 대항력 있는 임차권은 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 미배당 550,400원, 2회 유찰 시 10,920,320원으로 변하므로 낙찰가만 낮아졌다고 판단하지 말고 배당·인수잔액을 같이 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,600만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가와 최저가가 모두 66,000,000원이라는 숫자만 보는 것입니다. 정용길의 보증금 52,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 판정돼 있으며, 현재 배당 산정에도 매수인 인수 52,000,000원이 반영돼 있습니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담은 118,000,000원으로 봐야 합니다.
게다가 임차권자와 경매 신청채권자가 정용길로 동일하고 청구액도 52,000,000원으로 같아, 배당으로 지급되는 금액과 실제 남는 임차보증금의 관계를 반드시 확인해야 합니다. 실거래 비교값도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족하고, 레지던스마리 경매 평균 유찰 횟수는 8.1회입니다. 낙찰가보다 인수관계가 먼저인 사건이며, 원본 서류에서 실제 잔존 인수액이 명확해지기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.