인천지방법원 2026타경30153. 부천시 소사구 옥길동의 옥길브리즈힐 601동 14층 1405호, 전용 84.84㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자 이경자 씨가 2021년 6월 소유권을 취득했고, 2022년 의성군산림조합이 채권최고액 1.2억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 근저당권자가 임의경매를 신청한 구조입니다.

문제는 소유권이나 근저당권 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인에게 있습니다. 장홍규 씨의 전입일은 2021년 9월 6일로, 말소기준인 2022년 3월 7일 근저당권보다 앞섭니다. 임차인의 대항력이 인정되며, 제시된 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 515,000,000원이 전액 매수인 인수금으로 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도

등기부상 하나은행의 종전 근저당권 66,000,000원은 2019년에 이미 말소되었습니다. 현존하는 핵심 담보권은 2022년 3월 7일 설정된 의성군산림조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2026년 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

그러나 임차인의 대항력은 등기부상 근저당권 소멸과 별개입니다. 장홍규 씨는 근저당권 설정 전에 전입했기 때문에, 배당으로 반환받지 못한 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

장홍규 씨는 말소기준권리보다 약 6개월 먼저 전입했습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 제시된 배당계산은 우선변제권이 없는 것으로 처리하고 있습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 인정되거나 보증금이 배당된다고 볼 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 싼 최저가와 비싼 실질취득

옥길브리즈힐은 1,304세대 규모로, 2016년 7월 준공된 아파트 단지입니다. 전용 84㎡대의 최근 실거래 12건 평균은 664,666,666원이며, 최신 거래는 2026년 10월 680,000,000원입니다.

실거래 범위는 630,000,000원~685,000,000원입니다. 최저매각가 470,400,000원만 비교하면 최근 평균의 70.8%로 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 남는 보증금

현재는 한 차례 유찰되어 감정가의 70%가 최저가입니다. 추가 유찰 시 매각가가 내려가지만, 제시된 배당계산처럼 임차보증금 전액 인수가 유지되면 실질취득금액은 다음과 같습니다.

실질취득 = 각 회차 최저매각가 + 매수인 인수 보증금 515,000,000원. 임차인 배당액 0원·전액 인수라는 현재 배당계산의 전제가 유지된 경우이며, 취득세·명도비·체납관리비 등은 별도입니다. 실제 낙찰가 및 확정 인수액에 따라 달라집니다.

추가로 두 차례 더 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려가도 실질취득 추산액은 745,496,000원으로 최근 실거래 평균보다 여전히 높습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 권리 소멸형 아파트처럼 단순히 유찰 횟수가 쌓인다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정하였고, 의성군산림조합 배당액은 채권최고액 기준입니다. 신청채권액은 92,138,099원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등 미반영 추정치입니다. 임차보증금 515,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수 대상으로 별도 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 옥길산들초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난합니다. 단지 북서측 약 36m, 남서측 약 16m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수시설, 소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 단지 규모 및 거래. 1,304세대, 2016년 준공 아파트로 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다. 최근 12건 거래가격은 630,000,000원~685,000,000원입니다. 다만 실제 환금성은 취득비용과 임차보증금 인수 문제까지 고려해야 합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 이 통계만으로 본건의 향후 낙찰 여부나 적정가격을 예측하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 장홍규의 전입일 2021.09.06.과 말소기준권리 2022.03.07.을 비교하고, 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당자격 확인. 확정일자가 확인되지 않고 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 실제 우선변제권이 인정되는지, 배당요구가 적법한지, 배당액이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 인수보증금 확인. 보증금 515,000,000원의 전액 인수가 유지되는지, 일부 반환·배당·소멸 등 변동 사유가 있는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차인 분석 사이의 차이도 해소해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 단순 최저가가 아니라 실제 낙찰가에 확정 인수액을 더하여 판단해야 합니다. 현재 계산 가정의 실질취득은 985,400,000원으로 최근 시세 이상입니다.
• 경매 진행상태 확인. 2026.09.30. 채권자 의성군산림조합에 대한 기각결정정본 발송 및 2026.10.01. 도달 기록이 있습니다. 이것만으로 사건 전체가 기각되거나 매각이 취소되었다고 단정할 수 없으므로 해당 결정의 대상과 2026.10.27. 매각기일의 유효 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차인 점유가 유지된다면 임대차 승계와 보증금 반환에 따른 인도 문제가 발생할 수 있습니다. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분도 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료·실거래 원본을 최종 확인하고, 인수 범위에 관한 불명확성을 해소한 뒤 입찰을 판단해야 합니다.

맺으며 — “4.704억에 낙찰받는다고 4.704억짜리 집이 아니다”

이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 672,000,000원, 최저가 470,400,000원, 최근 12개월 실거래 평균 664,666,666원. 최저가만 보면 시세 대비 약 29.2% 낮은 수준입니다.

그러나 핵심은 말소기준권리보다 앞선 장홍규 씨의 전입과 515,000,000원의 보증금입니다. 현재 배당계산은 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그 전제대로라면 실질취득은 985,400,000원으로 최근 시세보다 약 48.3% 높습니다.

2회 또는 3회 유찰 시나리오에서도 이 계산 전제가 유지되면 실질취득은 최근 평균 이상입니다. 따라서 낮아지는 최저매각가만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

더욱이 매각물건명세서의 인수권리 기재와 대항력 임차인 분석 사이에 확인해야 할 차이가 있고, 별도의 기각결정정본 송달 기록도 존재합니다. 보증금 인수액과 경매 진행상태가 명확하게 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.

결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 높을 수 있다 — 권리확인 전 입찰 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 임차보증금 515,000,000원이 최종적으로 누구의 부담으로 남는지를 확인하는 데 있습니다.