광주지방법원 2026타경50103. 광양시 금호동 초원아파트 2동 504호, 전용 84.93㎡의 5층 아파트입니다. 소유권은 1993년 류허영에게 이전된 뒤 2025년 6월 17일 상속을 원인으로 류인식에게 넘어갔고, 등기는 2026년 2월 9일 마쳐졌습니다. 이틀 뒤인 2026년 2월 11일 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 흐름만 보면 기록이 길어 복잡해 보이지만, 핵심은 단순합니다. 1993년부터 2015년 사이 설정된 가등기 3건과 과거 근저당들은 이후 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 10월 8일 우리은행 근저당 85,800,000원이며, 이 근저당은 2025년 10월 1일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 금호동 825 초원아파트 제2동 제5층 제504호 도로명: 전라남도 광양시 금호로 130 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 |
| 소유자 | 류인식 (2025.06.17. 상속, 2026.02.09. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 73,542,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 초원 · 336세대 · 1993.04.07. 준공 |
① 권리 흐름 — 긴 등기 이력, 결론은 인수 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 점유자와 실제 사용관계는 현황조사서 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 72.0%
초원아파트 전용 84㎡대의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 90,875,000원이지만 가격 판단에는 더 최근의 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 92,300,000원, 최신 거래는 2026년 4월 95,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 10.2% 상승한 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.39㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 84.6㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 84.6㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 84.6㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 1 | 83,500,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 92,300,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 90,875,000원 |
최저매각가 66,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%, 전체 실거래 평균의 73.2%입니다. 감정가 95,000,000원은 최신 거래가와 같고, 1회 유찰로 최저가가 실거래 하단에 가까워졌습니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 66,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,597,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 포항종합제철 | 9,990,000원 | 9,990,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 44,000,000원 | 41,913,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 우리은행 | 70,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 85,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정표상 총 채권액은 223,190,000원, 채권자 배당액은 64,903,000원, 미배당액은 158,287,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 금호동 주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·주민센터·도서관 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 아스팔트 포장도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 504호이며, 기본 위생·급배수시설과 도시가스 난방, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 엘리베이터. 초원아파트 2동에는 엘리베이터시설이 없습니다. 대상이 5층이므로 실거주 편의와 향후 매도 수요에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지에 포함되고, 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다. 공시지가는 278,800원/㎡입니다.
- 거래성. 336세대 단지로 전용 84㎡대 실거래 12건이 확인되며, 최근 구간의 거래가격 추세는 이전 구간보다 10.2% 높습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 가등기와 근저당의 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 재검증. 배당가정에 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로 매각물건명세서와 채권계산서를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자, 전입세대, 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.02.23. 현황조사일 기준 미납관리비 630,450원이 기재돼 있습니다. 공용부분과 전용부분의 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 5층 무엘리베이터. 계단 접근성, 이사비, 수리자재 운반, 고령자·가족 수요 감소 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 1993.04.07. 준공 단지이므로 내부 마감, 급배수, 난방설비와 수리 필요 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 92,300,000원뿐 아니라 실거래 최저 65,000,000원과 대상의 개별 조건을 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현장성과 배당 검증이 마지막 관문
이 물건의 등기 이력은 길지만, 과거 가등기·압류·근저당은 모두 말소됐고 현재 경매의 기준이 되는 2021년 근저당도 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
가격은 1회 유찰로 66,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 72.0%가 됐습니다. 최근 거래 추세도 10.2% 상승으로 집계돼 숫자상 관심을 가질 구간입니다. 다만 대상은 엘리베이터가 없는 동의 5층이고, 실거래 범위도 65,000,000원부터 120,000,000원까지 넓습니다. 여기에 미납관리비 630,450원과 배당가정·등기 말소 이력의 불일치까지 확인해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮고 가격 여지는 있지만, 현장 확인과 원본 대조 없이는 상한가를 높이지 말 것”입니다.
