청주지방법원 2026타경50323. 청주시 흥덕구 강서동 ‘레지던스 마리’ 8층 805호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택), 방1·화장실1 등이고 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 소유자는 안명수입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 임차인 황다윤의 전입 시점과 보증금 60,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.05.28 종로세무서장 처분에 따른 압류입니다. 그런데 임차인 황다윤은 그보다 앞선 2023.09.25 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2023.08.25입니다. 등기부에는 2024.11.04 주택임차권등기가 올라왔으며, 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 즉 등기 자체의 말소 여부와 별개로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 8층805호 |
| 이용상태 | 공동주택(연립주택) · 방1·화장실1 등 · 8층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 안명수 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2024.05.28 압류 · 권리자 국 · 처분청 종로세무서장 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행 근저당권과 청주축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준이 아닙니다. 현재 핵심은 2024.05.28 압류이며, 황다윤의 전입일 2023.09.25가 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2024.11.04 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 주민등록과 점유 시점입니다.
② 임차인 — 보증금 미배당분은 매수인 인수 가능
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황다윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.25 | 2023.08.25 | 60,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
황다윤은 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 전입일이 말소기준 압류보다 빠르고, 확정일자 및 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제와 대항력은 별개의 안전장치입니다. 배당에서 보증금이 모두 나오지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락분을 그대로 이익으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 70,000,000원 | 51,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 60,000,000원 | 5,408,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 60,000,000원 | 16,406,400원 |
현재 신건 70,000,000원에서는 임차보증금 60,000,000원이 배당표상 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 56,000,000원은 보증금 60,000,000원보다 낮아집니다. 이때부터 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당 잔액 인수가 생기므로, 최저가만 보고 ‘20% 싸졌다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 황다윤 보증금 · 우선변제 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 황다윤 | 60,000,000원 | 8,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 동일인 황다윤의 임차보증금과 강제경매 신청채권이 각각 배당 항목으로 표시되어 있으므로 실제 확정 배당에서는 채권관계와 중복 여부를 원문서로 대조해야 합니다.
⑤ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
레지던스 마리는 24세대, 2011.12.10 준공으로 정리되어 있습니다. 동일 면적 기준으로 직접 비교할 수 있는 실거래가 자료는 제시되어 있지 않아 감정가 70,000,000원이 현재 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청주시외버스터미널 남서측 인근. 주변은 아파트, 도시형생활주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 방1·화장실1 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(강서지구)이며 남측과 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 수차 탐문에도 거주자 부재로 내부 촬영을 하지 못했고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰부터 인수가 발생하므로 같은 기준으로 비교하면 안 됩니다.
- 보증금 우선. 1회 유찰 이후에는 낙찰가보다 보증금 60,000,000원이 커지므로 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 보지 마세요.
- 임대차 실체 확인. 황다윤이 임차인이면서 강제경매 채권자로 표시되어 있으므로 임대차계약·채권 원인·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리관계를 확인하세요.
- 배당표 재검산. 임차보증금과 동일인 신청채권이 각각 표시된 만큼 실제 배당요구 종기·채권계산서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 환금성 확인. 평균 유찰 8.1회·매각률 0.0% 지표를 감안해 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검하세요.
맺으며 — “신건 인수 0”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 한 문장으로 보면 단순하지만, 회차가 바뀌면 성격이 달라집니다. 현재 신건 70,000,000원에서는 임차보증금 60,000,000원이 배당 시뮬레이션상 전액 변제되어 인수 0원입니다. 그러나 황다윤은 말소기준 압류보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이므로, 1회 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
특히 1회 유찰 시 매각가 56,000,000원에 매수인 인수 5,408,000원, 2회 유찰 시 매각가 44,800,000원에 인수 16,406,400원으로 바뀝니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “낙찰가와 인수 잔액을 합쳐 실제 부담이 얼마인가”입니다. 여기에 동일인 임차·경매신청 관계, 민간임대주택등기, 평균 유찰 8.1회라는 확인 요소까지 겹칩니다. 신건은 조건부 검토, 유찰 후에는 대항력 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
