인천지방법원 2026타경30767. 경기도 부천시 원미구 역곡동 해들목빌라 가동 502호, 전용 41.19㎡의 다세대주택입니다. 한국주택금융공사가 청구금액 189,420,703원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 142,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,400,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 30% 낮아진 물건이지만, 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 170,000,000원입니다.
임차인 박도현은 2022.11.11. 전입·점유를 시작했고, 2022.10.05. 확정일자를 받았습니다. 2024.11.22.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 등기상 말소기준권리는 2025.08.12. 국세 압류입니다. 임차인의 대항력 취득이 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 반환받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 이 점이 명시되어 있습니다.
더 주의할 점은 임차보증금이 최저가보다 크다는 사실입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안는 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 곧 실질취득 비용 하락을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30767 (부천지원 · 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 원미구 역곡로46번길 59-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.19㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건축물 사용승인 | 2007.03.14 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 규모 | 해들목빌라(가,나) · 16세대 |
| 소유자 | 이지수 · 2025.05.02. 소유권이전 (거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 189,420,703원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.12. 갑구 9번 국세 압류 (권리자 국 · 서인천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 을구 7번 박도현 · 보증금 170,000,000원 · 미배당액 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 및 국민은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재의 핵심 인수권리는 을구 7번 박도현의 주택임차권입니다. 임차권등기일인 2024.11.22.도 말소기준권리인 2025.08.12.보다 빠르고, 전입·점유 개시일은 그보다 더 앞선 2022.11.11.입니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
2025.08.12. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로, 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 세금의 법정기일 및 우선순위에 따라 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 두 사람의 위험은 다르다
임차 관련 인물은 박도현과 박종찬으로 확인됩니다. 보증금이 확인되는 선순위 임차권자는 박도현이고, 박종찬은 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람을 같은 선순위 권리자로 취급하거나 미상 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차 관련 인물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도현 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.11.11 확정 2022.10.05 |
170,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 확인 |
잔액 인수 72,789,200원 예상 |
| 박종찬 전입 확인 |
전입 2025.10.15 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 점유 확인 필요 금액 미확인 |
박도현의 배당요구 관련 임차권등기일은 2024.11.22.이며, 임차권등기는 건물 전부를 대상으로 합니다. 박종찬의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다.
특히 박도현의 선순위 임차권은 단순히 배당을 받는 채권이 아닙니다. 보증금 전액을 돌려받기 전에는 미회수액이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 낙찰가 외에 실제 지급해야 할 보증금 잔액을 함께 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싼 것은 최저가뿐
해들목빌라(가,나) 전용 41.19㎡의 확인 가능한 실거래는 2022.06. 190,000,000원과 2025.04. 170,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 180,000,000원이지만, 오래된 높은 거래가 포함되어 있으므로 이를 현재 시세판단의 주된 기준으로 삼으면 안 됩니다. 최근 비교가격은 최신 거래인 170,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.19㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 41.19㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.19㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
| 최근 비교 기준 | 41.19㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 가격 추세 | — | — | -10.5% |
최근 비교 기준금액은 170,000,000원이지만, 확인 가능한 최신 거래월은 2025.04입니다. 실제 최근 12개월 거래 여부와 추가 거래 내역은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
표면적으로 현재 최저가 99,400,000원은 최근 비교가격 170,000,000원의 58.5%입니다. 이 비율만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수액을 더하면 이야기가 완전히 달라집니다.
| 취득비용 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 99,400,000원 | 낙찰가 가정 |
| 임차보증금 인수 | 72,789,200원 | 박도현 미배당액 |
| 실질취득 | 172,189,200원 | 최저가 + 예상 인수액 |
| 최신 실거래 | 170,000,000원 | 2025.04 거래 |
| 실질취득 초과액 | 2,189,200원 | 최근 비교가격보다 높음 |
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 박도현 (우선변제) | 170,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 (신청채권자) | 189,420,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 72,789,200원 |
예상배당은 집행비용 2,189,200원을 우선 차감한 시뮬레이션입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 청구금액 189,420,703원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 비슷하다
이 물건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 박도현의 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그 결과 실질취득은 보증금 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 아래 계산은 각 회차별 예상배당과 집행비용을 반영한 수치입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 99,400,000원 | 72,789,200원 | 172,189,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 69,580,000원 | 102,072,440원 | 171,652,440원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 48,706,000원 | 122,570,708원 | 171,276,708원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택과 아파트가 함께 분포하는 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다. 건물 부지 서측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 건물. 2007.03.14. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 위생·상하수도·개별난방·가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰 시 지정 연장 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 개별 건물의 실제 상태는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 거래표본이 적어 매도 시 적정가격을 추정하기 어렵습니다. 최근 대비 과거 가격 추세도 -10.5%로 하락하고 있어 출구가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 박도현의 보증금 170,000,000원과 현재 예상 인수액 72,789,200원을 반드시 함께 계산해야 합니다. 단순히 최저가 99,400,000원으로 취득할 수 있는 물건이 아닙니다.
- 임차권등기 원본. 을구 7번 주택임차권등기의 전입일·점유개시일·확정일자· 임차보증금·배당요구 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당에서 임차인에게 얼마가 돌아가는지 재산정해야 합니다. 예상배당이 줄어들면 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 박종찬의 점유관계. 전입은 2025.10.15.로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 협의 대상이 누구인지 확인하세요.
- 유찰가 착시 방지. 2회·3회 유찰되어도 실질취득이 약 1.71억~1.72억원에 머무는 시나리오입니다. 최저가 하락만을 근거로 가격 경쟁력이 좋아진다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 보완. 확인된 최신 거래는 2025.04. 170,000,000원입니다. 가격 추세가 -10.5%이므로 입찰 직전 동일면적의 추가 거래와 현시점 매도 가능 가격을 재확인해야 합니다.
- 현장·관리비·명도. 5층 호실의 내부 상태와 누수·방수 상태, 체납 관리비, 실제 점유관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 사항을 확인하고 전문가 자문을 거쳐야 합니다.
맺으며 — “9,940만원에 낙찰돼도 9,940만원짜리 집이 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 인수해야 하는 선순위 임차보증금입니다. 99,400,000원에 낙찰받더라도 박도현의 미배당 보증금 72,789,200원을 추가로 부담하면 실질취득은 172,189,200원이 됩니다. 실제 취득비용은 최근 비교 시세 170,000,000원보다 높습니다.
2022년 거래가 190,000,000원이었던 반면 최신 거래는 170,000,000원으로 내려왔습니다. 제시된 가격 추세도 -10.5%입니다. 16세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 조세채권 배당의 불확실성, 박종찬의 별도 점유관계도 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 유찰을 더 기다리면 자연스럽게 싸지는 일반적인 경매물건과는 다릅니다. 보증금 미회수액이 매수인에게 승계되는 한, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 경매의 가격적 이점을 확보하기 어렵고 추가 비용까지 발생할 수 있으므로, 현재 조건에서는 입찰 매력이 낮습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다 — 이 차이가 이 사건의 핵심입니다.
