인천지방법원 2026타경30647. 김포시 풍무동 장릉마을 111동 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유자는 김서현이고, 2023.01.30. 삼성생명보험주식회사 근저당권 308,000,000원이 설정되어 있으며 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.03.18. 삼성생명보험 주식회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
현황조사 등에 등장하는 박양민의 전입일은 2025.11.18.로 말소기준인 2023.01.30.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 740 장릉마을 111동 4층404호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 승가로 89 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트(161㎡형) |
| 소유자 | 김서현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 283,968,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2023.01.30. 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 과거 2019.03.22. 김포시 압류는 2019.05.08. 해제됐고, 2020.12.30. 김포시 압류도 2021.08.27. 해제되어 현존하는 선순위 인수권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박양민 | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 2026.03.26 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세 302,000,000원보다 신건이 높다
장릉마을(삼성쉐르빌) 동일 면적 137.24㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 316,125,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 302,000,000원, 최신 2026.08. 거래는 279,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전보다 -5.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 137.24㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 137.24㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 137.24㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 137.24㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2025.05 | 137.24㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 137.24㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.01 | 137.24㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2024.08 | 137.24㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2024.08 | 137.24㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.08 | 137.24㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2024.07 | 137.24㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2024.05 | 137.24㎡ | 3 | 302,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.24㎡ | 2건 | 302,000,000원 |
| 전체 평균 | 137.24㎡ | 12건 | 316,125,000원 |
신건 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 전체 평균과 비교해도 106.6%입니다. 특히 최신 거래 279,000,000원보다 높은 데다 최근 거래 추세가 -5.3%이므로, 전체 평균만 보고 가격을 후하게 평가하면 안 됩니다. 현재 회차는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,482,000원 |
현재 회차 337,000,000원 가정에서는 삼성생명보험주식회사 근저당 채권최고액 308,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 23,482,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 337,000,000원 | 308,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 269,600,000원 | 265,025,600원 | 42,974,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 215,680,000원 | 211,860,480원 | 96,139,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 중앙승가대학교 동측에 접해 위치하며, 인근은 도시 외곽 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 배차간격 15분~30분과 노선 수를 감안하면 대중교통 편익은 다소 불편한 편입니다.
- 단지. 14개 동, 794세대, 주차 1,047대, 용적률 202%의 아파트 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상15층 규모 아파트의 제4층 제404호이며, 도시가스·개별난방·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,909,000원/㎡, 지목 대, 부정형 토지이며 소로에 접합니다.
- 제한. 고도지구·역사문화환경보존지역·장애물제한표면구역·진입표면구역·중앙승가대학교 절대·상대보호구역·성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 최신 거래도 279,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 수치가 -5.3%이므로 전체 12건 평균 316,125,000원만을 기준으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 박양민은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.03.26. 접수되어 있으므로 최우선변제 여부와 배당범위를 확인해야 합니다.
- 과거 압류 구분. 2019.03.22. 김포시 압류는 2019.05.08. 해제, 2020.12.30. 압류는 2021.08.27. 해제된 권리입니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원으로 제시되어 있으므로 현재 신건과 유찰 후 가격을 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.01.30. 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 박양민의 전입은 2025.11.18.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액 337,000,000원은 최근 12개월 평균 302,000,000원의 111.6%이고, 2026.08. 최신 거래 279,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세마저 -5.3%인 만큼, 이 물건은 권리 안전성을 이유로 신건 가격까지 정당화하기 어려운 구조입니다. 현재 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류이며, 제공된 1회 유찰 시나리오 269,600,000원부터 최근 시세와의 관계가 달라집니다.
