인천지방법원 2026타경30731. 부천시 원미구 원미동 미성맨션 가동 5층 501호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물이고 사용승인일자는 2003.06.12입니다. 현재 소유자는 정범헌 씨로, 2014.11.28 소유권이전등기를 했으며 등기상 거래가액은 122,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있고, 예상배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조로 계산됩니다. 다만 “권리가 인수되지 않는다”와 “서류 확인이 끝났다”는 별개의 문제입니다. 이 사건은 호별 위치와 근저당 변경기재에 서로 다른 기록이 있어, 입찰 전 원본 대조가 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 189-65 미성맨션 가동 5층501호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 정범헌 (2014.11.28. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 45,880,977원 |
| 말소기준 | 2014.11.28. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없고, 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 기준 실질취득액은 따라서 최저매각가와 같은 147,000,000원으로 봅니다.
2025.02.10에는 주식회사액트캐쉬대부 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.09.11 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐습니다. 이후 해당 근저당부채권에 엠지캐피탈주식회사, 백연옥, 이소영 관련 질권 기재가 이어집니다. 이 가운데 백연옥 질권은 2026.03.25 말소등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2026.04.02와 2026.04.30 두 차례 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 147,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 147,000,000원입니다. 다만 미성맨션-가,나동의 확인 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가나 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 4,013,440원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 시나리오는 117,600,000원, 2회 유찰 시는 94,080,000원입니다. 2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 4,013,440원 발생하는 것으로 계산되지만 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 동일 개념으로 취급하면 안 되며, 이 자료상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,142,000원 |
현재 회차 147,000,000원 가정 시 집행비용 2,858,000원, 신한은행 근저당 96,000,000원, 소유자 잔여 48,142,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 등재돼 있으며, 미성맨션-가,나동은 16세대 규모입니다.
- 입지. 부천북초등학교 남동측 인근에 위치하고 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 사용승인일자는 2003.06.12입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수시설 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 522.0㎡, 공시지가는 2,291,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대주택이고 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 147,000,000원의 시장 적정성은 별도 가격조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 위치부터 확인. 501호·502호의 건축물현황도와 실제 위치 불일치 이력이 있습니다. 직권 수정 기재만 믿지 말고 현장과 최신 공부를 대조하세요.
- 신한은행 근저당 변경등기 확인. 2014.11.28 채권최고액 96,000,000원과 2025.02.13 변경기재 26,000,000원의 관계를 현재 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 계열 확인. 액트캐쉬대부 60,000,000원 근저당, 펜타어드밴스대부 이전, 관련 질권 기재와 말소 상태를 등기부에서 순서대로 대조하세요.
- 인수와 미배당을 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 4,013,440원이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한은 별도 산정. 확인 가능한 실거래가가 없어 신건 최저가 147,000,000원의 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가 요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당은 신한은행 96,000,000원과 소유자 잔여 48,142,000원으로 계산돼 있으므로 실제 후순위 권리 배당관계는 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 지금은 서류·현물 확인이 먼저다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안아 실질취득액이 커지는 유형은 아닙니다.
반면 가격과 현물 특정에는 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 147,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 여기에 501호·502호 위치 불일치 이력, 신한은행 근저당의 96,000,000원과 26,000,000원 변경기재, 후순위 근저당·질권 계열의 복잡한 등기 흐름까지 겹칩니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 미확인, 현물·등기는 재대조”입니다. 권리 승계 부담보다 입찰 전 확인 작업의 완성도가 성패를 가르는 물건입니다.
