인천지방법원 2026타경30794. 부천시 소사구 송내동 ‘스타파크힐THE숲’ 12층 1201호, 공부상 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이진우이고, 말소기준권리는 2021.04.15 경서농업협동조합 근저당권 382,800,000원입니다. 그 뒤에 남아 있는 오케이저축은행 가압류 71,896,711원, 신용보증기금 가압류 5,805,569원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 최인학은 2021.07.05 전입해 말소기준일인 2021.04.15보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 해당 없다고 명시돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30794 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 606-7 스타파크힐더숲 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.13㎡ · 철근콘크리트조 13층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 이진우 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.04.15 근저당권 · 경서농업협동조합 · 채권최고액 382,800,000원 |
| 청구금액 | 306,463,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
최초 소유권보존 뒤 수협은행 신탁이 있었으나 해당 신탁등기는 2021.04.15 말소됐고, 같은 날 이진우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년·2024년 부천시 압류는 각각 해제돼 이미 말소됐고, 2025.06.17 신용보증기금 가압류 8,972,232원도 2025.08.08 해제됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 볼 후순위 권리는 오케이저축은행 가압류와 신용보증기금 가압류, 경매개시결정이며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인학 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계 없음 |
최인학의 전입일은 말소기준권리보다 약 3개월 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 어느 정도를 받을지는 단정할 수 없지만, 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음이고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.55억은 최근 거래보다 높다
스타파크힐THE숲은 29세대, 2020.04.01 준공 단지입니다. 확인된 유사면적 실거래는 3건이며, 2023.11 350,000,000원, 2024.11 335,000,000원, 2025.11 320,000,000원입니다. 전체 평균은 335,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 66.69㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 66.69㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2023.11 | 66.59㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 335,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 355,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원의 110.9%입니다. 금액으로는 35,000,000원 높습니다. 전체 3건 평균 335,000,000원과 비교해도 20,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 -6.6%로 하락 추세여서, 전체 평균만 보고 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 382,800,000원 | 349,230,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 71,896,711원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,805,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 460,502,280원 중 예상배당은 349,230,000원이고 미배당은 111,272,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 12층입니다.
- 입지. 성주초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 약 8미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 등 제반 편의설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래규모. 단지는 29세대이며 확인된 유사면적 실거래는 3건입니다. 최근 거래가 350,000,000원 → 335,000,000원 → 320,000,000원으로 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 실질취득 355,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원의 110.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -6.6%이므로 과거 전체 평균 335,000,000원만 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 임차인 점유 확인. 최인학은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 원문 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 채권 미배당 111,272,280원은 곧바로 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 284,000,000원, 2회 유찰 시 227,200,000원으로 계산돼 있으므로 현재가와 최근 시세의 관계를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.04.15 경서농업협동조합 근저당권이고, 임차인 최인학의 전입은 그보다 뒤인 2021.07.05입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 인수가 없으므로 현재 실질취득액은 그대로 355,000,000원. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 320,000,000원보다 10.9% 높고, 거래 추세도 -6.6%입니다. 확인된 3건의 거래도 350,000,000원에서 335,000,000원, 다시 320,000,000원으로 낮아졌습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 실질취득가입니다.
