인천지방법원 2026타경30650. 경기도 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 8층 803호, 전용 19.08㎡의 소형 아파트입니다. 사용승인일은 2014.01.02, 10층 건물의 8층에 위치하고 전체 규모는 80세대입니다. 현재 소유자는 김경일이며, 2022.09.30 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 103,000,000원입니다. 등기부상 현재 존속하는 근저당권이나 가압류는 확인되지 않고, 2026.03.18 이연정의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.
그러나 근저당권이 없다는 사실만으로 안전한 물건은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 등기된 담보권보다 등기부 밖 임차인의 권리에 있습니다. 임차인 이연정은 말소기준일 이전인 2021.02.26 전입했고, 2023.01.30 확정일자를 받았으며, 2026.05.21 배당요구를 했습니다. 더구나 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이연정으로 기재돼 있습니다. 동일인의 중복된 권리 주장인지, 실제 임대차와 채권의 관계가 무엇인지부터 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 803호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.08㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 규모 / 사용승인 | 80세대 · 2014.01.02 |
| 소유자 | 김경일 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이연정 / 103,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.18 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 현재 등기 담보·압류 | 존속 근저당권 0건 · 가압류 등 압류 0건 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 실제 임차인 신고 1명 · 보증금 미상 · 배당요구 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선순위 임차인이 문제
등기부상 과거 사당새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권과 하나은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권은 각각 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이들을 현재 유효한 선순위 근저당권으로 계산하면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 대항력과 인수금액을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연정 | 2021.02.26 | 2023.01.30 | 2026.05.21 | 미상 | 대항력 있음* | 행사 가능* | 해당 없음 |
* 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자·배당요구가 확인됩니다. 실제 대항력 존속과 우선변제의 범위는 점유·대항요건, 임대차계약 및 배당순위 확인이 전제입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다.
특히 이연정은 강제경매 신청채권자이면서 임차인으로도 확인되는 이름입니다. 신청채권 청구금액은 103,900,000원이지만, 이를 임차보증금이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차보증금 반환채권과 강제경매 청구채권이 동일한 채권인지, 별도의 권리인지, 관계인이 신고한 것인지 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성도 검토 대상일 뿐 그 사실이 입증됐다고 볼 수는 없습니다. 또한 동일 채권의 중복 신고라면 청구금액과 보증금을 별개의 채무로 이중 합산해서는 안 됩니다.
실질취득액 ≈ 낙찰가 + 승계하는 미배당 임차보증금
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 낙찰대금으로 배당되는 금액을 제외한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 다른 배당·비용 요소를 제외한 실질취득액은 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다.
이 경우 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나므로, 유찰 자체가 총 취득비용의 절감을 의미하지 않습니다. 이 사건은 보증금과 채권의 관계가 확인되지 않아 그 계산 결과를 숫자로 제시할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다
대준블루온은 80세대의 소규모 아파트이며, 평가 대상의 전용면적은 19.08㎡입니다. 확보된 실거래 표본은 12건, 전체 거래평균은 107,708,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 함께 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다.
| 전체 거래평균 | 107,708,333원 (12건) |
|---|---|
| 자료상 최근 12개월 평균 | 100,700,000원 (5건) |
| 최신 실거래 | 62,000,000원 (2023.12) |
| 거래가격 추세 | -10.7% (하락) |
| 최저가 / 최근 평균 | 79.2% |
| 최저가 / 전체 평균 | 74.1% |
| 거래가격 범위 | 62,000,000원 ~ 118,000,000원 |
실거래 내역을 면적과 층수까지 함께 보면 가격 차이가 큰 이유를 조금 더 구체적으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4층 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8층 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7층 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8층 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8층 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5층 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9층 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8층 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7층 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7층 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6층 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5층 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,708,333원 |
대상 호실과 전용면적·층수가 같은 19.08㎡·8층 거래는 2023.05에 110,000,000원, 2023.03에 117,000,000원, 2023.01에 110,000,000원이었습니다. 이 가격들만 보면 최저가 79,800,000원은 낮아 보일 수 있습니다.
반면 최신 거래인 2023.12의 62,000,000원은 전용 20.3㎡·4층의 다른 유형이므로 대상 호실의 직접적인 시가로 그대로 적용하기 어렵습니다. 그럼에도 단지 내 가격 하락 가능성을 보여주는 중요한 거래입니다. 실제 거래가격 추세 역시 -10.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,836,400원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 이연정 | 103,900,000원 | 77,963,600원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 25,936,400원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.3%를 적용한 추정액입니다. 신청채권 청구액 기준의 단순 배당계산으로, 임차보증금 채권의 동일성·실제 우선배당 여부, 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
최저가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 신청채권자 이연정에게 배당되는 구조로 추산됩니다. 청구액 103,900,000원에 비해 25,936,400원이 부족하고 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
하지만 이 숫자를 곧바로 임차보증금 배당액으로 해석하면 안 됩니다. 경매신청채권과 임대차보증금이 같은 채권이라는 사실, 그 채권의 배당순위 및 실제 보증금액이 확인돼야 합니다. 특히 25,936,400원이라는 신청채권 미배당액이 그대로 낙찰자 인수금액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 신청채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 25,936,400원 |
| 2회 유찰 (49%) | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 49,445,480원 |
| 3회 유찰 (34%) | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 65,901,836원 |
회차별 최저가와 배당 예상액은 제시된 시나리오 기준입니다. 표의 미배당은 신청채권 부족액이며, 임차보증금의 미배당 또는 매수인 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다.
유찰이 거듭되면 낙찰가와 신청채권자 배당액은 함께 줄어듭니다. 다만 대항력 임차인이 낙찰자에게 주장할 수 있는 보증금 잔액이 존재한다면 그 부분은 낙찰가 하락에도 불구하고 매수인의 실질 부담으로 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트평스라브지붕의 10층 건물입니다. 대상은 8층 803호이며, 도시가스·난방·위생 및 급배수·승강기 등의 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,668,000원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계와 내부상태가 명확하게 확인되지 않았습니다. 내부 현황은 건축물현황도와 탐문자료 등을 참고해 평가됐으므로 실제 상태 점검이 필요합니다.
- 환금성. 전용 19.08㎡ 소형 아파트이고 단지 규모는 80세대입니다. 거래표본의 가격 편차가 크며 최신 거래가 2023.12에 머물러 있어 현재 매도가격과 실제 매수수요를 판단하는 데 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 이연정의 실제 임대차계약서, 보증금 증빙, 임대차 기간, 갱신 여부를 확인해야 합니다. 신청채권 청구액 103,900,000원을 확인 없이 임차보증금으로 대체해서는 안 됩니다.
- 신청채권자·임차인 관계 확인. 동일 이름으로 기재된 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일인인지, 강제경매의 집행권원과 임대차보증금 반환채권이 동일한 채권인지 검증해야 합니다. 가장임차인 여부도 객관적인 서류로 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2021.02.26 전입 이후 실제 점유가 유지됐는지, 주민등록과 주택 인도가 경매 시점까지 유효한지 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수관계 확인. 2026.05.21 배당요구의 내용, 우선변제 순위, 예상 배당액, 미배당 임차보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다. 단순 신청채권 미배당액과 임차보증금 인수액은 구별해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시적 인수권리 '해당사항 없음'과 선순위 전입 임차인 기재가 실제로 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 현재 매각조건 및 수정된 명세서 여부도 중요합니다.
- 현재 실거래·매도호가 검증. 전체 거래평균 107,708,333원만 사용하지 말고 최근 평균 100,700,000원, 최신 거래 62,000,000원, 가격 추세 -10.7%를 함께 고려해야 합니다. 2023년 이후의 거래 공백도 보완해야 합니다.
- 인도·명도 위험. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환관계를 먼저 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 인도 문제가 단순한 소유자 명도와 같다고 볼 수는 없습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세 및 최우선변제 가능성 등을 확인하고 취득에 수반되는 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 집행권원, 배당 관련 서류의 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 미배당 보증금”
이 물건은 현재 근저당권과 가압류가 없고 강제경매개시결정이 말소기준이라는 점에서는 등기 권리관계가 비교적 단순합니다. 그러나 등기부가 단순하다는 사실과 낙찰자의 인수위험이 없다는 사실은 다릅니다.
임차인 이연정은 말소기준일 전에 전입했고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 동시에 강제경매 신청채권자와 같은 이름으로 기재돼 있어 채권의 성격과 실제 보증금액부터 규명해야 합니다. 현재 보증금 미상으로 실질취득액을 확정할 수 없다는 점이 가장 큰 위험입니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 79,800,000원은 자료상 최근 12개월 평균의 79.2%이지만, 최신 실거래 62,000,000원보다 높습니다. 거래가격은 -10.7% 하락 추세이며, 최신 확인 거래가 2023년인 점도 가격 신뢰도를 떨어뜨립니다. 단순히 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 저평가된 물건이라고 볼 수 없습니다.
종합 판단은 입찰 보류입니다. 임차인의 실제 보증금, 신청채권과 임대차채권의 동일성, 배당 후 잔액의 승계 여부를 확인해 실질취득액이 확정된 후 현재 시세와 비교해야 합니다. 추가 유찰이 있더라도 선순위 보증금 인수위험이 해결되지 않으면 가격 이점은 제한적일 수 있습니다. 최저가는 매력적으로 보일 수 있지만, 권리와 실제 취득원가가 아직 확정되지 않은 경매입니다.
