광주지방법원 2026타경50104. 광양시 광영동 성심빌라연립주택 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 김지유는 2019년 7월 10일 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2019년 8월 27일 설정된 서주원 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 박열자 근저당권, 오케이저축은행·국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 53,200,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에 대응하는 동일 면적 실거래 자료가 없고, 단지 통계에서도 최근 낙찰가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50104 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 317-5 성심빌라연립주택 1층101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 현대길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김지유 · 2019.07.10 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 50,290,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.27 서주원 근저당권입니다. 이후 설정된 박열자 근저당권 70,000,000원, 오케이저축은행 가압류 23,670,553원, 국민행복기금 가압류 11,949,297원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 뒤
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 | 2019.10.14 | 미상 | 2026.02.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
박상훈의 전입신고일은 2019.10.14로 말소기준일인 2019.08.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.12 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거 없음
현재 최저매각가는 감정가 95,000,000원의 56%인 53,200,000원입니다. 추가 유찰 시 데이터상 37,240,000원, 그다음 회차는 26,068,000원까지 내려갑니다. 하지만 성심빌라 실거래 데이터는 목표 면적과 매칭되지 않았고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 시세 차익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 근저당 · 서주원 | 60,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 근저당 · 박열자 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 23,670,553원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,949,297원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,357,600원과 서주원 근저당 51,842,400원으로 매각대금 53,200,000원이 모두 소진됩니다. 총 채권액 165,619,850원 중 배당액은 51,842,400원, 미배당액은 113,777,450원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호입니다.
- 입지. 광양시 광영동 가야초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 대상 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사의 연립주택 부지이며 토지면적은 2,037㎡, 공시지가는 216,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 단지 규모. 성심빌라 19세대, 준공일 1991.10.10입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금·확정일자 확인. 박상훈의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 중소기업은행 근저당의 말소 및 한국주택금융공사 권리이전 기록을 최신 등기부와 대조하세요.
- 현지 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 인근 중개업소·최근 매물·유사 연립 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 감정 대상은 4층 중 1층 101호입니다. 내부 상태와 누수·습기·채광 등 현장 상태를 점검하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유 현황, 명도 필요 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 다음 최저가는 37,240,000원, 그다음은 26,068,000원입니다. 가격보다 시세·환금성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 확인이 필요하다
이 물건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 환금성입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 조사된 임차인 박상훈도 전입이 늦어 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 이미 2회 유찰됐고 1991년 준공 19세대 연립주택인 데다 동일 면적 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 95,000,000원에서 53,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다 현지 시세와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
