인천지방법원 2026타경30694. 경기도 김포시 장기동의 고창마을 이니스더원아파트 806동 305호입니다. 전용면적은 112.0079㎡, 지상 18층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 전용진으로, 2015년 8월 10일 거래가 330,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 설정된 근저당권의 채권이 이전되고 김포시와 국가의 압류가 이어진 뒤, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 415,000,000원이 1회 유찰을 거쳐 290,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 아파트의 최근 거래가가 3억 원 후반부터 4억 원 중반까지 형성되어 있는 점을 고려하면 현재 최저가는 실거래 비교상 의미 있는 할인 수준입니다. 그러나 매수인 인수액이 없다는 계산과 실제 등기·배당의 적정성은 별개이므로, 권리 확인을 선행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 압류가 핵심

권리관계에서 주목할 부분은 2015년 삼성생명보험 근저당권과 이후 채권양도입니다. 2015.08.10 채권최고액 294,000,000원으로 설정된 근저당권은 2022.01.17 247,600,000원으로 변경되었고, 이후 한국자산관리공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

별도로 2022.01.20에는 삼성화재해상보험 명의의 115,000,000원 근저당권이 설정되었으며, 해당 권리도 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 이력이 확인됩니다. 이후 김포시 압류와 국세 관련 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리가 기재되어 있지 않고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유자와 전입세대, 임대차 여부까지 확인되었다고 단정할 수 없습니다. 현장점유 및 전입관계 확인은 별도로 필요합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 평균의 69.8%

고창마을(이니스더원) 동일 평형인 전용 112.01㎡ 아파트의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 417,583,333원이며, 그중 최근 12개월에 해당하는 11건 평균은 416,454,545원입니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다.

최근 거래에서는 같은 평형 아파트가 390,000,000원~445,000,000원에 거래되었습니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래가는 435,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 416,454,545원입니다.

현재 최저매각가 290,500,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%로, 실제 시장가격과 비교해도 낮은 가격입니다. 전체 평균만을 근거로 할인율을 부풀릴 필요 없이, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)

위 소유자 잔여액은 집행비용만 차감하고 채권자 배당을 반영하지 않은 단순 계산 결과입니다. 실제 소유자 배당액으로 볼 수 없습니다. 근저당권, 세금채권, 배당요구 및 법정 우선순위를 적용한 배당표를 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 회차별 가격 시나리오

현재 회차는 이미 감정가의 70%까지 내려와 최근 실거래 평균과 상당한 가격 차이가 있습니다. 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 203,350,000원, 이어서 142,345,000원으로 낮아지는 시나리오입니다.

그러나 이것은 추가 유찰을 가정한 최저가격이지, 실제 그 가격에 낙찰될 수 있다는 예측은 아닙니다. 현재 회차부터 시세상 가격 우위가 존재하므로, 무조건 추가 유찰만 기다리는 전략보다는 현재 가격과 실제 낙찰 가능성을 함께 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 장기초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 3층에 위치합니다. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 아파트 부지이며 단지 내 도로가 정비되어 있고 외곽 공도에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
• 규제. 장기택지개발사업 관련 지구단위계획구역, 공항 관련 고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역, 성장관리권역 및 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 세부 조건은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 2,514,000원/㎡이며, 토지의 지목은 대입니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와 현황 간 별도 차이도 제시되지 않았습니다.
• 환금성. 315세대 단지로 동일 면적의 실거래 사례가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.2%이고 층별 거래가격 차이가 있으므로 실제 처분가격은 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 김포시 압류가 기준권리로 표시된 이유와 2015년 삼성생명보험 근저당권의 존속·이전 상태를 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
• 채권양도 및 배당 확인. 한국자산관리공사와 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권액, 순위 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 세금채권 확인. 김포시와 김포세무서 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위와 배당영향을 검토해야 합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 69.8%인 점은 긍정적입니다. 다만 최근 -3.2% 하락 추세와 3층이라는 특성을 반영해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비와 물건 상태. 공용부분 미납 관리비, 실내 보수 필요 여부, 주요 설비 상태 및 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
• 입찰서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 법원 공고를 대조하고 입찰보증금 및 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 선행조건”

김포 고창마을 이니스더원 305호는 1회 유찰만으로 감정가의 70%까지 최저가가 내려온 아파트입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 416,454,545원과 비교하면, 현재 최저가 290,500,000원은 69.8% 수준입니다. 최신 거래가 435,000,000원보다도 낮아, 가격 경쟁력은 분명한 편입니다.

다만 최근 실거래 추세가 -3.2%이고, 권리관계에는 근저당권 변경·이전, 세금 압류, 말소기준권리 판정 재확인이라는 검토 사항이 남아 있습니다. 특히 신청채권자의 청구금액이 배당 계산에 반영되지 않은 상태이므로 계산상 소유자 잔여액을 실제 배당금으로 받아들이면 안 됩니다.

명세서상 인수권리는 없고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 임대차관계도 직접 확인해야 합니다.

종합하면 가격은 긍정적이고, 권리는 추가 확인이 필요한 물건입니다. 우선 원본 등기와 배당관계, 점유관계를 검증한 뒤 실제 취득비용과 보수적인 처분가능가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.