인천지방법원 2026타경30153. 부천 소사구 옥길동 ‘옥길브리즈힐’ 601동 14층 1405호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 672,000,000원으로, 소유자 이경자가 2021.06.21 거래가 670,000,000원에 취득한 호수입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.07 의성군산림조합 근저당권 120,000,000원이며 해당 근저당과 2026.01.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기만 보면 놓치기 쉬운 선순위 점유관계가 있습니다. 임차인 장홍규의 전입일은 2021.09.06로 말소기준일인 2022.03.07보다 앞섭니다. 보증금은 515,000,000원, 배당요구일은 2026.01.26이며, 배당 구조에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 이 때문에 입찰가와 별도로 515,000,000원을 부담하는 구조가 이 사건의 결정적 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 751-1 옥길브리즈힐 601동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·발코니·현관 · 18층 중 14층 |
| 소유자 | 이경자 (2021.06.21 소유권이전 · 거래가액 670,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 672,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.03.07 의성군산림조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 경매 청구액 | 92,138,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 5.15억 임차인
등기상 과거 하나은행 근저당권 66,000,000원은 2019.06.10 이미 말소됐고, 최초 분양 관련 금지사항등기도 2021.06.21 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.07 의성군산림조합 근저당권입니다. 문제는 장홍규의 전입이 이보다 앞선 2021.09.06이라는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 515,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장홍규 | 2021.09.06 | 515,000,000원 | 2026.01.26 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 515,000,000원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 평균보다 높다
옥길브리즈힐 동일면적 최근 거래 12건의 평균은 662,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 675,000,000원, 표본 최저는 630,000,000원, 최고는 685,000,000원입니다. 신건 최저가 672,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%로, 인수액을 빼고 보더라도 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 13 | 675,000,000원 |
| 2026.08 | 84.68㎡ | 16 | 668,000,000원 |
| 2026.08 | 84.37㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 16 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 2 | 635,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 18 | 675,000,000원 |
| 2026.07 | 84.37㎡ | 14 | 675,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 13 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 16 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 23 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 7 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 662,333,333원 |
따라서 이 사건은 “6.72억짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 현재 회차의 경제적 부담은 672,000,000원 + 515,000,000원 = 1,187,000,000원입니다. 실거래 최고 685,000,000원과 비교해도 실질취득가가 크게 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액 5.15억은 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 672,000,000원 | 515,000,000원 | 1,187,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 537,600,000원 | 515,000,000원 | 1,052,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 430,080,000원 | 515,000,000원 | 945,080,000원 |
1회 유찰 후에도 실질취득은 1,052,600,000원으로 최근 12개월 평균의 158.9%, 2회 유찰 후에도 945,080,000원으로 142.7%입니다. 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 늘어난다고 최근 실거래 수준에 접근하는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 672,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,120,000원 | 0원 |
| 임차인 장홍규 보증금 | 515,000,000원 | 0원 | 515,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 의성군산림조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 542,880,000원 | 0원 |
장홍규 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 집행비용은 9,120,000원, 의성군산림조합은 120,000,000원 전액 배당, 소유자 교부 예상액은 542,880,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길산들초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 단지. 옥길브리즈힐 1,304세대, 사용승인 2016.07.13이며 최근 거래 표본은 전용 84㎡대 12건입니다.
- 도로. 단지 북서측 약 36미터, 남서측 약 16미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·공공주택지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 2,675,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 14층이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 672,000,000원이 아니라 인수액을 더한 1,187,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 원문 확인. 장홍규의 전입일 2021.09.06, 보증금 515,000,000원, 배당요구일 2026.01.26과 우선변제권 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 보지 말 것. 2회 유찰 가정에서도 실질취득 945,080,000원으로 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다.
- 등기상 채무자 확인. 의성군산림조합 근저당권의 채무자는 오미연, 소유자는 이경자입니다.
- 배당 외 비용 점검. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.72억 경매”가 아니라 “11.87억 실질취득”
이 사건은 등기상 말소관계 자체보다 대항력 임차인의 515,000,000원 보증금 인수가 결론을 좌우합니다. 신건 최저가 672,000,000원은 최근 12개월 평균 662,333,333원의 101.5%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 임차보증금까지 더하면 실질취득은 1,187,000,000원으로 최근 평균의 179.2%입니다.
1회 유찰 시에도 1,052,600,000원, 2회 유찰 시에도 945,080,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 말소되는 근저당보다 선순위 임차보증금이 훨씬 더 중요한 사건이며, 현재 자료 기준 가격·권리 부담을 함께 보면 입찰 매력도는 매우 낮습니다.
