인천지방법원 2026타경30650. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 8층 803호 아파트입니다. 현재 소유자는 김경일이며, 2022.09.28 매매를 원인으로 2022.09.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 103,000,000원입니다. 현 등기부에는 존속 근저당권과 압류가 없고, 이번 사건의 말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 임차관계에 있습니다. 이연정은 2021.02.26 전입했고 2023.01.30 확정일자를 받았으며 2026.05.21 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2026.03.18보다 앞서 대항력 판정은 있음, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권 행사도 가능한 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 있는지, 그 금액을 매수인이 인수하는지까지 현재 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 803호 · 신흥로26번길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 비교면적 / 층 | 19.08㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김경일 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연정 / 103,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2014.01.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 사당새마을금고 근저당 10,000,000원과 하나은행 근저당 60,000,000원은 이미 말소됐습니다. 신탁등기도 이미 말소됐고, 현재 등기상 말소기준보다 앞서 존속하는 담보권은 없습니다. 다만 이번 말소기준 자체가 2026.03.18 강제경매개시결정이므로, 그보다 훨씬 앞선 2021.02.26 전입 임차인의 지위가 실질적인 권리분석 포인트입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 최대 변수
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연정 | 2021.02.26 | 2023.01.30 | 2026.05.21 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가부터 최근 평균의 113.2%
대준블루온은 총 80세대, 사용승인일은 2014.01.02입니다. 비교 가능한 거래 12건의 전체 평균은 107,708,333원이지만, 과거 가격이 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 100,700,000원이고, 최저가 114,000,000원은 이 평균의 113.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 100,700,000원 |
최신 제공 거래는 2023.12 · 62,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.7%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 107,708,333원과 비교해 최저가가 105.8%라는 점보다, 최근 12개월 평균 대비 113.2%라는 사실이 가격 판단에 더 중요합니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 높으므로 “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이연정 | 103,900,000원 | 103,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,704,000원 |
위 계산에서는 신청채권 103,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,704,000원으로 계산됩니다. 다만 임차인 이연정의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 표만으로 임차보증금 배당액이나 배당 후 미회수액, 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 803호, 사용승인일 2014.01.02. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 거래 흐름. 제공된 비교 거래는 12건이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.7% 낮아 가격 흐름은 하락 방향으로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 액수 확인. 이 사건의 핵심입니다. 대항력 임차인 이연정의 실제 보증금과 배당 대상 금액을 확인하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 대조. 신청채권자와 임차인이 모두 이연정입니다. 103,900,000원 청구채권과 임차보증금이 동일한 경제적 채권인지, 별개의 권리인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있지만, 보증금 미상이라는 별도 불확실성이 있으므로 최종 명세서와 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 113.2%이고 가격 추세는 -10.7%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가격은 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금 인수가 발생하면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득액을 의미하지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 114,000,000원”이 총비용이라는 보장이 없다
이 물건은 등기만 보면 오히려 단순합니다. 현재 존속 근저당·압류가 없고, 말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다. 하지만 그보다 앞선 2021.02.26 전입 임차인 이연정이 존재하고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 더구나 같은 이연정이 103,900,000원을 청구한 강제경매 신청채권자입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 113.2%이고, 최근 거래 흐름은 -10.7%입니다. 즉 임차인 문제를 전혀 고려하지 않아도 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 임차보증금 미회수분까지 인수하는 구조가 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다. 가격은 보류, 권리는 보증금과 채권관계 확인 전까지 미완성. 이 사건은 바로 그 두 가지를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
