인천지방법원 2026타경30767. 부천시 원미구 역곡동 해들목빌라 가동 5층 502호, 전용 41.19㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가도, 후순위 압류도 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춘 박도현 임차인입니다. 박도현은 2022.10.05. 확정일자를 받고 2022.11.11. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 170,000,000원입니다. 2024.11.22.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.08.12. 국의 압류입니다. 따라서 박도현의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 142,000,000원에서 산정된 예상배당은 박도현에게 139,212,000원입니다. 보증금 170,000,000원 가운데 남는 30,788,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 ‘1.42억짜리 경매물건’으로 보면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 142,000,000원 + 30,788,000원 = 172,788,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 역곡로46번길 59-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.19㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2007.03.14 |
| 소유자 | 이지수 · 2025.04.30. 매매 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 189,420,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 국민은행 근저당 55,000,000원은 2022.06.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 박도현의 임대차계약·전입은 그 이후이고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.12. 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국 및 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자의 핵심 부담은 후순위 압류가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 | 2022.10.05 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증승계 없음 미배당 인수 |
| 박종찬 | 점유 부분 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 없음 |
박종찬의 전입신고는 말소기준 2025.08.12.보다 늦은 2025.10.15.이므로 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 박도현과 박종찬 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고로 볼 사정은 없으며, 실제 임차인은 2명입니다.
② 시세 비교 — 1.42억이 아니라 1.73억을 비교해야 한다
해들목빌라(가,나) 동일 면적 41.19㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원이고, 과거 거래 190,000,000원과 비교한 최근 추세는 -10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.19㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 41.19㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.19㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 142,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 170,000,000원의 83.5%이고, 전체 2건 평균 180,000,000원의 78.9%입니다. 그러나 이 두 비율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 박도현 임차인의 미배당 보증금 30,788,000원을 더한 현재 회차 실질취득 172,788,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 약 101.6%입니다. 결과적으로 현재 회차의 실질 부담은 최근 시세보다 오히려 높습니다.
유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려가는 이유
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가가 떨어져도 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건의 배당모형도 정확히 그 모습을 보입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 30,788,000원 | 172,788,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 113,600,000원 | 58,790,400원 | 172,390,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,880,000원 | 81,155,840원 | 172,035,840원 |
현재 142,000,000원에서 2회 유찰 가정 90,880,000원까지 표면 가격은 크게 내려가지만, 배당모형상 실질취득은 172,788,000원 → 172,390,400원 → 172,035,840원으로 170,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 물건은 단순히 유찰을 기다린다고 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려간 만큼 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수가 증가하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 박도현 보증금 | 170,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 189,420,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 집행비용 2,788,000원이 먼저 차감되고, 남은 139,212,000원이 박도현 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 30,788,000원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 유사형 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2007.03.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며 위생·상하수도·개별난방·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 노폭 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모·환금성. 해들목빌라(가,나)는 16세대이고 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 가격 추세. 동일 41.19㎡ 5층 거래가 2022.06. 190,000,000원에서 2025.04. 170,000,000원으로 낮아졌고 최근 대비 과거 추세는 -10.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 142,000,000원 낙찰 가정에서 박도현 보증금 미배당 30,788,000원이 더해져 실질취득은 172,788,000원입니다.
- 유찰 할인 착시 확인. 1회 유찰 시 인수 58,790,400원, 2회 유찰 시 81,155,840원으로 증가해 실질취득은 계속 172,000,000원 안팎입니다.
- 박도현 임차권 확인. 전입·점유 2022.11.11., 확정일자 2022.10.05., 보증금 170,000,000원, 임차권등기 2024.11.22.의 원본 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 박종찬 점유 확인. 전입은 2025.10.15.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현황과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·부천시 관련 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선해 판단해야 하며, 최근 추세는 -10.5%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 내 총부담은 거의 그대로다”
이 물건은 최저가 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 142,000,000원은 최근 시세 170,000,000원의 83.5%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰자의 실제 부담을 보여주지 않습니다. 박도현의 보증금은 170,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 현재 회차 배당에서 139,212,000원만 변제되면 남은 30,788,000원을 낙찰자가 떠안습니다.
결국 현재 실질취득은 172,788,000원으로 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원을 웃돕니다. 더구나 최근 거래 추세는 -10.5%입니다. 유찰돼 최저가가 113,600,000원, 90,880,000원으로 내려가도 인수액이 각각 58,790,400원, 81,155,840원으로 늘어 실질취득은 172,390,400원, 172,035,840원에 머뭅니다.
표면 가격은 할인되지만 실질 가격은 거의 할인되지 않는 구조. 이 사건은 바로 그 점을 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 권리분석상 박도현 임차보증금 인수가 명확한 만큼, 최저가가 아니라 인수까지 포함한 총부담액으로만 입찰가치를 판단해야 합니다.
