청주지방법원 2026타경50139. 오창롯데캐슬더하이스트 115동 27층 2703호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장권일이며, 2019.07.22 소유권이전 당시 거래가액은 289,411,000원입니다. 이후 국민은행 근저당과 바른사대부 근저당·관련 질권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2021.07.14 주식회사상상인플러스저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다.
2026.01.30 같은 상상인플러스저축은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 521,382,382원입니다. 매각가 433,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 426,270,000원이 근저당권자에게 배당되고, 113,730,000원의 미배당이 남지만 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50139 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2 오창롯데캐슬더하이스트 115동 27층 2703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9505㎡ · 39층 중 27층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장권일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 433,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 상상인플러스저축은행 |
| 청구액 | 521,382,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2021.07.14 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권이며, 이후의 2026.01.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 4.33억 신건은 최근 평균보다 높다
오창롯데캐슬더하이스트는 2,500세대, 2018.08.30 준공 단지이며 비교 대상 면적은 84.9505㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건의 평균은 429,083,333원입니다. 신건 최저가 433,000,000원은 이 평균의 100.9%로, 최근 시세 평균보다 약 3,916,667원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 418,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 28 | 439,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 31 | 448,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 19 | 443,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 20 | 429,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 412,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 38 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 평균 | 84.9505㎡ | 12건 | 429,083,333원 |
표본 범위는 412,000,000원~448,000,000원이고 최근 12개월 평균은 429,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 420,000,000원입니다. 따라서 최저가 433,000,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 평균과 비교하면 100.9%, 최신 거래와 비교해도 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,730,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 540,000,000원 | 426,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 433,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 540,000,000원 가운데 426,270,000원이 배당되고 113,730,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 433,000,000원 | 426,270,000원 | 113,730,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 346,400,000원 | 340,750,400원 | 199,249,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 277,120,000원 | 272,440,320원 | 267,559,680원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 113,730,000원에서 199,249,600원, 267,559,680원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수 위험과 매수인의 인수 위험을 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청원초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트와 상가 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근 노선변에 버스정류장이 있고 차량 접근 및 대중교통 이용이 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 39층 건물 중 27층 2703호이며 난방·위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 대로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 617,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 오창롯데캐슬더하이스트는 2,500세대이며 준공일은 2018.08.30입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 433,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 429,083,333원보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 420,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 고층 가격 편차. 최근 거래는 412,000,000원부터 448,000,000원까지 분포하므로 27층이라는 조건을 실제 비교 거래와 함께 점검해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.14 상상인플러스저축은행 근저당권이 기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당 113,730,000원이 발생하지만 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 가격입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.07.14 상상인플러스저축은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조라 권리분석은 비교적 명확합니다.
반면 감정가와 신건 최저가는 모두 433,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균 429,083,333원의 100.9%이고, 최신 거래 420,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸게 살 수 있는 경매라고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 가격 경쟁력은 실제 응찰가와 향후 유찰 여부에서 결정됩니다.