인천지방법원 2026타경30545. 경기도 김포시 대곶면 약암리 780, 약암로 754에 위치한 공업용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 3개 동이 공업용으로 이용 중이며, 토지는 1,610㎡입니다. 소유자는 주식회사본가농산이고, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,370,035,443원입니다.
이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 최저가와 실거래 평균을 비교해 판단하기 어렵습니다. 공업용 건물·토지와 함께 제시외 건물 및 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함되어 있고, 토지 이용에도 여러 제한이 존재합니다. 특히 2022.10.06 전입한 조동희는 말소기준인 2022.11.16 중소기업은행 근저당권보다 전입일이 빠릅니다. 조사상 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으므로, 보증금과 임대차관계를 확인하지 않고 인수금이 없다고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 약암리 780 도로명주소: 경기도 김포시 대곶면 약암로 754 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공업용 건물 3개 동 · 공장용지 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 · 준불연판넬 마감 |
| 토지면적 | 1,610㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 주식회사본가농산 (2022.11.16 소유권이전) |
| 감정가 | 1,696,374,000원 |
| 최저매각가 | 1,187,462,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,370,035,443원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.03 · 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수금은 미확정
말소기준권리는 2022.11.16 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 931,200,000원)입니다. 그보다 앞선 2022.05.25 중소기업은행 근저당권 2건은 2022.11.16 등기상 말소되었습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 2023.06.28 설정된 채권최고액 696,000,000원의 을구 5번 근저당권은 말소된 것으로 표시된 한편, 2026.03.26에는 신용보증기금이 335,949,122원을 대위변제하여 그 근저당권 일부를 이전받은 기록도 존재합니다. 두 기록의 관계 및 현재 유효한 권리 범위는 최신 등기원본으로 재확인해야 합니다. 이 대위변제 기록을 별개의 임차인이나 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 불확실성
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조동희 | 2022.10.06 | 미상 | 조사상 있음 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
현황조사·매각물건명세서상 확인되는 점유 관련 인물은 조동희 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르며, 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 실제 임차관계와 법적 대항력 요건은 추가 확인이 필요합니다.
감정평가상으로는 주식회사본가농산이 사용 중이며 임대차관계는 미상입니다. 법인 사용 사실과 조동희의 전입 기록이 함께 존재하므로 실제 사용·점유 주체, 점유 구역, 법인과 조동희의 관계를 확인해야 합니다. 두 기록만으로 별도의 임차인이 더 있다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시장가격은 다르다
현재 최저매각가는 1,187,462,000원으로 감정가 1,696,374,000원의 70% 수준입니다. 한 차례 유찰에 따라 최저가격이 조정된 것이지, 시장에서 이 부동산의 적정가격이 확인된 것은 아닙니다.
공업용 부동산은 토지의 용도지역, 실제 공장 사용 가능성, 건물 상태, 기계·기구의 잔존 가치, 임대수익과 매수 수요에 따라 가격 차이가 큽니다. 이 물건은 비교할 만한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실질적인 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다. 인수될 보증금이 확인되지 않은 점도 가격 판단을 보류해야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,187,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,274,620원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 931,200,000원 | 931,200,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 51,987,380원 |
위 배당표는 채권최고액 및 표시된 청구금액에 기초한 단순 추정입니다. 조동희의 임차보증금, 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 다른 유효 채권, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 51,987,380원은 확정 배당액이 아닙니다.
중소기업은행의 경매 신청채권액은 1,370,035,443원으로, 위 표에 반영된 을구 4번 근저당 채권최고액 931,200,000원보다 큽니다. 따라서 예상배당표상 해당 근저당에 금액이 전액 배당되더라도 신청채권 전체가 변제되는 것은 아닙니다. 여러 근저당의 말소 및 일부 대위변제 기록까지 고려해 배당받을 채권의 범위와 순위를 원본으로 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 별도
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,187,462,000원 | 1,121,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 831,223,400원 | 820,511,166원 | 300,688,834원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 581,856,380원 | 573,637,816원 | 547,562,184원 |
2회 유찰 시 최저가를 831,223,400원, 3회 유찰 시 581,856,380원으로 가정한 시나리오입니다. 가격이 내려갈수록 표시된 채권에 대한 미배당액은 증가합니다. 다만 근저당권이나 가압류의 미배당 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
반면 법적으로 유효한 선순위 임차보증금의 미배당액은 별도 문제입니다. 낙찰가가 하락해도 인수해야 할 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 각 회차의 최저가만을 근거로 입찰 매력도를 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 약암리 소재 승마산 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 답 중심 농경지와 농업 관련 공업용 부지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 약암로에 접하고 제반 차량 출입은 자유로운 편입니다. 다만 노선버스 정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 편익은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 공업용으로 이용되는 3개 동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 단층 건물입니다. 전기·위생·급배수 설비가 일부 건물에 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,610㎡, 지목 공장용지, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 311,100원/㎡이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 군사기지·군사시설 보호구역 등이 기재되어 있습니다. 업종 변경, 증축, 개발 또는 전용 가능성은 관계기관에서 별도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 특정 대상자와 주거용도에 관한 토지거래계약허가구역 기재 및 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 있습니다. 해당 기간이 경과했으므로 현재 지정 연장 여부와 실제 적용 대상은 재확인해야 합니다.
- 사용 관계. 주식회사본가농산이 사용 중이나 임대차관계는 미상입니다. 조동희의 전입 기록과 실제 공장 사용 현황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장 사용 가능 업종, 토지 규제, 설비의 활용 가치에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 매각 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 조동희. 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 구역 및 대항력 요건을 확인하세요. 매수인 승계금액을 확정하기 전에는 입찰 상한을 신뢰하기 어렵습니다.
- 법인 사용 현황. 주식회사본가농산의 실제 점유·사용 상태와 조동희의 전입·점유 관계를 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도에 필요한 조건을 검토하세요.
- 등기상 대위변제. 을구 5번 근저당권의 말소 표시와 신용보증기금의 335,949,122원 일부 대위변제·이전 기록을 최신 등기로 대조하고, 배당 및 권리 소멸에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각목록. 토지·건물 외 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법 제6조 기계·기구의 포함 범위와 실제 수량, 상태, 현장 잔존 여부를 확인하세요.
- 토지 이용. 농림지역·농업진흥구역 등 제한에 따라 현재 공업용 이용의 적법성, 허가 상태, 용도변경 및 증축 가능성을 확인하세요.
- 압류·조세. 국민건강보험공단 압류 관련 채권과 당해세 등 우선배당 대상 채권을 확인해 단순 예상배당표와 실제 배당액의 차이를 점검하세요.
- 시세 조사. 인근 유사 공장용 토지·건물 거래 사례를 조사하고, 건물과 기계·기구의 가치를 구분하여 실제 취득원가와 비교하세요.
- 현장 점검. 공장 시설·설비 가동 상태, 건축물 현황, 환경 관련 부담, 미납 공과금 및 매수 후 유지관리 비용을 검토하세요.
- 매각조건. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각목록을 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수금”
김포 약암리 공업용 건물·토지는 감정가 1,696,374,000원에서 최저가 1,187,462,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질적으로 얼마를 부담해 어떤 부동산과 설비를 취득하는가입니다.
말소기준 근저당권과 후순위 압류의 소멸 구조는 비교적 파악할 수 있지만, 조동희의 선순위 전입에 따른 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득가가 최저매각가에 머무른다고 볼 수 없습니다. 여기에 공업용 토지 규제, 설비 일괄매각, 일부 대위변제 등기와 시세 불확실성까지 존재합니다.
결론은 권리·점유·가격 모두 확인 전 보류입니다. 감정가 70%라는 할인율은 입찰을 검토할 이유가 될 수 있지만, 인수 가능 보증금과 공장용 부동산의 실제 시장가치를 확인하지 못하면 안전한 취득가격이나 수익성을 산정할 수 없습니다. 선순위 점유자 문제를 해소하고 토지·건물·기계의 가치를 개별 검증한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
