* 신건 매각가 70,000,000원에서 임차인 보증금 60,000,000원이 전액 배당된다는 조건부 산정입니다. 실제 배당 결과와 인수 여부는 확정되지 않았습니다.

청주지방법원 2026타경50323. 충청북도 청주시 흥덕구 강서동에 있는 레지던스 마리 8층 805호입니다. 물건종류는 기타로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 방 1개와 화장실 1개로 구성된 전용 22.74㎡ 주택입니다.

소유자는 안명수이고, 임차인 황다윤이 보증금 60,000,000원에 임차한 것으로 확인됩니다. 황다윤은 주택임차권등기를 마쳤으며 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 점이 권리 및 배당 검토의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.05.28 국 압류입니다. 과거 우리은행 근저당권 2건과 청주축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 과거 채권최고액 528,000,000원, 1,032,000,000원 및 30,000,000원을 현재 매수인이 인수하는 채무로 합산해서는 안 됩니다.

반면 임차인 황다윤의 주민등록일은 2023.09.25이고 점유개시일은 2023.09.15입니다. 말소기준 압류일보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 임차권등기가 2024.11.04에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

황다윤은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금 전액을 배당받으면 매수인의 보증금 인수는 없지만, 배당금이 부족하면 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다.

임차인과 신청채권자가 같다는 사실은 관계인 여부를 확인해야 할 사유이지만, 그것만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약과 보증금 지급 사실, 임차권등기 및 집행권원 내용을 서로 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 거래 근거 없이 싸다고 볼 수 없다

레지던스마리는 24세대 규모이며, 분석 대상은 전용 22.74㎡입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 실거래 추세도 확인할 수 없으므로 감정가 70,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

신건 매각가에서 집행비용을 공제한 뒤 임차보증금 전액을 배당하는 가정입니다. 다만 동일인에게 임차보증금과 별도의 신청채권 배당이 중복 계상되어 있어, 아래 표에서는 중복 가능 금액을 확정 배당에서 제외하고 별도 표시합니다.

집행비용 1,660,000원과 임차보증금 60,000,000원의 전액 배당을 가정하면 8,340,000원이 남습니다. 기존 예상배당에 표시된 동일인 신청채권자 추가 배당 8,340,000원은 독립 채권 여부가 불명확하므로 확정 배당으로 취급하지 않았습니다. 잔액의 최종 귀속은 다른 배당채권과 실제 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액 증가

1회 유찰 시에는 최저가 56,000,000원에 보증금 인수 추정액 5,408,000원을 더해 실질취득금액이 61,408,000원입니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 44,800,000원까지 내려가지만 인수 추정액이 16,406,400원으로 증가하여 실질취득금액은 61,206,400원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시외버스터미널 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 도시형생활주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 8층 805호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차설비가 있습니다.
• 내부 상태. 수차례 탐문했으나 거주자가 부재하여 내부 촬영이 이루어지지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 방 1개와 화장실 1개로 구성됩니다. 아파트와 동일한 거래시장으로 가정해서는 안 됩니다.
• 규제. 준주거지역·강서지구 지구단위계획구역이며, 주거용지에 해당합니다. 남측과 서측으로 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 24세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.1회입니다. 동일 면적 실거래와 최근 매각사례를 확인하기 전에는 적정 매각가격 및 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 2026.09.10 매각기일의 실제 진행 결과와 후속 매각일정을 먼저 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 황다윤의 대항력 및 미배당 보증금 인수조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 채권 중복 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 만큼 보증금 채권과 집행권원 채권의 동일성 및 배당액을 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 신건 예상 인수액 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 5,408,000원, 2회 유찰 시 16,406,400원의 보증금 인수 추정액을 낙찰가에 더해 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업 관련 등록 상태와 매각 이후 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 전용 22.74㎡의 최근 거래 및 유사 물건 낙찰사례를 확인해 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 내부 조사 당시 거주자가 부재했습니다. 현재 점유자와 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세 및 다른 우선채권 유무를 확인하고 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당표를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득, 말소보다 임차보증금”

이 사건은 과거 근저당권이 이미 말소되었다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 있는 물건이 아닙니다. 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 황다윤의 보증금 60,000,000원입니다.

신건 매각가 70,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 추정됩니다. 그러나 2회 유찰 시 최저가 44,800,000원에 보증금 인수 추정액 16,406,400원을 더하면 실질취득은 61,206,400원입니다. 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.

여기에 동일인 신청채권의 중복배당 가능성, 민간임대주택등기, 내부 및 점유 상태 미확인, 단지 평균 8.1회의 유찰 이력과 시세 비교자료 부족이 겹칩니다. 보증금 인수액과 실제 배당액을 확정하고 최근 거래가격을 확인하기 전까지는 입찰가격의 적정성을 판단하기 어려운 신중 검토 대상입니다.