인천지방법원 2026타경30518. 김포시 마산동 667-5 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설(썬팅점), 2~4층 다가구주택입니다. 소유자는 제갈혁이며, 등기상 기준이 되는 권리는 2019년 1월 3일 설정된 옹진수산업협동조합의 채권최고액 997,100,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권, 주택임차권, 경매개시결정, 김포시 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,630,231,060원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 첫 번째 판단축은 가격 할인보다 후순위 임차관계가 실제 인수로 이어지는지, 두 번째 판단축은 위반건축물과 다수 점유자의 현장 처리 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30518 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 667-5 · 경기도 김포시 김포한강8로148번길 8-21 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(썬팅점) · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 275.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2018.12.28. |
| 소유자 | 제갈혁 |
| 감정가 / 최저가 | 1,630,231,060원 / 1,630,231,060원 (신건) |
| 청구액 | 869,839,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공시지가 | 1,654,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권 9건
말소기준권리는 2019.01.03. 옹진수산업협동조합 근저당권 997,100,000원입니다. 2023년 군산시수산업협동조합 근저당권과 2024~2026년 주택임차권 9건, 두 건의 경매개시결정 및 김포시 압류는 모두 뒤에 설정됐습니다. 현재 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 후순위, 명도는 복잡
이름으로 식별되는 임차·점유 관련자는 다수이며, 그중 등기부에 주택임차권이 설정된 사람은 9명입니다. 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 금액·우선변제 여부를 단정하지 않고 별도 확인 대상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재희 | 2020.04.27 | 2020.03.30 | 65,000,000원 | 2024.04.26 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김용우 | 2022.04.08 | 2022.04.08 | 70,000,000원 | 2024.05.28 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오기선 | 2021.06.14 | 2021.06.14 | 60,000,000원 | 2025.01.21 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김영희 | 2023.03.02 | 2023.03.02 | 50,000,000원 | 2025.04.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤승재 | 2020.08.19 | 2020.08.30 | 110,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김효재 | 2021.06.15 | 2021.05.21 / 없음 | 70,000,000원 / 64,000,000원 | 2025.08.14 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강민욱 | 2022.05.16 | 2022.05.16 | 130,000,000원 | 2025.11.20 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이한빈 | 2024.04.11 | 2024.04.11 | 20,000,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최윤석 | 2020.05.19 | 2020.04.29 / 없음 | 65,000,000원 / 65,000,000원 | 2026.03.19 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 지용식 | 2025.12.22 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태호 | 2025.12.22 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전효근 | 2024.08.06 | — | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김탄 | 2025.11.03 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2026.01.30 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제정민 | 2020.05.19 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지호 | 2023.02.28 | — | 미상 | 2026.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| VU THI NGOC | 2024.09.23 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 2019.01.03. 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제 여부·순위는 배당절차와 원본 임대차 자료의 추가 확인이 필요합니다. 김효재·최윤석은 등기 내용에 복수 계약의 보증금·확정일자가 함께 기재되어 있어 계약별 금액을 그대로 표시했습니다.
③ 위반건축물 — 이 사건의 실질 리스크
매각은 토지와 건물, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 위반건축물 문제가 사라진다는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 권리보다 건축물 현황과 실제 각 호실의 점유상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,630,231,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,702,311원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 997,100,000원 | 997,100,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 514,428,749원 |
현재 추정배당은 집행비용과 두 근저당권을 반영한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 1,630,231,060원 | 1,097,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,304,184,848원 | 1,097,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,043,347,878원 | 1,030,514,399원 | 66,585,601원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 마산동 은여울초등교 남동측 인근이며, 주변은 주상용·공동주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설(썬팅점), 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기시설이 되어 있습니다.
- 토지. 275.7㎡ 대지로 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2018.12.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.01.03. 옹진수산업협동조합 근저당권이 실제 매각물건명세서의 최선순위 설정과 일치하는지 원본을 대조하세요.
- 17명 점유·임차 관계. 이름으로 확인되는 다수 관계인의 실제 호실·점유 여부와 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 9건. 각 임차권자의 배당요구·배당가능액과 현재 점유 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 오기선 관계. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 임대차계약서·채권서류와 함께 확인하세요.
- 위반건축물. 2~4층 5가구→10가구 무단대수선, 4층 45.68㎡ 무단증축 및 원상복구명령의 현재 이행상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 맞춰보세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 1,630,231,060원이지만 실거래 비교표본이 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2019.01.03. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 임차권·전입·근저당·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 난도는 인수금액이 아니라 현장에 있습니다. 주택임차권 9건, 다수의 점유·전입 관계인, 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구 이용, 그리고 5가구→10가구 무단대수선·45.68㎡ 무단증축·원상복구명령이 함께 얽혀 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 감정가 1,630,231,060원의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이나, 명도·위반건축물·가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
