광주지방법원 2026타경50116. 광양시 중동 수하임1차 5층 504호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 방 3개·거실 및 주방·화장실 2개를 갖춘 아파트로 기재되어 있습니다. 권리 흐름은 2022년 1월 3일 우리은행 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 신정숙의 전입·확정일자와 주택임차권등기가 이어진 구조입니다. 임차인의 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수액이 없으니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 우리은행 근저당권 원등기에는 채권최고액 8,334,600,000원이 적혀 있으나 같은 날 변경등기에는 80,760,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현재 가정 배당표는 원등기의 8,334,600,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 입찰 전 변경등기의 효력과 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층 504호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 근린시설 · 감정평가상 아파트(방3·거실 및 주방·화장실2) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 중 5층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15 준공 |
| 민간임대주택등기 | 2015.03.11 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기 기재 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 0원
말소기준권리는 2022.01.03 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 신정숙의 점유개시는 2022.04.10, 전입신고는 2022.04.20, 확정일자는 2022.06.27로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 2024.10.18 주택임차권등기가 마쳐졌지만 이 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하며, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정숙 임대차계약 2022.03.16 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 143,500,000원 월차임 해당 없음 | 대항력 없음 전입 2022.04.20 | 후순위 확정 2022.06.27 · 배당요구 있음 | 승계 0원 |
신정숙은 보증금 143,500,000원으로 전유부분 전체를 임차했고, 2024.10.18 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 그러나 말소기준일 2022.01.03보다 전입일 2022.04.20이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 188,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 감정가보다 56,400,000원 낮아졌지만, 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래가가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 131,600,000원 | 0원 | 131,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 92,120,000원 | 0원 | 92,120,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 64,483,999원 | 0원 | 64,483,999원 |
수하임1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.6회로 표시되지만, 가격 판단에 활용할 수 있는 확인된 낙찰금액은 없습니다. 따라서 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하기보다 사건상 용도와 실제 이용상태, 전유면적, 내부 상태를 확인한 뒤 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 미배당액은 8,349,142,400원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 노선상가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 방 3개, 거실 및 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 아파트입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 건축물대장과 집합건축물대장 확인이 필요합니다.
- 설비. 급배수설비, 승강기, 소방설비 및 바닥난방 보일러 시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며, 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지이며, 토지면적은 1,834㎡, 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 105세대, 2021.12.15 준공 단지지만 확인 가능한 실거래·낙찰가격이 없어 가격대별 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장·집합건축물대장·전유부분 용도를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 원등기 8,334,600,000원과 변경등기 80,760,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 관계 서류에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 신정숙의 대항력과 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 여부와 임차권등기 후 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.05 현황조사일 기준 미납관리비는 1,579,450원입니다. 관리사무소에서 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 실제 매매가격과 임대가격을 별도로 조사하세요.
- 배당표 재검증. 현재 가정 배당표에서는 주택도시보증공사 배당액이 0원입니다. 실제 채권신고액과 우리은행 배당권 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 신정숙의 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰받는다면 실질취득액은 131,600,000원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 직접 비교할 실거래가가 없고, 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 아파트 이용상태가 다릅니다. 여기에 근저당 원등기와 변경등기의 채권최고액 차이, 민간임대주택등기, 미납관리비 1,579,450원까지 확인해야 합니다. 결론은 임차인 승계 위험은 낮지만, 가격과 원본 확인은 보류입니다.