인천지방법원 2026타경30825. 김포양촌일반산업단지 안의 메카존 나동 7층 762호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 소유자 황상진은 2010.07.16. 소유권을 이전받았고 거래가액은 289,696,400원입니다. 같은 날 주식회사우리은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당이 설정됐으며 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년부터 신용보증기금·현대캐피탈·경기신용보증재단의 가압류와 김포시 압류가 순서대로 들어왔고, 2026.04.08. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 등기부보다 임차인인데, 조사된 3명 역시 전입일이 모두 2010.07.16.보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30825 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 7층762호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상8층 |
| 소유자 | 황상진 · 2010.07.16. 소유권이전 · 거래가액 289,696,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 244,156,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2010년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2010.07.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 276,000,000원입니다. 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 현대캐피탈 가압류 29,794,727원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 김포시 압류 및 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미스터팩, 하현수 | 메카존 나동 762호(189.60) | 2013.04.16 | 10,000,000원 | 990,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신명수 | 메카존 나동 762호(33.00) | 2014.04.14 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영일 | 메카존 나동 762호(189.60) | 2015.04.28 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 각각 2013.04.16., 2014.04.14., 2015.04.28.로 모두 말소기준권리 2010.07.16.보다 늦습니다. 따라서 자료상 판정은 세 사람 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 3명으로 보아야 합니다.
③ 가격 — 신건 243,000,000원, 실질취득도 243,000,000원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 243,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 243,000,000원입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 아파트형공장이고, 현재 판단 근거는 감정가와 유찰 시나리오 중심입니다. 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제 응찰가를 정하기 전에는 동일 건물·동일 용도의 실거래 및 매물 수준을 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 276,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 29,794,727원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 470,794,727원 가운데 238,798,000원이 배당되고, 현재 회차 미배당액은 231,996,727원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 김포양촌일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 삼면이 공도에 접하고 남서측 및 북동측 공도를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역이며 공시지가는 775,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역· 제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공업용 아파트형공장이므로 응찰 전 동일 건물·동일 산업단지 내 실제 거래 및 임대 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 신건 최저가 243,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 동일 건물·동일 용도 거래를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 3명이 조사돼 있으므로 현재 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 세 임차인의 우선변제 여부가 미상인 만큼 확정일자·배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 194,400,000원, 2회 유찰 155,520,000원의 가격만 보고 접근하지 말고 그 시점 시세와 다시 비교하세요.
- 공업용 규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지 및 군사시설 관련 제한 등 실제 사용에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010.07.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인도 3명 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 감정가와 최저가는 243,000,000원이고 실질취득도 같은 금액입니다. 아파트형공장은 주거용 아파트와 수요층과 거래 구조가 다르므로 감정가만 보고 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후. 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 실제 공장형 집합건물 시세와 임대수요를 확인해 응찰 상한을 정하는 데 있습니다.
