광주지방법원 2026타경50041. 순천시 조례동 시대아파트 104동 2층 215호, 전용 37.388㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 2022.06.07. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 신혜원의 보증금 73,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.04.25. 고세정 근저당보다 임차인의 대항요건이 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 58,000,000원에서 집행비용 1,444,000원을 제외한 56,556,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 남은 보증금 16,444,000원을 인수하면 매수인의 실질취득액은 74,444,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득은 보증금 73,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 제104동 제2층 제215호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 37.388㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 2층 · 복도식 |
| 소유자 | 윤애경 (2021.10.06. 거래가 52,553,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜원 / 74,559,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 미납 관리비 | 885,730원 (2026.01.27. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
1993년 설정된 한국주택은행 근저당은 2018.05.02. 말소됐고, 2022.04.13. 설정된 고세정 근저당도 2022.05.11. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.25. 고세정 근저당 19,900,000원입니다. 이후 광주은행 가압류와 경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 신혜원은 이미 2022.06.07. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 따라서 등기 형식이 소멸하더라도 미배당 보증금에 대한 대항력은 남아 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜원 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 73,000,000원 | 2022.06.07. | 2022.06.07. | 2024.12.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25. 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 36.37~37.39㎡의 2026년 3~4월 실거래 12건은 38,000,000원~73,000,000원, 최근 12개월 평균은 50,691,666원입니다. 대상 물건과 같은 2층의 2026.03. 거래가는 38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최저가 58,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 114.4%입니다. 여기에 보증금 인수액을 합친 실질취득 74,444,000원은 최근 평균의 146.9%이고, 최신 거래 73,000,000원보다도 1,444,000원 높습니다. 특히 대상과 같은 2층 거래가 38,000,000원이라는 점을 고려하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당과 인수 구조 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,444,000원 | - |
| 1. 임차인 신혜원 보증금 | 73,000,000원 | 56,556,000원 | 16,444,000원 |
| 2. 근저당 · 고세정 | 19,900,000원 | 0원 | 19,900,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 39,893,595원 | 0원 | 39,893,595원 |
| 4. 신청채권자 신혜원 | 74,559,900원 | 0원 | 74,559,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인에게 남는 핵심 부담은 대항력 임차인의 미배당 보증금 16,444,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 16,444,000원 | 74,444,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 46,400,000원 | 27,835,200원 | 74,235,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,120,000원 | 36,948,160원 | 74,068,160원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 2층 아파트로 이용 중이며, 복도식 구조입니다.
- 입지. 광주지방법원 순천지원 북서측 인근으로 아파트·학교·관공서·근린상가가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 2차선, 남측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 엘리베이터와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종전용주거지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2,794세대 단지로 최근 2개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가격은 38,000,000원부터 73,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 경매 이력. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회로, 경매시장에서는 반복 유찰 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 총액으로 판단해야 합니다. 현재 회차 실질취득은 74,444,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 후에도 실질취득은 각각 74,235,200원·74,068,160원으로 거의 고정됩니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 50,691,666원, 최신 거래 73,000,000원, 같은 2층 거래 38,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 외부 최고가 신고가 곧 낙찰 확정을 뜻하지 않습니다. 임차인의 우선매수권 행사 여부를 기일 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 검증. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대, 실제 점유와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 명도 조건. 보증금 미배당액을 인수하는 구조에서는 보증금 정산 전 임차인의 인도 거절 가능성을 전제로 협의 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.01.27. 기준 885,730원의 미납 관리비가 확인됐으므로 관리사무소에서 현재 금액과 공용부분 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,800만원짜리 물건이 아니다”
이 사건을 최저가 58,000,000원의 신건 아파트로 보면 판단이 어긋납니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당액 16,444,000원을 인수해 실질취득이 74,444,000원으로 올라갑니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 74,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
이 총액은 최근 12개월 평균의 146.9%이고 최신 거래 73,000,000원보다도 높습니다. 대상 물건과 같은 2층의 최근 거래 38,000,000원과 비교하면 가격 부담은 더 선명합니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 응찰자는 최고가를 써도 낙찰을 확정받지 못할 수 있습니다. 가격 메리트 없음, 보증금 인수 위험 큼, 외부 낙찰 제한 있음. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 고위험 대항력 인수형입니다.