대구지방법원 2025타경383. 구미시 원평동 1032-39, 금오시장 동측 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 토지면적은 452.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 철근콘크리트 및 일반철골조의 지하1층~지상4층 건물입니다. 현재 소유자는 남상길이고, 2017.06.15. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 826,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·부산치과의사신용협동조합· 근로복지공단·주대현의 가압류 등이 이어졌고, 2025.06.19. 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이지만, 세금 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위에 영향을 줄 수 있어 단순히 “후순위니까 무시”해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 1032-39 · 경상북도 구미시 금오시장로6길 9-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 452.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 일반철골조 · 지하1층 ~ 지상4층 · 승강기 550kg, 8인승 |
| 소유자 | 남상길 (2017.06.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,099,780,750원 / 1,099,781,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 681,189,679원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.15. 을구 12번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 826,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심은 2017.06.15. 신한은행 근저당입니다. 현재 남아 있는 압류·가압류와 2025.06.19. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수되어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년의 소유권이전청구권가등기와 관련 가처분도 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 3명, 1명은 대항력 판정 미상
| 점유·임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사회복지법인 구미지역자활센터 | 1층 전부 · 자활센터 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장주원 | 3층 전부 · 기공소 | 2021.02.15 | 3,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추영만 | 23.1406㎡ | 2025.02.27 | 3,000원 | 2025.08.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장주원과 추영만은 전입일이 모두 2017.06.15. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 사회복지법인 구미지역자활센터는 1층 전부를 사용하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “없음”으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 신건이고 최저매각가는 1,099,781,000원입니다. 명세서상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 전제에서 실질취득액도 1,099,781,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다.
따라서 감정가 대비 신건이라는 이유만으로 “저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 신건 단계 판단은 시세 할인폭이 아니라 점유관계·임대수익·세금 및 실제 상가 거래 근거를 확인한 뒤 이루어져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,099,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,397,810원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 826,800,000원 | 826,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산치과의사신용협동조합 | 95,490,865원 | 95,490,865원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 5,857,200원 | 5,857,200원 |
| 6. 가압류 · 주대현 | 159,499,050원 | 50,235,125원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,195,647,115원 중 예상배당 1,086,383,190원, 미배당 109,263,925원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신한은행 배당액은 채권최고액 기준 추정치로, 신청채권 청구액 681,189,679원과 차이가 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 원평동 소재 금오시장 동측 인근이며, 주위는 각종 근린상가 및 숙박시설 등으로 이루어진 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 외벽은 복합판넬 및 외장타일, 내벽은 벽지도배 및 내부인테리어, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 시가지경관지구(일반) · 도시재생 활성화 지역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 636,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 승강기설비와 제반 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 가격 판단. 동일 조건 실거래 비교 없이 신건 최저가 자체만으로 환금성이나 할인폭을 긍정 평가하기 어렵습니다. 실제 임대관계와 상가 거래 근거 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 자활센터 원본 확인. 전입신고일·보증금·임대차계약·점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 장주원·추영만 점유 정리. 두 사람은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 세금 5건 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당표를 신뢰할 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2025.12.26. 공매공고가 있었고 2026.04.29. 말소됐으며 원인은 2026.03.24. 공매대행의뢰 해지입니다. 현재 진행 상태를 원본으로 재확인하세요.
- 신청채권과 배당 추정 차이. 신청채권 청구액은 681,189,679원인데 배당 추정은 신한은행 채권최고액 826,800,000원을 기준으로 하므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 감정가나 유찰률만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세채권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 세금이다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2017.06.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 예상배당 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 1층 전체를 사용하는 사회복지법인 구미지역자활센터의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 점유자를 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 5건도 당해세라면 배당에 먼저 반영될 수 있습니다. 더구나 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 1,099,781,000원을 시장보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 정리된 구조, 점유·세금은 추가 확인, 가격은 판단 보류. 입찰 전 확인 작업의 완성도가 이 물건의 승부처입니다.
