인천지방법원 2026타경30518. 김포시 마산동 667-5 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 근린생활시설인 썬팅점, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 제갈혁이며, 2019년 1월 3일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 997,100,000원이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후의 근저당권, 경매개시결정, 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그렇다고 사건 전체가 단순한 것은 아닙니다. 여러 호실에 임차권등기가 설정되어 있고, 실제 건물 이용 상태와 적법한 가구 수 사이에도 차이가 있습니다. 이 사건은 등기상 인수액보다 임대차 관계, 배당순위, 건축물 위반사항의 확인이 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 복잡하다

말소기준은 2019.01.03 접수된 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정에는 채권자가 경인서부수산업협동조합(변경 전 옹진수산업협동조합)으로 표시되어 있습니다. 2023년 설정된 군산시수산업협동조합 근저당권과 이후의 주택임차권등기, 경매개시결정 및 김포시 압류는 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

다만 등기 소멸과 임차인의 배당권은 별개입니다. 일부 임차인은 2020~2022년에 전입과 확정일자를 갖추었으므로 2023년 설정된 후순위 근저당권과의 배당순위 판단이 필요합니다. 또한 오기선은 임차권자이면서 별도의 강제경매 신청채권자로 나타나므로, 채권의 중복 여부와 실제 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기 9건, 전입관계 집중 확인

등기상 주택임차권자는 9명입니다. 이 밖에 현황조사 등에 다른 명의의 전입자 8명이 확인됩니다. 따라서 확인되는 명의는 총 17명이지만, 전입자 모두가 실제 임차인인지, 동일 임대차와 중복되는지, 현재 점유하고 있는지는 확정할 수 없습니다.

보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 명시된 사람은 없습니다. 아래의 인원은 권리·전입 명의 기준이며 실제 임차인 수는 현장 확인이 필요합니다.

대항력 없음 표시는 확인된 전입일이 2019.01.03 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 실제 주택임대차 보호요건, 대항력 유지 및 배당순위는 각 임대차의 원본 서류와 점유 이력을 대조해야 합니다. 특히 김효재의 전입일은 등기 기재와 임차인 조사 기록 사이에 차이가 있어 별도 확인이 필요합니다.

전입자 및 점유관계 추가 확인

③ 위반건축물 — 이 물건에서 가장 중요한 물리적 위험

매각물건명세서 비고에는 제시외 건물을 포함한 일괄매각과 함께 일반건축물대장의 위반건축물 표기가 확인됩니다. 위반내용은 다음과 같습니다.

특히 등기된 임차권자들의 호실이 201호부터 401호까지 여러 층에 분포하고 있어, 무단대수선된 공간과 개별 임대차 목적물이 어떻게 대응되는지 도면 확인이 중요합니다. 임대차계약서의 호실, 등기된 임차권의 도면, 건축물대장의 적법 평면과 실제 구조를 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,141,162,000원 가정)

아래는 매각가를 현재 최저매각가로 가정한 단순 배당추정입니다. 채권최고액을 기준으로 배분하고 임차인의 우선변제·최우선변제 및 당해세 등을 반영하지 않았으므로, 실제 법원 배당순서와 배당액을 확정한 표가 아닙니다.

임차인의 우선변제, 소액임차인 최우선변제, 조세채권 및 실제 채권잔액이 반영되지 않은 계산입니다. 따라서 군산시수산업협동조합의 전액 배당과 소유자 잔여금은 보장되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화

채권 미배당액은 낙찰대금에서 회수되지 못하는 채권액이지 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 위 시나리오는 세금·임차인 배당의 세부 순위를 반영하지 않으므로 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 마산동 은여울초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 주상용 건물과 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 275.7㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 소로한면에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,654,000원입니다. 공시지가만으로 건물 전체의 매매 시세를 판단할 수는 없습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다. 경매 취득과 향후 일반 매매에 적용되는 허가 및 이용 관련 요건은 별도 검토가 필요합니다.
• 건물설비. 위생·급배수설비와 승강기시설 등이 있습니다. 다만 설비 존재가 위반건축물 문제의 해소를 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 다수 임차인과 위반건축물 문제가 있어 일반적인 적법 근린주택보다 매수자 검토사항이 많습니다. 실제 매매 유동성과 적정가격은 별도의 비교거래 및 수익성 조사를 통해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 토지, 건물, 제시외 무단증축 부분의 포함 범위와 감정평가상 반영 여부를 원본 도면 및 매각물건명세서로 확인하세요.
• 위반건축물 행정사항. 무단대수선 5가구→10가구, 4층 45.68㎡ 증축에 대한 원상복구명령의 이행 여부, 추가 시정명령, 이행강제금 및 적법화 가능성을 김포시 관련 부서에서 확인하세요.
• 실제 점유자 전수조사. 각 호실의 점유자, 전입자, 임차권등기 명의인, 실제 임대차계약 상대방이 일치하는지 확인하세요.
• 임차권등기 9건. 계약서, 전입일, 점유개시, 확정일자, 보증금 변제 내역, 배당요구의 적법성과 배당순위를 개별 검토하세요.
• 오기에 의한 중복 계산 주의. 김효재와 최윤석은 계약별 보증금 금액이 복수 기재되어 있습니다. 변경계약인지 별개 채권인지 확인하기 전 합산하지 마세요.
• 오기선 관련 권리. 임차권과 강제경매 신청채권의 관계, 실제 채권액, 이미 변제받은 금액을 확인하세요.
• 배당표 재검증. 2023년 근저당권보다 앞선 임차인들의 우선변제 가능성을 반영하여 예상배당과 부족액을 다시 산정하세요.
• 1층 근린생활시설. 썬팅점의 실제 운영자, 임대차 및 사업자등록 상태, 상가임대차 관련 권리관계를 별도로 확인하세요.
• 수익성 검증. 위반 부분의 적법 사용 가능 여부와 원상복구 후 임대 가능한 호실 수를 기준으로 임대수익을 재산정하세요.
• 가격 검증. 정상 건물과 위반건축물의 거래 조건 차이를 고려한 비교사례, 수익환원가치 및 정비비용을 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하세요.
• 법원 원본 대조. 2026.10.27 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 변경된 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”

이 사건은 2019년 근저당권을 말소기준으로 한다는 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 등기된 임차권은 모두 그 이후에 설정되었으며, 주어진 시나리오상 인수액도 0원입니다.

그러나 9건의 주택임차권등기, 다수의 전입자, 후순위 근저당권보다 우선할 수 있는 임차인 배당권, 원상복구명령이 있는 위반건축물이 겹쳐 있습니다. 이 문제들은 낙찰 후 임대운영과 처분 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

감정가 1,630,231,060원에서 최저가 1,141,162,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 실제 시세가 확인되지 않았고 위반사항을 해소하는 비용도 산정되지 않았기 때문입니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 실사 우선입니다. 임차인별 배당관계와 실제 점유, 건축물 원상복구 범위, 적법 운영 시 수익성, 비교 시세를 확인하여 매수 후 총투입비용이 산정될 때 비로소 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다.