광주지방법원 2026타경50089. 여수시 국동 광성연립주택 다동 2층 322호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류됐고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 김형한 씨가 2008.04.02 매매로 26,000,000원에 취득했으며, 2026.01.23 주식회사에스비아이저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 회차 최저가는 감정가 38,000,000원의 70%인 26,600,000원입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.06의 32,000,000원 한 건뿐이어서 표면상 최저가가 낮아 보입니다. 하지만 거래 시점과 표본 수를 감안하면 이를 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 가격보다 권리 원본 대조가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 819-9 광성연립주택 다동 2층322호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 구봉산길 46-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 전용 64.755㎡ · 2층 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 외벽 페인팅 · 내벽 벽지도배·타일 · 새시창호 |
| 소유자 | 김형한 (2008.04.02 매매, 거래가액 26,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 26,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 67,853,587원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 관련 비고 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 예상 인수 0원이지만 기준권리 확인 필요
2008.04.11 근저당권 뒤에는 2011.09.15 경북 신용보증재단 가압류와 2013.04.01 여수시 압류가 있었지만 각각 2014.09.26과 2014.10.07 말소됐습니다. 2014.09.19에는 여천농업협동조합 근저당권 16,000,000원이 설정됐고, 2025년에는 한미라·웰컴저축은행·에스비아이저축은행의 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리 판정에서는 경매로 소멸하는 권리로 분류돼 있으나, 기준권리 상충과 토지 별도등기가 있으므로 인수 0원을 확정값처럼 받아들여서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
확인된 실제 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 임차인 보증금 합산이나 대항력 인수액은 산정되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 83.1%이지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
광성연립은 총 8세대이며 1983.03.28 준공됐습니다. 전용 64.755㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022.06, 2층, 32,000,000원 한 건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 64.76㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 평균 | 64.76㎡ | 1건 | 32,000,000원 |
최저가 26,600,000원은 이 거래금액의 83.1%입니다. 다만 비교 거래가 한 건뿐이고 거래월도 2022.06이므로, 83.1%라는 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다. 감정가 38,000,000원은 확인된 거래금액보다 높고, 현재 최저가만 그 아래에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 878,800원 |
| 2. 근저당 · 서남구기선저인망수산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 여천농업협동조합 | 16,000,000원 | 3,721,200원 |
| 5. 가압류 · 한미라 | 60,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 15,485,669원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 60,793,110원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 예상 채권액 합계는 174,978,779원, 채권자 예상배당 합계는 25,721,200원, 미배당액은 149,257,579원입니다. 신청채권자 청구액은 67,853,587원이지만 현재 배당 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원이나, 토지 별도등기와 말소기준 상충을 확인하기 전의 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 26,600,000원 | 25,721,200원 | 149,257,579원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 18,620,000원 | 17,884,840원 | 157,093,939원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 13,034,000원 | 12,399,388원 | 162,579,391원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매수인의 배당 시나리오상 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 149,257,579원에서 157,093,939원, 162,579,391원으로 증가합니다. 신청채권자는 모든 시나리오에서 예상배당 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 국동 구봉초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 322호이며 일반 급·배수, 위생설비와 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 697.0㎡, 공시지가 273,200원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 수도공급설비에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 총 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 한 건이므로 환금성과 현재 시세는 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 종류·순위·말소 여부와 매수인 인수 가능성을 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 말소기준으로 제시된 2008.04.11 근저당과 2014.09.24 해지 말소 기록의 관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 순위 검증. 2011년 경북 신용보증재단 가압류가 2014.09.26 말소됐음에도 예상배당에 포함돼 있으므로 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람과 현장조사를 통해 점유자 및 명도 대상을 확인하세요.
- 시세 재조사. 32,000,000원 거래는 2022.06의 단일 표본입니다. 인근 연립주택 매물·실거래·수리 상태를 함께 비교하세요.
- 노후도·수선비. 1983.03.28 준공 건물인 만큼 내부 상태, 누수, 배관, 도시가스와 공용부 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
최저가 26,600,000원은 확인된 2022.06 실거래 32,000,000원의 83.1%이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 숫자만 보면 단순한 저가 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 비교 거래는 한 건뿐이고, 총 8세대의 소규모 연립주택이며, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있습니다.
더 중요한 문제는 자동 산출된 말소기준 근저당이 등기상 2014.09.24 해지·말소된 것으로 기재돼 있다는 점입니다. 예상배당표에는 이미 말소된 것으로 보이는 가압류도 배당 대상으로 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건은 표면 가격은 검토 가능하지만 권리분석은 아직 종결되지 않은 물건입니다. 토지 등기와 기준권리를 재확정해 인수 0원이 실제로 유지되는지 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다.
