인천지방법원 2026타경30440. 김포시 월곶면 갈산리 524-21의 공장용지와 공장·기숙사를 묶어 매각하는 사건입니다. 토지는 2,070㎡이고, 감정평가상 기호(2)는 공장, 기호(3)는 공장 및 기숙사로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 적혀 있고, 목록 3은 실제로 524-21 단일 지상에 소재하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019년 6월 28일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,436,000,000원입니다. 과거 농협은행 근저당 3건은 2019년 6월 28일 해지로 이미 말소됐고, 현재 문제되는 가압류·압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 인수보다는 점유자 명도와 현장 이용관계가 실제 입찰 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 갈산리 524-21 · 경기도 김포시 월곶면 오리정로116번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2) 공장 · 기호(3) 공장 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 2,070㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 주식회사엔에코 |
| 감정가 / 최저가 | 2,763,447,000원 / 2,763,447,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,436,000,000원 |
| 현재 경매채권자 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 신한은행) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.28. 신한은행 근저당입니다. 그 뒤의 신용수 가압류, 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 태진금속 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 2026년 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021년·2023년·2024년의 앞선 경매개시결정은 취하 또는 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사상 7명, 모두 말소기준 이후
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사상 실제 점유·임차 관계로 확인된 대상은 7명입니다. 모두 전입·점유 시점이 2019.06.28. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현장 명도와 계약관계 확인은 별도로 필요합니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)오성엔, 임은하 | 561.00 | 2023.10.11 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BAI YUNHE | A동 2층 외 기숙사(231.00) | 2025.09.23 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)준환, 방일광 | 2층(462.00) | 2020.06.29 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재우 | 미상 | 2023.09.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형중 | 미상 | 2024.04.12 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다영 | 미상 | 2025.09.10 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서현식 | 미상 | 2024.07.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가 100% 신건
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,763,447,000원 또는 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건이며, 가격 판단은 감정평가액 자체와 향후 유찰 시나리오만 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,763,447,000원 | 524,291,921원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,210,757,600원 | 1,071,454,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,768,606,080원 | 1,509,184,432원 | 0원 |
유찰될수록 매각가가 2,210,757,600원, 1,768,606,080원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 배당받지 못하는 후순위 채권액이 커집니다. 이 미배당은 가격 인하 효과와 별개로 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,763,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,034,470원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,436,000,000원 | 2,436,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용수 | 61,011,133원 | 61,011,133원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 700,000,000원 | 236,401,397원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 태진금속 | 35,775,771원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 24,917,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,257,704,451원 중 채권자 예상배당액은 2,733,412,530원, 미배당은 524,291,921원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 월곶면 갈산리 ‘갈산사거리’ 남측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·근린생활시설·주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 공장, 기호(3)는 공장 및 기숙사입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 기호(2)는 경량철골구조 콘크리트지붕 2층, 사용승인 2015.10.26. 기호(3)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 사용승인 1993.11.13입니다.
- 토지. 공장용지 2,070㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 362,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·하천구역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역·계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 대상자·용도와 지정기간은 감정자료 기재 범위에서 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 7명 점유 현황 재확인. 실제 영업주체·기숙사 거주자·점유구획을 현장에서 대조하고, 인도명령 또는 명도협의 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. BAI YUNHE, 김재우, 김형중, 김다영, 서현식은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 판정은 없지만 계약관계와 실제 점유원인을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록 3의 지번 정리사항이 있으므로 현황도·건축물대장·감정평가서를 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 공장용지·건물의 개별 가치와 인근 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 하천구역, 제한보호구역, 성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액을 인수금으로 더하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.06.28. 신한은행 근저당 이후에 들어온 권리와 점유관계로 정리돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰판단까지 단순한 것은 아닙니다. 공장·기숙사 복합용도, 조사상 7명의 점유·임차 관계, 일부 보증금 미상, 제시외 건물 포함, 여러 토지이용 제한이 겹쳐 있습니다.
또한 현재는 신건으로 감정가 2,763,447,000원이 그대로 최저가이고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 가격도 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수보다 현장 점유 정리, 공장 자산의 실사용성, 토지 규제, 감정가의 시장 적정성을 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 유형입니다.
