인천지방법원 2026타경30694. 김포 장기동 ‘고창마을 이니스 더원아파트’ 806동 3층 305호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 18층 중 3층입니다. 소유자는 전용진으로, 2015년 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 핵심은 2015.08.10 설정된 삼성생명보험 근저당입니다. 최초 채권최고액 294,000,000원에서 2022.01.17 247,600,000원으로 변경됐고, 이후 2025.12.04 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이 권리를 승계한 한국자산관리공사가 2026.03.24 임의경매를 신청한 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30694 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1635 고창마을 이니스 더원아파트 806동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상18층 중 3층 |
| 동일면적 실거래 기준 | 112.01㎡ |
| 소유자 | 전용진 · 2015.06.08 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 209,876,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수권리 부담 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에 별도 인수권리는 명시돼 있지 않고 매수인 인수액도 0원입니다. 2015.08.10 설정된 삼성생명보험 근저당은 2022.01.17 채권최고액 247,600,000원으로 변경된 뒤 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤 김포시 압류, 국 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 414,600,000원, 신건은 415,000,000원
고창마을(이니스더원) 동일 면적 112.01㎡ 실거래 12건은 390,000,000원부터 453,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 419,083,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 10건 평균은 414,600,000원으로, 현재 최저가 415,000,000원은 이보다 400,000원 높고 100.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 112.01㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 112.01㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 112.01㎡ | 1 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 112.01㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 112.01㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.03 | 112.01㎡ | 16 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 112.01㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 112.01㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 112.01㎡ | 18 | 445,000,000원 |
| 2025.09 | 112.01㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 112.01㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 112.01㎡ | 16 | 453,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 112.01㎡ | 10건 | 414,600,000원 |
최신 거래는 2026.07의 440,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 하지만 최근 12개월 평균 자체가 414,600,000원이고, 최근 구간이 과거 구간보다 -6.1% 낮아진 흐름입니다. 따라서 최신 한 건만 보고 신건을 싸다고 평가하기보다, 최근 평균과 사실상 같은 가격에 진입하는 상황으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 408,450,000원 |
현재 예상배당 계산에는 집행비용 6,550,000원과 소유자 교부 408,450,000원이 반영돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 209,876,946원이며, 실제 배당은 당해세와 배당요구·채권확정 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기초등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 단지. 고창마을(이니스더원) 315세대, 2008.05.01 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,514,000원/㎡입니다. 단지 내 도로가 정비돼 있고 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·고도지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 414,600,000원의 100.1%입니다. 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -6.1% 낮습니다. 최신 거래 440,000,000원 한 건보다 최근 평균과 추세를 함께 보세요.
- 권리 원본 대조. 2015년 근저당의 변경과 한국자산관리공사 이전, 2022년 후순위 근저당과 그 이전, 김포시·국 압류 및 경매개시결정을 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한은 실제 취득 목적과 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 승계나 법정지상권 등 별도 인수권리가 명시돼 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건부터 공격적으로 볼 상황이 아닙니다. 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 평균 414,600,000원의 100.1%이고, 거래 추세도 -6.1%입니다. 최신 거래 440,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격이라는 사실이 우선입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 권리 함정보다 입찰가를 얼마나 엄격하게 통제하느냐에 있습니다.
