청주지방법원 2026타경50227. 증평읍 창동리 삼보로얄맨숀 가동 9층 909호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 류정희로, 2024.12.03 매매를 원인으로 2024.12.11 소유권을 취득했고 거래가액은 123,000,000원입니다. 등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.14 충북신용보증재단의 20,000,000원 가압류이며, 이후 2026.02.26 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김영화의 전입일은 2024.12.06으로 말소기준 2025.04.14보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 특히 김영화는 과거 이 물건의 등기상 소유자이자 채무자로 등장한 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50227 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 창동리 225 삼보로얄맨숀 가동 9층909호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브 지붕 18층 중 9층 |
| 소유자 | 류정희 · 2024.12.03 매매 · 거래가액 123,000,000원 · 2024.12.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 20,997,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 청주지방법원 괴산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 단순, 임차관계는 미확정
현재 경매의 말소기준은 2025.04.14 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤 2026.02.26 강제경매개시결정이 들어왔고 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 제일은행·신한은행·국민은행·증평신용협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영화 | 2024.12.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
김영화는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일은 2024.12.06으로 현재 소유자 류정희의 소유권이전일 2024.12.11보다도 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 인수금액은 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 13.3% 높고 시장은 하락 추세
삼보로얄맨션은 137세대, 사용승인일은 1991.12.30입니다. 비교 면적은 72.41㎡이고, 최근 12개월 동일 면적 거래 4건의 평균은 114,750,000원입니다. 신건 최저가 130,000,000원은 이 평균의 113.3%입니다. 최신 거래는 2026.02의 129,000,000원으로 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.41㎡ | 13 | 129,000,000원 |
| 2026.02 | 72.41㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 72.41㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 72.41㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 72.41㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2024.10 | 72.41㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2024.05 | 72.41㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2024.02 | 73.81㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 72.41㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 73.81㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 73.81㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 73.81㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 120,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.41㎡ | 4건 | 114,750,000원 |
전체 12건 평균 120,833,333원만 보면 격차가 작아 보이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,750,000원으로 더 낮고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.4% 하락했습니다. 따라서 현재 130,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 충북신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,380,000원 |
배당 계산상 채권자 총 청구 20,000,000원은 전액 배당되고 잔여 107,380,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김영화의 보증금이 미상이라 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 임차위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 20,000,000원 | 107,380,000원 | 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 20,000,000원 | 81,744,000원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 20,000,000원 | 61,302,400원 | 보증금 미상 |
배당 시뮬레이션에는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이는 김영화의 미확인 보증금을 반영한 확정 결론이 아닙니다. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 임대차계약의 실재·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 회차별 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증평군청 남서측 인근. 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 18층 중 9층. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로는 공도와 연계됩니다. 공시지가는 429,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 침수위험지구·중점경관관리구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 환금성. 삼보로얄맨션 137세대, 1991.12.30 준공. 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 7.4% 낮아 현재 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김영화의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위와 인수금액을 계산할 수 없습니다.
- 가장임차인 여부 검토. 김영화가 과거 소유자·채무자였던 사실과 현재 임차인 조사 결과의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 120,833,333원보다 최근 12개월 평균 114,750,000원과 최신 거래 129,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 7.4% 낮으므로 전체 평균을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 규제·현장 확인. 침수위험지구 포함 여부와 실제 단지·호수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 임차보증금도 아직 모른다”
이 사건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.04.14 가압류가 말소기준이고 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김영화의 전입일이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 게다가 김영화는 과거 소유자·채무자와 동일인입니다.
가격도 신건 단계에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 114,750,000원의 113.3%이고, 최신 거래 129,000,000원보다도 높으며, 시장은 7.4% 하락 추세입니다. 따라서 현재 판단은 “신건 가격 메리트 없음 · 임차보증금 확인 전 실질취득액 산정 불가”가 핵심입니다.
