인천지방법원 2026타경30668. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층에 위치하며, 건축물대장 사용승인일은 2021.01.22.입니다. 현재 소유자는 김형승으로, 2021.12.11. 매매를 원인으로 2022.02.09. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 125,796,400원입니다.
권리구조의 핵심은 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023.02.17. 대신건설주식회사 가압류 117,323,752원, 2025.04.18. 국 압류, 2026.03.20. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30668 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 3층 302호 · 사용승인일 2021.01.22. |
| 소유자 | 김형승 · 등기 거래가액 125,796,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 114,904,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.02.09. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재되어 있어 현재 분석상 매수인이 별도로 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 99,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 99,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 사건 자료만으로 단정하지 않습니다.
유찰 시 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰에서 79,200,000원, 2회 유찰에서 63,360,000원입니다. 하지만 가격이 내려간다는 사실만으로 곧바로 시세 메리트가 생긴다고 해석해서는 안 됩니다. 오피스텔로 이용되는 근린시설 물건인 만큼 실제 거래사례와 임대수익, 공실 가능성 등을 함께 확인해야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 111,600,000원 | 96,818,000원 |
| 3. 가압류 · 대신건설주식회사 | 117,323,752원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 228,923,752원 중 예상 배당액은 96,818,000원이며, 현재 회차 부족액은 132,105,752원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 양촌역 남동측 인근이며, 업무시설·지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·남측·동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,722.3㎡, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장과 현황을 반드시 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.02.09. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 132,105,752원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 99,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래사례와 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금·관리비. 실제 배당과 인도 과정에서는 당해세·체납관리비 등 별도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.02.09. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 99,000,000원이고, 실질취득액도 같은 금액입니다. 이 숫자가 시장보다 낮은지는 이 사건 자료만으로 판단하지 않습니다. 특히 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 용도·점유·거래수준을 확인한 뒤 가격을 결정하는 물건입니다. 결론은 권리는 합격권, 가격은 검증 후 판단입니다.
