청주지방법원 2026타경50102. 청주시 상당구 금천동 장미아파트 가동 5층 504호, 전용 58.59㎡ 아파트입니다. 사건의 핵심은 2021.10.07 케이비국민카드 가압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 주민등록일자를 가진 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기되어 있다는 점입니다. 등기만 보면 보증금 52,500,000원 전액 인수가 걸리는 구조지만, 매각물건명세서 비고에 2026.01.26 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소동의서를 제출했다고 명시되어 있어 이 임차권에 대한 매수인 부담은 실질 0원으로 봐야 합니다.
다만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 52,500,000원을 실제 점유자 최창희의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최창희 1명이며, 최창희의 전입일은 2025.11.12로 말소기준일 2021.10.07보다 늦어 제공 자료상 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금은 미상이라 확약 적용 밖의 점유관계는 입찰 전 별도 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 103-2 장미아파트 가동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김정자 (2012.03.02 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 65,184,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 52,500,000원 인수형이 확약으로 해소됐다
| 구분 | 전입 / 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최창희 · 실제 임차인 | 2025.11.12 / 2021.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 · 보증기관 승계 | 2019.10.18 / 2021.10.07 | 52,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 확약 반영 0원 승계 중복 |
원래 배당 시뮬레이션은 한국토지주택공사 보증금 52,500,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.01.26 제출된 포기·말소동의서가 그 임차권에 적용되므로 실제 취득원가 계산에서는 인수액을 0원으로 반영해야 합니다. 즉 현재 최저가 기준 실질취득은 55,000,000원입니다. 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용되므로, 확약 밖 실제 점유자 최창희의 보증금·점유관계는 별도 검토해야 합니다. 다만 자료상 최창희의 전입은 말소기준일 이후여서 현재 표시된 대항력 인수위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 55,000,000원이 최근 시세보다 높다
이 사건은 확약 반영 후 인수액이 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 55,000,000원입니다. 장미아파트 전용 58.59㎡ 매칭 실거래에서 최근 12개월 평균은 52,000,000원, 최신 거래는 2024.12 · 54,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균의 105.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 58.59㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2024.06 | 58.59㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 61.83㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2023.05 | 58.59㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2023.03 | 58.59㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2022.08 | 58.59㎡ | 5 | 45,800,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.59㎡ | 2건 | 52,000,000원 |
전체 실거래 평균 50,618,181원보다도 최저가는 높지만, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 52,000,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +3.4%로 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 신건 최저가 55,000,000원이 최근 시세보다 싸지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 인수 계산 · 한국토지주택공사 보증금 | 52,500,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,029,894원 | 12,029,894원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 65,184,342원 | 41,580,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원값에서는 한국토지주택공사 보증금 52,500,000원을 매수인 인수 항목으로 산정하지만, 2026.01.26 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소동의서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 77,214,236원 중 53,610,000원이 배당되고 미배당액은 23,604,236원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등이 소재해 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 504호이며, 난방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·환금성. 장미아파트는 70세대, 1990.03.28 준공입니다. 실거래 표본은 있으나 최신 거래가 2024.12이므로 2026.09 입찰가격 판단 시 현재 호가와 추가 대조가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.26 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소동의서의 제출 주체와 적용 임차권을 원문으로 대조하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 최창희 보증금의 대위·승계 신고이므로 52,500,000원을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 최창희 점유관계 확인. 전입일 2025.11.12로 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 표시돼 있지만 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 55,000,000원. 확약 반영 실질취득은 최저가와 동일한 55,000,000원이며, 최근12개월 평균 52,000,000원의 105.8%입니다. 신건을 싸다고 전제하지 마세요.
- 실거래 최신성 확인. 최신 실거래가 2024.12 · 54,000,000원이므로 매각기일 2026.09.10과 시차가 있습니다. 현 시점 거래·호가를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제다
이 사건의 첫인상은 52,500,000원짜리 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 인수액이 더 큰 전형적인 위험물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 2026.01.26 포기·말소동의를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 한국토지주택공사 또한 실제 임차인이 아니라 보증기관 승계라 보증금을 중복 합산할 이유가 없습니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 신건은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 55,000,000원은 최근 12개월 평균 52,000,000원의 105.8%이고 최신 거래 54,000,000원보다도 높습니다. 여기에 확약 밖 실제 임차인 최창희의 보증금이 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 주된 인수위험은 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 없고 점유관계 확인도 남은 C등급 물건입니다.
