인천지방법원 2026타경30819. 김포시 마산동 한강힐스테이트 503동 22층 2204호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이학동이고 2023.04.26. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 281,600,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 2026.04.08. 채권자 강지인의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 남아 있는 담보권은 2023년 우리은행 근저당입니다. 임차인 조사에는 강지인이 등장하지만 전입일은 2023.11.29.로 말소기준일인 2023.04.26.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 503동 22층2204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9238㎡ · 지상 29층 내 22층 |
| 소유자 | 이학동 (2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강지인 / 59,395,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.26. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 281,600,000원이며 채무자는 이학동입니다. 이후 2026.04.08. 강지인의 강제경매개시결정이 등기됐고, 자료상 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강지인 | 2023.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강지인의 전입일 2023.11.29.는 말소기준권리 2023.04.26.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 인정되지 않으며 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 또한 강지인은 이 사건의 신청채권자와 임차인 조사 명의가 동일하여, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 410,000,000원은 최근 거래보다 높다
한강힐스테이트는 총 1,382세대, 2013.02.28. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 371,666,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 370,000,000원입니다. 최근 거래 범위도 355,000,000원~400,000,000원인데, 신건 최저가 410,000,000원은 그 최고 거래가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 24 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 374,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 22 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 29 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9238㎡ | 12건 | 371,666,666원 |
현재 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최신 거래 370,000,000원보다 높고, 최근 12건 중 최고 거래인 400,000,000원보다도 높은 가격이라 신건 단계에서는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 281,600,000원 | 281,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강지인 | 59,395,752원 | 59,395,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,504,248원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 합계 340,995,752원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 62,504,248원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔터초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호실은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 건물의 지상 29층 내 22층입니다.
- 단지. 한강힐스테이트 1,382세대, 2013.02.28. 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,870,000원/㎡, 지목은 대이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 대조. 강지인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 신청채권자 강지인과 임차인 조사 명의 강지인이 동일하므로 실제 점유관계와 채권 발생관계를 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차가 바뀌면 시세 대비 가격을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준이 명확하고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 조사된 임차인 강지인도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실질취득액 410,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 371,666,666원의 110.3%이고, 최근 거래 최고액 400,000,000원보다도 높습니다. 권리가 깨끗하다는 장점만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로 볼 사건입니다.
