인천지방법원 2026타경30545. 김포시 대곶면 약암리 780 소재 부동산으로, 감정평가상 3개 동 모두 공업용으로 이용 중이며 토지는 공장용지 1,610.0㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사본가농산이고 감정평가에는 이 법인이 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.11.16 중소기업은행 근저당권 931,200,000원이며, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 임차인 조동희입니다. 전입일이 2022.10.06으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하거나 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유와 보증금 규모가 확인될 때까지 실질취득가 역시 확정하지 않는 접근이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30545 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 약암리 780 · 경기도 김포시 대곶면 약암로 754 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정상 3개 동 모두 공업용 |
| 토지 | 공장용지 · 1,610.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사본가농산 |
| 감정가 / 최저가 | 1,696,374,000원 / 1,696,374,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,370,035,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도
을구 4번 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.01.28 경기신용보증재단 가압류 190,000,000원, 2026.03.05 임의경매개시결정, 2026.05.11 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2022.05.25 설정된 중소기업은행 근저당권 540,000,000원과 396,000,000원, 2023.06.28 설정된 근저당권 696,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 조동희 1명입니다. 전입일은 2022.10.06으로 말소기준일 2022.11.16보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제의 완성 여부, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조동희 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘실질취득’을 확정해야 한다
이 사건은 비교 가능한 실거래 수치로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 따라서 감정가 1,696,374,000원 또는 현재 최저가만 보고 “싸다”거나 “시세 대비 할인”이라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 만큼 실질취득가는 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,696,374,000원 | 1,121,200,000원 | 0원 | 555,810,260원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,357,099,200원 | 1,121,200,000원 | 0원 | 219,928,208원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,085,679,360원 | 1,072,422,566원 | 48,777,434원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,696,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,363,740원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 931,200,000원 | 931,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 555,810,260원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 19,363,740원, 중소기업은행 931,200,000원, 경기신용보증재단 190,000,000원, 소유자 잔여 555,810,260원으로 구성됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조동희의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수 판단은 별도입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 3개 동 모두 공업용으로 이용 중이며, 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물입니다.
- 현 사용. 감정평가에는 주식회사본가농산이 사용 중으로 기재돼 있고 임대차관계는 미상입니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에는 조동희 전입이 확인돼 점유관계 대조가 필요합니다.
- 토지. 공장용지 1,610.0㎡, 농림지역·농업진흥구역이며 공시지가는 311,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 약암로에 접하지만 노선버스 정류장은 원거리에 있어 대중교통 편익은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 매각 단위. 토지·공업용 건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 함께 일괄매각됩니다. 자산별 현황과 가동 가능 여부를 한 묶음으로 점검해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조동희의 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 대조. 감정평가에는 소유법인 사용 중, 조사자료에는 조동희 전입이 있어 실제 점유 주체와 사용범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계·기구가 포함되므로 현존 여부, 소유관계, 가동상태와 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·군사시설 보호 관련 제한이 포함돼 있으므로 향후 사용·증축·전용 계획이 있다면 관련 허가 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 을구 5번 계열 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 근저당권과 2026.03.26 신용보증기금 일부대위변제 기록의 연결관계를 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 마지막. 실거래 비교수치가 없고 임차인 인수액도 미상인 상태이므로 현재 최저가나 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 실질취득가는 아직 안 보인다”
이 사건의 말소기준은 2022.11.16 중소기업은행 근저당권으로 분명하고, 그 뒤 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 끝낼 수는 없습니다. 조동희의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 두고, 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 실질취득가가 나옵니다.
여기에 감정상 3개 동 공업용 건물과 공장용지, 제시외 건물, 기계·기구까지 일괄매각되며 농림지역·농업진흥구역 등 여러 토지이용 제한이 함께 존재합니다. 비교 가능한 실거래 수치도 없는 만큼 신건 최저가 1,696,374,000원이 싸다고 볼 근거도 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 임차·점유·일괄매각 범위와 실질취득가를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
