인천지방법원 2026타경30668. 경기도 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 2021년 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층에 위치하고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 다만 사건상 용도 분류는 근린시설이므로 공부상 정확한 용도 및 실제 사용 가능 범위를 별도 확인해야 합니다.

소유자 김형승은 2021.12.11 매매를 원인으로 2022.02.09 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 125,796,400원입니다. 같은 날 대구은행이 채권최고액 111,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 대신건설주식회사 등의 가압류와 국세 압류가 뒤따랐고, 2026.03.20 에프디제이비2512유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건에서 투자자가 먼저 확인해야 할 것은 실제 거래 가능한 시세, 임대·점유 상태, 공부상 용도와 이용상태의 일치 여부입니다. 담보채권에 미배당이 발생한다는 점은 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는다는 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

핵심은 2022.02.09 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 등기된 가압류·국세 압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이전의 대한토지신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력으로, 현재 별도의 신탁 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 확인된 임차인 0명, 임대관계 미상

특정된 임차인은 확인되지 않으며, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 공실이나 소유자 직접 점유 상태라고 확정할 수는 없습니다. 점유자의 존재, 실제 사용 용도, 임대차계약 및 보증금 관계는 현장과 현황조사 원본을 통해 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 69,300,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

소유자의 등기 거래가액 125,796,400원은 과거 취득가격일 뿐 현재의 매매 시세를 의미하지 않습니다. 또한 감정가 대비 할인율은 경매 절차상 가격 조정의 정도를 나타낼 뿐, 실제 시장가 대비 할인율과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산출한 가정이며, 실제 피담보채권 잔액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 당해세·조세 우선배당·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 등기상 채권자와 신청채권자의 채권양도 관계, 실제 배당요구 및 배당순위 확인이 필요합니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 67,652,600원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산되며, 가압류채권자와 소유자에게는 배당할 잔액이 없습니다. 미배당 합계는 161,271,152원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수

2회·3회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오로, 실제 매각기일이나 매각조건이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 채권 미배당은 매각대금과 집행비용 추산에 따른 값입니다.

현재 최저가는 69,300,000원이고, 추가 유찰 시 가정가격은 각각 48,510,000원, 33,957,000원입니다. 가격이 내려가더라도 임대차나 용도 리스크가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 특히 향후 실거래와 임대수익으로 검증한 적정가격이 얼마인지 모르는 상태에서는 어느 회차가 유리하다고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 양촌역 남동측 인근입니다. 주변에는 업무시설·지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
• 사용승인. 건축물대장상 사용승인일은 2021.01.22입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 용도 분류와 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 장방형이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 서측·남측·동측의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준액은 2,275,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상과 기간, 본건 용도에 대한 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무·상업시설과 주거시설이 혼재하는 지역이지만, 본건과 직접 비교할 실거래 가격과 임대수익 수준이 확인되지 않았습니다. 따라서 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근의 유사 면적·층·용도 거래를 비교하세요. 특히 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하고, 현재 최저가 69,300,000원과 비교해야 합니다.
• 건축물대장상 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전유부 용도와 실제 사용 가능 용도를 반드시 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 사용 상태를 확인하고, 실제 점유자가 있으면 점유권원·대항요건·보증금·확정일자를 조사해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 김포세무서장의 압류와 관련하여 체납세액·법정기일·배당 우선순위 및 당해세 문제를 확인하세요.
• 채권 승계 확인. 대구은행 근저당과 경매신청채권자 사이의 채권양도·승계 관련 원본을 대조하세요.
• 배당표 검증. 예상배당의 채권최고액 기준 계산은 실제 확정 배당과 다를 수 있습니다. 실제 채권잔액과 조세·우선배당 내역을 확인하세요.
• 관리비·명도비 점검. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 실거래·임대수익·공실 가능성·취득 및 보유비용을 반영해 상한을 결정하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 가격의 정답은 아직 없다”

이 사건은 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 접근이 불가능한 물건은 아닙니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실과 투자성이 높다는 결론은 다릅니다. 현재 최저가 69,300,000원은 감정가의 70%지만, 최신 실거래와 최근 12개월 시세를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상이고, 근린시설이라는 물건 분류와 오피스텔 이용상태 사이의 확인 과제도 남아 있습니다. 실제 점유관계 및 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 점검해야 합니다.

결론은 권리 구조는 검토 가능, 가격 매력은 판단 보류입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 입찰 전 시세·용도·임대관계를 확인하고, 그 결과로 실질취득비용과 환금성을 평가한 다음 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.