인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 67.6% — 다만 점유자 3명과 배당 전제를 확인해야 한다

광주지방법원 2026타경50109. 순천시 덕월동 청미래아파트 101동 307호, 전용 59.8981㎡ 아파트입니다. 김도형 씨가 2020.12.23 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당 97,900,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2023.09.01 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 우리금융캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 권리보다 더 선명합니다. 한 차례 유찰돼 감정가 141,000,000원의 70%인 98,700,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 전체 실거래 평균은 142,000,000원, 최근 12개월 평균은 146,000,000원, 최신 거래는 156,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 67.6%이고, 최근 거래 추세도 이전보다 4.9% 높게 나타나므로 가격만 놓고 보면 할인 폭이 충분합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 하나은행 근저당

현재 권리분석의 기준은 2020.12.23 을구 8번 하나은행 근저당입니다. 하나은행의 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 이후 설정된 우리금융캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 2022년 국민카드 가압류도 말소기준 이후 권리였으며 2022.11.09 취하로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음

세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2020.12.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 3명입니다. 김종순의 보증금은 35,000,000원, 월세는 200,000원으로 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 신석호와 손현숙은 보증금도 확인되지 않아, 배당과 명도 계획을 세우기 전 임대차계약서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.6%

청미래1차는 163세대, 2004.01.08 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 59.9㎡ 실거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 142,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 146,000,000원으로, 이전 거래보다 4.9% 높습니다.

확인된 거래 범위는 117,000,000원부터 160,000,000원까지이며 최신 거래는 2025.10의 156,000,000원입니다. 현재 최저가 98,700,000원은 전체 평균의 69.5%, 최근 12개월 평균의 67.6%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득 기준 역시 98,700,000원이며, 최저가와 실질취득가 사이에 숨은 보증금 승계가 발생하는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 총 채권액 4,055,240,914원 중 96,523,400원이 배당되고, 미배당액은 3,958,717,514원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 307호로, 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 도사동 행정복지센터 북측 인근이며 학교, 아파트단지와 순천만 생태공원 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 엘리베이터, 소방시설과 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평지의 아파트 건부지이며 단지 북동측과 북서측으로 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함되며 공시지가는 636,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 117,000,000원~160,000,000원이며 최근 12개월 평균은 146,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 세대 확인. 김종순·신석호는 같은 날 전입했고 손현숙은 경매개시결정 이후 전입했습니다. 각 점유 공간과 실제 임대차계약 관계를 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 신석호·손현숙의 보증금과 월세, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 계약서로 대조하세요.
• 최우선변제 점검. 대항력은 없지만 소액임차인의 최우선변제 성립 여부에 따라 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 배당 전제 재검증. 과거 근저당의 말소등기와 배당 시뮬레이션이 일치하지 않으므로 최신 등기부와 채권계산서를 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 인수 보증금은 없더라도 실제 임차인 3명의 이사 협의와 인도명령 절차를 응찰가에 반영하세요.
• 가격 기준. 전체 평균 142,000,000원보다 최근 12개월 평균 146,000,000원과 최신 거래 156,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력적, 서류와 명도는 확인형

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 3명은 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 98,700,000원이며, 최근 12개월 평균 146,000,000원의 67.6%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 +4.9%여서 하락한 시세를 기준으로 할인율을 과장한 사례도 아닙니다.

다만 권리가 단순하다고 집행까지 단순한 것은 아닙니다. 실제 점유자 3명 중 두 사람은 보증금이 확인되지 않고, 우선변제·배당요구 관계도 분명하지 않습니다. 여기에 배당 시뮬레이션은 등기상 이미 말소된 과거 근저당을 우선 채권으로 계산하고 있어 실제 배당 구조와 차이가 날 수 있습니다. 결론은 가격 합격, 인수 위험은 낮음, 그러나 명도와 배당 전제는 확인 후 입찰입니다.