광주지방법원 2026타경50117. 광양시 중동 수하임1차 20층 건물 중 16층 1602호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 140,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이준서의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 1월 12일로 말소기준보다 늦으므로, 조사 결과상 대항력은 없습니다.
따라서 보증금 140,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 임차권등기도 말소기준 이후인 2024년 10월 14일 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 134,400,000원이 임차보증금보다 낮더라도, 비대항 임차인이므로 보증금 부족분을 매수인이 인수하지 않습니다. 이 사건의 실질취득가는 권리 인수 기준으로 최저매각가와 같은 134,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층 1602호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 |
| 단지 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15. 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 비대항 임차권은 소멸, 선순위 등기는 확인
말소기준은 2022년 1월 3일 접수번호 6번의 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 80,760,000원과 공동담보 해제가 기록돼 있으므로, 실제 피담보채무와 공동담보 범위는 등기 원문 및 채권계산서로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 부분 | 계약·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이준서 임차권등기 | 전유부분의 전부 주거 | 계약 2020.01.29 확정 2021.12.23 전입·점유 2022.01.12 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 순위 확인 승계 아님 |
임대차계약일과 확정일자는 말소기준보다 앞서지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 2022년 1월 12일로 말소기준일인 2022년 1월 3일보다 늦습니다. 이에 따라 이준서는 대항력 없는 임차인으로 판정되어 있으며, 보증금 미배당분은 매수인에게 승계되지 않습니다. 임차권등기와 배당요구일은 2024년 10월 14일입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 192,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 134,400,000원입니다. 감정가보다 57,600,000원 낮고 비율로는 70.0%입니다. 권리 인수액이 없으므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 134,400,000원입니다.
다만 수하임1차의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 실질취득액 134,400,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 설명하는 지표일 뿐, 시세 차익을 보장하는 지표가 아닙니다. 같은 면적대·층·향·내부 상태의 현장 호가와 실제 계약가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,474,600,000원 중 131,718,400원이 채권자에게 배당되고, 채권자 미배당액은 8,342,881,600원으로 추정됩니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층이며 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 북측과 동측 포장도로에 접하며, 공동주택·업무시설·근린생활시설로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수하임1차는 105세대이고 준공일은 2021년 12월 15일입니다. 비교 실거래가 없어 현장 호가와 실제 거래기간 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 등록 원인일 2015.03.11., 등기 접수일 2022.01.03.입니다. 임대의무기간 종료와 말소·존속 여부를 확인하세요.
- 근저당·공동담보. 우리은행 채권최고액 8,334,600,000원과 같은 날 변경등기의 80,760,000원 및 공동담보 해제 내용을 원문으로 대조하세요.
- 임차인·점유. 이준서는 비대항 임차인이지만 현재 실제 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026.02.05. 현황조사일 기준 미납 관리비가 502,620원입니다. 입찰 전 최신 금액과 항목별 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 면적대의 최근 계약가격·호가·층별 차이를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 서류를 대조하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격은 검증 후”
이 사건의 핵심은 보증금 140,000,000원의 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 늦다는 점입니다. 이준서는 대항력이 없고 임차권등기는 후순위로 소멸하므로, 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 134,400,000원입니다.
그러나 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 가격 매력이 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 선순위 민간임대주택등기의 처리와 공동담보 근저당의 변경 내용도 확인 대상입니다. 여기에 2026년 2월 5일 기준 미납 관리비 502,620원과 실제 점유·명도 상황까지 점검해야 합니다. 결론은 비대항 임차권으로 인수 위험은 낮지만, 선순위 등기와 시세 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
