인천지방법원 2026타경30731. 부천시 원미구 원미동 미성맨션 가동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 다세대주택이고, 2003년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 전체 단지 규모는 16세대입니다. 소유자 정범헌은 2014년 11월 28일 거래가 122,000,000원으로 소유권을 이전받았으며, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다.
이번 회차 최저매각가는 102,900,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 할인폭이 커 보이지만, 감정가와 실제 매매시세는 다른 기준입니다. 미성맨션의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 시세 조회 기준 면적 역시 대상 물건과의 일치가 검증되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
둘째, 근저당 금액입니다. 신한은행 근저당의 최초 채권최고액은 96,000,000원이지만, 2025년 변경등기에는 26,000,000원이 기재돼 있습니다. 예상배당 계산은 96,000,000원을 기준으로 하므로 실제 채권관계와 배당액을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 189-65 미성맨션 가동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로78번길 14-14 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 사용승인 / 규모 | 2003.06.12 · 미성맨션 가·나동 16세대 |
| 소유자 | 정범헌 · 2014.11.28 소유권이전 · 거래가 122,000,000원 |
| 감정가 | 147,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 펜타어드밴스대부 (양도인: 주식회사 액트캐쉬대부) |
| 청구금액 | 45,880,977원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.28 신한은행 근저당권 (을구 4번) |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 금액 확인이 중요하다
말소기준권리는 2014년 11월 28일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 부천새마을금고 근저당권들은 2005년에 말소됐습니다. 이후 후순위 근저당과 관련된 채권양도·질권설정, 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
예상배당표는 변경 전 96,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 채권최고액 변경, 채권양도 및 실제 배당요구액을 확인하기 전에는 이 배당액을 확정적인 권리관계로 해석할 수 없습니다.
후순위 근저당 및 질권 관계
| 등기 | 권리자 / 내용 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 5 | 액트캐쉬대부 · 후순위 근저당 | 60,000,000원 | 원등기 기말소 표시 |
| 을구 5-1 | 펜타어드밴스대부 · 근저당권 이전 | — | 원등기와 연계 확인 |
| 을구 5-2 | 엠지캐피탈 · 근저당권부채권 질권 | 60,000,000원 | 후순위 관련 권리 |
| 을구 5-3 | 백연옥 · 근저당권부채권 질권 | 13,000,000원 | 2026.03.25 말소 |
| 을구 5-4 | 이소영 · 근저당권부채권 질권 | 20,800,000원 | 후순위 관련 권리 |
질권은 후순위 근저당권부채권과 연결된 권리입니다. 위 금액을 독립적인 매수인 인수채무로 단순 합산하지 않습니다. 다만 후순위 근저당 원등기의 기말소 표시와 관련 부기등기의 관계는 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
임차인·점유 관계
보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 특정 점유자의 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 판단할 근거도 없습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 명도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 147,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 계산하면 인수채무를 합한 실질취득액도 102,900,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 관리비 등의 부대비용이 포함되지 않습니다.
가장 중요한 시장가격 검증에는 제약이 있습니다. 미성맨션 가·나동은 16세대 규모이고, 현재 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 평균이 확인되지 않았습니다. 시세 조회 기준 면적 45.43㎡도 대상 물건과 일치하는 것으로 검증되지 않았습니다. 따라서 최저가가 주변 실거래 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 147,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 102,900,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 최근 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
| 비교 면적 | 시세 조회 기준 45.43㎡ · 대상 물건과의 면적 일치 미검증 |
| 단지 규모 | 16세대 |
| 경매 이력 지표 | 평균 유찰 1.0회 · 매각률 0.0%로 집계 |
| 가격 메리트 판단 | 보류 — 실거래 비교 근거 부족 |
특히 거래 표본을 확보하기 어려울 수 있는 16세대 다세대주택은 동일 건물 또는 유사 물건의 실제 거래와 환금성을 별도로 검토해야 합니다. 현재 가격을 시세 대비 저가로 분류할 근거는 부족합니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 102,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 72,030,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 50,421,000원 | 0원 |
후속 회차는 유찰 시 가정한 가격 시나리오이며 확정된 매각 예정가격이 아닙니다. 어느 회차에서도 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 실제 점유·권리 확인과는 별개입니다. 가격이 더 낮아지더라도 시세 대비 할인 여부는 거래 사례 확인 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 제외하고 신한은행 근저당권에 96,000,000원을 배당하며, 계산상 소유자에게 4,659,400원이 남습니다. 단, 이는 변경 전 근저당 채권최고액을 적용한 추정 계산으로, 실제 배당 결과를 확정하는 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 계산 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 을구 4번 · 신한은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 4,659,400원 |
| 합계 | — | 102,900,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 신한은행에 대한 96,000,000원 배당은 변경 전 채권최고액을 적용한 계산이며, 2025.02.13 변경등기의 26,000,000원이 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도로 반영되지 않았으므로 실제 채권액, 배당순위 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
후순위 근저당 및 채권양도 관계, 선순위 채권최고액 변경, 실제 채권신고와 배당순위에 대한 검증 없이 이 잔여금이 확정적으로 소유자에게 교부된다고 볼 수 없습니다.
회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 102,900,000원 | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 25,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 46,886,578원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 건물 동측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2003.06.12 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고, 위생설비·급배수시설 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형의 다세대주택 부지이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 522.0㎡이고 공시지가 지표는 2,291,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역· 상대보호구역 등의 규제 사항이 기재돼 있습니다. 재정비촉진지구에 속한다는 사실만으로 개별 주택의 정비사업 수익을 확정할 수는 없습니다.
- 토지거래 규제. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 적용 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 당시의 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 미성맨션 가·나동은 16세대 규모입니다. 비교 가능한 실거래가격과 검증된 동일 면적 거래 사례가 없어 구체적인 매도 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 501호와 502호의 위치 불일치에 대한 정정 이력이 있으므로 호실 식별 문제는 별도로 검토해야 합니다.
따라서 문제가 그대로 남아 있다고 단정할 수는 없지만, 정정된 건축물현황도·집합건축물대장·등기상 호수· 실제 출입문 및 점유 공간이 모두 일치하는지는 확인해야 합니다. 다세대주택은 실제 취득할 공간의 특정이 중요하므로 이 확인을 생략해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2014.11.28 신한은행 근저당의 최초 채권최고액 96,000,000원과 2025.02.13 변경등기 26,000,000원의 관계를 확인합니다.
- 후순위 권리 관계. 액트캐쉬대부 근저당 원등기의 말소 상태, 펜타어드밴스대부로의 이전, 엠지캐피탈 및 이소영 질권의 최종 처리 관계를 검토합니다.
- 호실 특정. 501호와 502호의 위치 오류가 정정된 최신 건축물현황도 및 관련 공부를 발급받아 현장 점유 위치와 일치하는지 확인합니다.
- 점유자·임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 조사하고, 임대차보증금·전입일·확정일자 및 명도 가능성을 확인합니다.
- 실거래 비교. 감정가의 70%라는 이유로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다. 면적·층·상태가 비교 가능한 인근 다세대주택 거래가격을 확보해 실질취득액과 비교합니다.
- 배당관계 재검토. 현재 예상배당은 96,000,000원 기준으로 계산돼 있습니다. 26,000,000원 변경등기와 신청채권 45,880,977원의 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 명도 및 부대비용. 점유상태, 미납 관리비, 수선 필요 사항과 취득 관련 비용을 확인해 입찰금액 외 추가 지출을 검토합니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 정정된 건축물현황도를 확인합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 취득할 물건과 실제 시세다
부천 원미동 미성맨션 가동 501호는 147,000,000원의 감정가에서 1회 유찰돼 최저가가 102,900,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2014년 신한은행 근저당으로 특정되고, 명세서상 인수권리도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 전혀 다릅니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 비교 면적도 검증되지 않았기 때문에 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 16세대 다세대주택이라는 규모도 실제 거래사례와 환금성을 함께 살펴야 할 이유입니다.
무엇보다 501호·502호 현황도 불일치의 직권 정정과 신한은행 근저당 채권최고액 96,000,000원에서 26,000,000원으로의 변경은 서류 대조 없이 넘어갈 부분이 아닙니다. 현재 예상배당에는 변경 전 금액이 적용돼 있고, 신청채권자 배당 및 소유자 잔여금 계산에도 추가 확인이 필요한 요소가 있습니다.
결론적으로 이 물건은 인수권리 부담은 낮게 제시됐지만, 가격과 호실 식별·배당관계의 검증이 필요한 신중 검토형 다세대주택입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 입찰을 결정하기보다는 실제 취득할 호실의 일치, 점유관계, 변경된 담보권 금액, 비교 가능한 실거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부와 가격을 판단하는 것이 타당합니다.
