대구지방법원 2024타경3526. 김천시 응명동 김천대신코아루아파트 104동 14층 1404호입니다. 감정평가서상 19층 건물 내 14층 아파트 단위세대로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.08.20입니다. 현재 소유자는 손강희 씨이고, 등기상 경매개시결정 채권자는 전재영 씨입니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리는 2020.01.08 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 137,500,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행·신한은행 근저당은 2020.01.08 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.12.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 하나 있습니다. 2014.09.18 전입한 이나라 씨입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3526 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 아홉사리길 130, 104동 14층1404호 (응명동,김천대신코아루아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.6751㎡ · 19층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 손강희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 전재영 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2014.08.20 |
| 단지규모 | 김천대신코아루 · 417세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2020.01.08 하나은행 근저당 137,500,000원입니다. 이 권리는 2025.02.19 한국주택금융공사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 설정 시점 자체는 2020.01.08입니다. 강제경매개시결정은 2024.12.19로 말소기준 이후입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나라 | 104동 1404호 | 2014.09.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있으나, 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않은 만큼 보증금·점유관계 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 높다
김천대신코아루 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 201,916,666원입니다. 현재 최저매각가 205,000,000원은 이 최근 평균의 101.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 최신 거래는 2026.08 210,000,000원이지만, 최근 12개월 평균 기준으로는 신건 가격이 이미 평균을 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.68㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2026.04 | 84.68㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 201,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 137,500,000원 | 137,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 전재영 | 100,000,000원 | 63,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정상 총 채권액 237,500,000원 중 201,330,000원이 배당되고 36,170,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산은 임차인 최우선변제와 보증금 배당을 반영하지 않은 값입니다. 따라서 배당표상의 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 실제 인수액 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천시 신음동 소재 김천신일초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공장지대, 야산 등으로 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 14층이며 사용승인일은 2014.08.20입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재경보·소화, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 중로1류에 접합합니다. 공시지가는 334,100원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 거래. 동일 면적대 최근 12개월 거래는 12건, 최저 180,000,000원·최고 229,000,000원·평균 201,916,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이나라 씨의 보증금과 실제 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 205,000,000원은 최근 12개월 평균 201,916,666원의 101.5%입니다. 최근 평균보다 높은 상태에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시에도 실질취득 확인. 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원이 되더라도 임차보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2020.01.08 설정된 하나은행 근저당은 2025.02.19 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 배당·채권자 현황을 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다”
이 물건은 신건 최저가 205,000,000원이 최근 12개월 평균 201,916,666원의 101.5%라 가격만 놓고도 적극적인 할인 구간은 아닙니다. 그러나 더 중요한 것은 가격이 아닙니다. 이나라 씨의 전입일이 2014.09.18로 말소기준권리인 2020.01.08 근저당보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산돼 있지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 선순위 전입 임차인의 실체와 보증금 확인, 가격의 핵심은 최근 평균 101.5%의 신건 가격. 두 조건이 모두 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
